Hipoteca inversa: qué es y cómo puede completar tu pensión

• Un 80,4% de las familias tiene una vivienda en propiedad.
• La hipoteca inversa transforma la vivienda en dinero para completar la pensión.
• Al fallecimiento los herederos tendrán que pagar el dinero disfrutado para recuperar la casa.

España es un país de propietarios. El 80,4% de las familias españolas tiene casa en propiedad según Afi y Finanbest y puede ser una buena alternativa para mejorar su situación financiera al jubilarse. Una de las formas de lograrlo es a través de una hipoteca inversa.

La hipoteca inversa es una fórmula para obtener un dinero adicional tras jubilarte. En otras palabras, aprovechar tu vivienda en propiedad para completar la pensión pública.

Qué es una hipoteca inversa

Desde un punto de vista técnico, es un préstamo o un crédito garantizado con una hipoteca que recae sobre una vivienda y que pagará al dueño de la vivienda las cantidades pactadas, bien de una sola vez o en forma de rentas periódicas.

Como su propio nombre indica, es como hipoteca, pero al revés porque es el banco o la entidad financiera la que te dará un dinero por tu casa. No se trata de una venta porque la casa seguirá siendo tuya y podrás utilizarla mientras vivas.

Al fallecer los herederos podrán escoger entre devolver al banco el dinero de esa hipoteca que se ha cobrado y quedarse con la casa o cobrar lo que resta del préstamo. Esto último dependerá del tipo de hipoteca inversa que se haya firmado y del banco. Y es que muchos bancos no son partidarios de quedarse el inmueble en propiedad, sino de que se devuelva ese dinero prestado, como con cualquier otra hipoteca.

Quienes pueden solicitar una hipoteca inversa

Una de las particularidades de este producto es que no está disponible para todo el mundo. Existen una serie de requisitos para poder solicitar una hipoteca inversa, empezando por la edad. Hay que tener más de 65 años o estar en una situación de dependencia severa o gran dependencia para que te la concedan.

Además, también hay que tener una casa en propiedad, preferiblemente ya pagada. Si la vivienda sobre la que se hace la hipoteca inversa está ya hipotecada, antes habría que cancelar el otro préstamo hipotecario. La fórmula más fácil de hacerlo es ampliando la propia hipoteca inversa.

Cuánto cuesta firmar una hipoteca inversa

La hipoteca inversa cuenta con varias ventajas fiscales al firmarla y al recibir el dinero. La primera es que si se trata de la vivienda habitual no habrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD. Sí que hará que hacer frente a los gastos de notaría y registro y demás gastos de constitución de la hipoteca.

También tendrás que sumar los intereses del préstamo. Si te estabas preguntando qué gana el banco con una hipoteca inversa, la respuesta está en los intereses del préstamo hipotecario, que al final pueden ser fácilmente de más de un 6%. Estos intereses hay que pagarlos al cancelar el préstamo, es decir, cuando llega el momento de recuperar la casa.

Salvo casos concretos, lo normal es que el banco se guarde la opción de decidir si deja que los herederos puedan elegir ente recuperar la casa o cobrar el dinero restante, menos los intereses, claro.

Cuánto dinero se puede obtener

El dinero que puedes conseguir con una hipoteca inversa dependerá del valor de la vivienda y la forma de cobro.

Si optas por cobrar todo el dinero de golpe, en un solo pago, el banco se basará en el valor de tasación de la vivienda. En estos casos, la cantidad de la hipoteca inversa siempre suele ser inferior al valor de tasación.

Si optas por cobrar una renta mensual para completar la pensión la cantidad dependerá de tu edad y de la tasación de la vivienda. Cuanto más joven, menor será esa renta porque habrá que repartirla entre más años. A modo de ejemplo, para una vivienda valorada en 300.000 euros desde Óptima Mayores ofrecen un pago único de 87.000 euros para una persona de 70 años o una renta mensual de 420 euros o una opción mixta por la que percibirías 43.500 euros a la firma y después 210 euros todos los meses.

¿Y si se termina el dinero de la hipoteca inversa? Existen varias modalidades de hipoteca inversa. La más sencilla es la primera, con la que el dinero durará lo que dure en función del valor de la casa.

¿Y si necesitas más? La solución de la banca es añadir un seguro de rentas vitalicias diferido. Con esta póliza podrás seguir cobrando esa renta mensual aunque se haya terminado el dinero de la hipoteca inversa. El problema es que estos seguros suelen cobrarse mediante un pago único y son muy caros.

Qué impuestos hay que pagar por el dinero de la hipoteca inversa

Las ventajas fiscales de la hipoteca inversa también afectan al dinero que recibes por la casa. El capital que recibas estará exento de tributar en el IRPF. La razón es que se trata de dinero que recibes de un crédito y no de rentas.

La excepción la marca el seguro de rentas, que es el dinero que recibirás si agotas el capital de la hipoteca. Ese dinero sí que tributa en la renta, pero también con ciertas ventajas fiscales, por lo que sólo pagarás el 1,44% de la cantidad que recibas.

En resumen, la hipoteca inversa es una buena herramienta para capitalizar la casa y aprovechar esa vivienda para conseguir un complemento para la jubilación, pero no es la única ni tiene por qué ser la mejor.