Todos los gastos que tendrás que pagar al comprar una casa

¿Estás pensando en comprar vivienda? Uno de los errores más repetidos es pensar sólo en el precio y dejar fuera los gastos de comprar casa, que sumarán entre un 10% y un 20% adicional entre impuestos, costes de gestión y otros gastos de la hipoteca.

Hoy en día prácticamente ninguna entidad te va a ayudar con esos gastos. Y es que si las hipotecas al 100% son un rara avis las que superan el valor de la casa todavía lo son más. Por eso mismo es importante que conozcas cuánto cuesta de verdad comprar una casa y por qué conceptos pueden cobrarte.

Gastos en la compra de la vivienda

Los costes adicionales de comprar una casa varían en función de si el piso es nuevo o de segunda mano y de si vas a necesitar o no hipoteca. Sin embargo, también existen trámites comunes en todos los casos. Son los siguientes:

Notaría. El notario se encargará de elevar a a escritura pública el documento de compra-venta de la casa y es obligatorio. Es quien da fe de la firma y se encarga de aclarar cualquier duda referente al contrato. El coste del notario está regulado legalmente y existen unos máximos que no puede superar. El coste está vinculado al valor de la operación y el precio oscila entre los 600 y los 900 euros.

Registro de la Propiedad. Una vez firmes las escrituras de la vivienda es imprescindible, aunque no obligatorio, inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Este trámite puedes hacerlo por tu cuenta, aunque también tendrás que pagar las tasas que oscilan entre los 400 y los 600 euros dependiendo del precio de la casa (aquí puedes consultar los precios exactos). Lo más habitual es que sea la gestoría o el despacho del notario quien se encargue de hacerlo, aunque también existen gestorías específicas que podrán llevar a cabo el trámite.

Gestoría. La gestoría no es obligatoria, pero te puede ahorrar mucho tiempo y evitar preocupaciones. A diferencia del resto de gastos por la adquisición de vivienda, el precio de la gestoría no está regulado por ley. La tarifa dependerá de cuál elijas y su coste va desde los 250 euros hasta los más de 500 euros. En este sentido, la gestora del banco suele ser cerca de un 20% más caras.

Impuestos en las casas nuevas

Si la vivienda es de nueva construcción habrá que pagar el IVA. El tipo de IVA a pagar también cambia según el tipo de vivienda. La norma general es que las viviendas nuevas libres deben abonar un 10% de IVA. Para una vivienda tipo de 115.000 euros esto supone 11.500 euros.

En el caso de las viviendas públicas y viviendas de protección oficial, el tipo de IVA será del 4%.

Al IVA hay que añadir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IADJ). Este impuesto es ineludible y se paga por el documento de firma ante notario y su posterior inscripción en el registro. Lo que ha ido variando es quien estaba obligado a pagarlo. Tradicionalmente ha sido el cliente quien tenía que abonar el AJD, pero ahora el Tribunal Supremo le ha dado la vuelta a la situación. El alto tribunal ha dictaminado que el banco es quien debe pagar el AJD, en otras palabras, el prestamista y no el prestatario debe abonar el impuesto porque es a él al que le interesa elevar el préstamo a escritura pública. 

La sentencia ha creado jurisprudencia y deberías tenerla en cuenta si vas a firmar una hipoteca nueva para comprar casa o para reclamar si ya tienes tu vivienda y pagaste este impuesto. 

Como el impuesto por heredar una casa, el depende de cada comunidad autónoma. Actualmente su coste oscila entre un 0,5% y un 1,5% del coste de la casa.

Impuestos por comprar una casa de segunda mano

La compra-venta de viviendas usadasestá gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en lugar del IVA. El ITP es otro impuesto cedido a las comunidades autónomas, que pueden establecer bonificaciones y variaciones en la cuota.

El coste del ITP en la compra de viviendas de segunda mano oscila entre el 6% y el 11% del valor de la vivienda dependiendo de la región. A la hora de establecer el precio de la vivienda, la Agencia Tributaria usará el mayor entre el que figure en el contrato de compraventa y el que determine Hacienda.

Este impuesto no se paga automáticamente al comprar la casa, como ocurre con el IVA, sino que hay que rellenar el modelo 600 de Hacienda.

Gastos cuando compras la casa con hipoteca

Los costes adicionales cambian cuando se incluye una hipoteca, algo que la mayoría necesita para poder pagar la vivienda. Firmar un préstamo hipotecario implica nuevos costes y también nuevos impuestos.

Tasación. La tasación de la vivienda es obligatoria según marca la ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981. La tasación sirve para que el banco conozca el precio estimado de la vivienda en base al que deducir cuánto dinero prestará. La mayoría de hipotecas no te darán más del 80% del valor de tasación, independientemente del precio de compra. El coste de la tasación depende del tipo de cada y su valoración, pero oscila entre 300 y 600 euros. Recuerda que eres tú y no el banco quien elige con quien tasar la vivienda.

Notaría. La figura del notario es clave en la firma de la hipoteca y también obligatoria. Su labor pasa por comprobar que el préstamo no cuenta con cláusulas abusivas, además de certificar que entiendes perfectamente lo que estás firmando. De nuevo, el comprador puede elegir libremente el notario con el que quiere firmar la hipoteca.

Registro de la Propiedad. También tendrás que registrar la escritura de la vivienda y la hipoteca. Este coste puede asumirlo la entidad financiera. De hecho, cada vez son más las que lo hacen.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) . Si además de comprar la casa nueva firmas una hipoteca, habrá que volver a pagar el AJD, aunque recuerda: es el banco quien debe asumir este coste.

Como has podido ver, en ningún momento hemos mencionado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la temida Plusvalía Municipal. El motivo es que el primero debe pagarlo la persona que sea titular de la vivienda a 1 de enero, aunque el impuesto se pague más tarde, y el segundo corre siempre a cargo de quien vende la casa.