Las 13 estafas que puedes sufrir al comprar o alquilar un piso: cómo evitar caer en ellas, según expertos

Alquilar o comprar una viviendano es una tarea baladí en absoluto. Desde lo que implica encontrar el inmueble ideal, hasta desentrañar cláusulas comprometedoras de los contratos. 

La elección de comprar o alquilar un apartamento puede no tener las mismas implicaciones para el día a día, pero sí en lo que afecta a tu bolsillo.

"Estamos hablando de una de las transacciones más importantes de nuestra vida y que no vamos a volver a hacer en muchas ocasiones", apunta a Business Insider EspañaFerrán Font, director de Estudios de Pisos.com.

Has de prestar más atención que nunca a cada uno de los movimientos que des. Probablemente, también tendrás que dedicarle más tiempo que el que inviertes en la toma de otras decisiones. 

E incluso requerir ayuda profesional para evitar posibles fraudes o estafas que sin un experto no sabrías identificar, en palabras de Carlos Bardavío, socio responsable de Real State de KPMG Abogados. 

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La mayoría de estafas suelen darse más en los procesos de alquiler, según Font y Bardavío. Sobre todo para estancias vacacionales, especifican a Business Insider España.

"Hay un pico de intentos de fraude que suele asociarse a la actividad turística. También con anterioridad a los periodos de Semana Santa", data el ejecutivo de Pisos.com. 

Mientras, en lo que a la compra de una vivienda respecta, según Bardavío y Juan Carlos Higueras, analista económico y profesor de EAE Business School, las más comunes suelen estar relacionadas con la titularidad y los falsos anuncios. 

"Desde que se pone a la venta el inmueble hasta que se llega a notaría, hay una serie de pasos donde se pueden articular estafas o simplemente irregularidades o cláusulas abusivas", especifica Higueras a Business Insider España.

No obstante, el ejecutivo de KPMG Abogados puntualiza que los niveles de fraudes en compra y alquiler de viviendas ha ido descendiendo considerablemente en los últimos 20 años. Aunque depende del tipo de estafa. 

"El problema de las promotoras sin garantizar los pagos a cuenta es algo que hace años llevó a muchísimos escándalos. Pero cada vez pasa menos. Mientras que el de coger un dinero a cuenta cuando no eres el único propietario, porque compartes con tus hermanos, se puede dar un poco más. En alquileres, pasa sobre todo en el abuso de comisiones y las cláusulas nulas de los contratos", detalla.

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En ambos procesos, los expertos Font y Bardavío coinciden en que el alcance de la tecnología ha servido para atajar el acceso a la información y detectar las estafas más fácilmente. 

Sin embargo, para evitar la gran mayoría de estos engaños puede que necesites a un agente de una propiedad inmobiliaria que se cerciore de que todo está en regla —además de encontrar el inmueble de las características que deseas—, dice Bardavío. 

Font coincide: "Nosotros siempre recomendamos dejarse asesorar con un profesional especializado en la zona".

Estas son las 12 estafas e irregularidades más comunes de la compra o alquiler de una vivienda, que Business Insider España ha recopilado en conversaciones con expertos del sector.

Cargas pendientes de la vivienda

Una de las primeras cosas de las que tienes que cerciorarte cuando vayas a firmar la compra de un inmueble es que no tenga cargas pendientes. 

Es decir, que no tendrás que pagar por obligaciones económicas que pesan sobre la vivienda y que se transmiten al comprador.  

"Si no ves la información de la propiedad, la casa puede tener una hipoteca, un embargo o deudas de IBI. Y, de repente, en el momento de la compra te dicen 'No, que esta casa tiene estas deudas'. Estas deudas van con el inmueble, no con el propietario", explica a Business Insider España Bardavío, de KPMG Abogados. 

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Tal y como ha informado Business Insider España con anterioridad, las cargas más usuales son las hipotecas, los arrendamientos en curso, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o también deudas con la comunidad de vecinos o de suministros del hogar.

Para corroborarlo, puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, un certificado de deudas con la comunidad y pedir el recibo del año anterior del IBI. 

El que dice ser el titular de la vivienda no lo es

En España, según el experto de KPMG y el analista económico profesor de EAE Business School,  uno de los fraudes más habituales es que el que dice ser el vendedor, no es el propietario de la vivienda —solo tiene una parte del inmueble porque está repartido entre varios hermanos, ejemplifica—.

"Hay muchas posibilidades, pero las más comunes son que el vendedor no sea el propietario o que lo sea, pero de forma compartida con otros que no tengan voluntad de vender la vivienda y por tanto firme un contrato de compraventa sin tener pleno dominio del inmueble. O que el inmueble esté en usufructo de otra persona o que se encuentre en proceso de embargo", describe Higueras.

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"Aquí tenemos un sistema de registro de la propiedad buenísimo que, con consultar el registro, puedes saber quién es el propietario del inmueble porque esa información es pública. La gente o lo desconoce o por lo que sea no lo hace o le presentan una versión antigua del registro. Pero la información del registro no se puede falsificar", aclara.

La nota simple del registro de propiedad nos indica quién es el propietario, cómo es la casa, qué tipo de vivienda es y si hay o no hay cargas sobre la vivienda, explica a Business Insider España Font, de Pisos.com.

"Sirve para no tener sorpresas tanto si vamos a alquilar como si vamos a comprar", dice. 

Según el artículo 251 del Código Penal, aquellas personas que falsamente se atribuyan una cosa mueble o inmueble — bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro— podría recibir de 1 a 4 años de cárcel.

No tener aval bancario para las señales que se entregan por una vivienda de obra nueva

La segunda de las estafas más comunes en la compra de vivienda en España, conforme a las declaraciones de Bardavío, es la de perder el dinero de una señal por una vivienda de obra nueva por no tener un aval bancario para dicha cantidad a cuenta del precio. 

Cuando estás interesado en una vivienda de obra nueva, entregas unas cantidades a cuenta del precio para cuando esta obra esté terminada. 

Estas cantidades por ley deben estar garantizadas de tal forma que, si no terminan la obra o no te venden inmueble en un determinado plazo, te tienen que devolver las cantidades a cuenta más un interés, especifica.

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"Hay promotores y vendedores que se saltan este paso. La gente, que por lo general no sabe que eso tiene que estar garantizado, entrega el dinero y el promotor no cumple y no tienes un aval bancario o una póliza de seguro para garantizarlo", 

Sin embargo, en España, por ley, las cantidades que se entregan a cuenta deben estar garantizadas por un aval bancario —lo que se conoce como un seguro de caución, especifica Bardavío—.

Este tipo de robos relacionados con señales de reserva o pagos por adelantado también sucede en el proceso de alquiler de un apartamento, adelanta el experto.

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Haciendo una primera búsqueda de toma de contacto con el mercado inmobiliario, te percatarás de que casi todos los inmuebles comparten los mismos rangos de calidad/precio. 

Cuando las fotos de un anuncio parecen sacadas de una revista de decoración, el supuesto arrendador cede en todas tus peticiones —cambiar muebles, llevar mascotas, algunos tipos de seguros, etc.— y te pide mantener el contacto fuera de la plataforma por la que le has contactado, deberías ser más cauto...

"Otra que ocurre es cuando se muestra una vivienda en un portal online a un precio muy atractivo y con fotos que no son reales con el objetivo de conseguir una aportación inicial para poder verla después", ejemplifica Higueras.

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Esas pistas, junto a la de pedir transferencias bancarias en vez de vías de pagos seguros o aludir a que se encuentra en el extranjero, podrían indicar que estás siendo estafado.

Antes de dar el siguiente paso, investiga sobre el piso en el que estás interesado: propietario, inmobiliaria y a quién corresponde el número de teléfono con el que has hablado, por ejemplo. 

Falsas reservas de alquiler, sobre todo de estancias turísticas

"La mayoría de estafas suelen tener que ver con lo que es el alquiler vacacional. Suelen ser estafas en las que se suele pedir a los inquilinos hacer un ingreso en el momento de hacer una reserva", explica Font.

Es decir, una situación de simulación de contrato en donde se busca coger el dinero de la señal para luego desaparecer, aclara Higueras.

"Hay casos en los que un falso agente lleva visitas a un inmueble para el alquiler, con precios muy atractivos y firma el contrato de señal con todas las personas interesadas, fijando una fecha determinada para la firma del contrato inicial, momento en el que no se presenta y ha desaparecido", cuenta a Business Insider España.

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En ocasiones, este tipo de fraude suele pasar desapercibido porque los importes de reservas suelen ser bajos, por pisos especialmente atractivos.

"Sus características aparentan que ser mejores que la de los pisos de alrededor o porque es más económico que apartamentos parecidos", detalla Font. 

Bardavío recomienda solicitar a la persona que pide la señal, la información registral que acredite que es el propietario. 

Cuentas bancarias extras vinculadas a hipotecas

No estás en la obligación de abrir una cuenta vinculada al préstamo dedicado a la compra de una vivienda, en la que te cargarían las cuotas de la hipoteca. 

Y no todo el mundo lo sabe. 

Puedes pagar las cuotas de la hipoteca mediante una domiciliación de los recibos en otra entidad, por transferencia o haciendo un ingresoen efectivo.

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Sin embargo, para no incurrir en este error, debes fijarte bien si este compromiso se incluye o no en el contrato del préstamo hipotecario de forma previa. Aunque la entidad debería avisar con antelación y recogerlo claramente por escrito.  

Según Bardavío, con todas las polémicas que han salido a la luz por los problemas con hipotecas, el mercado ha evolucionado mucho en la protección al consumidor. 

"Poco a poco vemos menos fraudes. O es más difícil que te la cuelen con tanta información disponible o la regulación", reconoce. 

Irregularidades relacionadas con las hipotecas

En palabras de Higueras, por lo general, el sistema financiero está muy regulado y supervisado, donde hay amplia jurisprudencia que dificulta o imposibilita la estafa, otra cosa son las cláusulas abusivas.

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"Cuando se hipoteca un inmueble a través de compañías prestamistas que no están sujetos a la supervisión del Banco de España —es decir, préstamos personales con garantía hipotecaria, aclara—, se pueden encontrar irregularidades tanto en el valor de tasación, como en la actualización de las cuotas o simplemente en las condiciones bajo las que se puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria. Igualmente, desde comisiones excesivas por amortización anticipada, por retrasos en el pago o por la cancelación total del préstamo", ejemplifica.

Según el experto, las estafas hipotecarias recaen en personas con escasa capacidad económica, bajo nivel de conocimiento financiero o que se les deniegan los préstamos en las entidades financieras tradicionales.

Cláusula nula que afecte a la prórroga legal del contrato de arrendamiento

"Esas cláusulas son nulas, porque la regulación de los arrendamientos de vivienda en España en el 90% de los casos es obligatoria. Los contratos tienen la duración que tienen y aunque pongas una duración diferente, eso va a considerarse como si no aplicase", aclara Bardavío.

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Si eres persona física son 5 años de duración obligatoria para el arrendador y 7 años si es persona jurídica. Y si te quieres ir antes del año, puedes hacerlo con un mes de preaviso. 

"El contrato de arrendamiento de vivienda te da muy poco margen de negociación. Puedes regular lo que quieras, que eso será luego lo que aplica", sentencia Bardavío. 

Pago de comisiones de agencias al alquilar

No, tú no tendrías que pagarle a una agencia inmobiliaria por un piso que has visto en un anuncio por el que la misma no te ha prestado ningún servicio. 

Pero esa es la teoría, aclara Bardavío. En la práctica, las agencias tienden a cobrar de comprador y de vendedor. 

"Los honorarios del agente inmobiliario los paga el que va a contratar. Es decir, si yo pongo una casa en alquiler y contrato a una agencia para que promocione la casa, quien paga soy yo", aclara Bardavío. 

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"Tú no le tienes que pagar honorarios a un agente porque hayas simplemente visto un anuncio. Otra cosa es que entres en una agencia y le digas 'necesito un piso con estas características'. Entonces tú pagas un servicio", especifica. 

En un mercado transparente, la agencia sólo debería cobrarle a quien pone el piso en alquiler. 

"Es un sector no todo lo profesionalizado que se debería aunque ha mejorado muchísimo. Se cometen muchos abusos, en los que a veces sólo son pequeñas comisiones o pagos a los que la gente accede en vez de meterse en un pleito para reclamarlo. Con el tiempo, esto también se debería regular". 

Reparaciones en las viviendas alquiladas

Las máquinas aún no son inmortales —aunque exista el debate de si esto de debe al interés de los fabricantes o al deterioro de la tecnología—. 

La lavadora, la vitrocerámica o la nevera se pueden estropear de un uso continuado o de un fallo eléctrico en el edificio —causas por las que quedas exento de responsabilidad—.

"En cuanto a las cláusulas del contrato, se pueden encontrar irregularidades —que no son estafas, aclara—. De igual forma, debe dejarse claro quién debe pagar los gastos de cada tipo, si bien lo habitual, para evitar situaciones de tensión, es acogerse a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) vigente en cada momento. En muchos casos, hay que determinar hasta que cuantía el inquilino o el propietario deben pagar los gastos de reparaciones por el uso ordinario de la vivienda, aquí puede haber cláusulas excesivas", destaca Higueras.

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Al uso, los contratos de alquiler deberían clarificar que los arrendadores se hacen cargo de aquellos desperfectos que surjan por motivos ajenos al inquilino. De no ser así, tendrías que cargar tú con importes que no te corresponden. 

Esto también podría afectar, según el experto, en la medida que se exija una cuantía de la fianza que supere los límites habituales o bien que no se devuelva la fianza a la finalización del contrato de alquiler bajo cualquier tipo de excusa.

Esconder datos relativos a los alrededores de la vivienda

Más allá de los fraudes relacionados con la titularidad o las señales de reserva, Bardavío destaca que se pueden dar otros engaños asociados al estado de la propiedad. 

"Otro tipo de estafas pueden estar relacionadas con que la vivienda no esté en buen estado o que tenga cargas que, si no ves la información de la propiedad, no sabes que están ahí". 

"Que no tenga suministro eléctrico, que no funcionen determinadas instalaciones o se deba dinero a la comunidad del propietario", ejemplifica, en línea con lo comentado anteriormente. 

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Tanto Bardavío como Font insisten en visitar la vivienda aunque el impulso de encontrar un inmueble que aparenta ser bueno, bonito y barato te lleve a querer dar una señal de inmediato. 

"Siempre hay que investigar y preguntar, porque estamos hablando de una decisión muy importante. Hay que visitar el inmueble a diferente hora del día, para cerciorarte de que no es una calle muy ruidosa por la noche, que la luz que entra en el piso es la luz esperada... No tener prisa por ver el piso ni comprar o alquilar la vivienda", Font. 

"Sin pedir una nota simple del registro de la propiedad para ver qué cargas tiene o si el que vende es quien dice ser, das una señal de 3.000 euros y, luego, ¿cómo persigues a alguien en un juicio por 3.000 euros?", Bardavío.

Los asesores suelen ser conocedores no sólo de los temas tratados, como los desperfectos que un propietario quiera esconder o no querer enseñar, sino que también son conocedores del mercado en general. 

"Su labor de asesoramiento es importante porque un profesional inmobiliario sabe si hay probabilidad de negociación y si es alta o no", concluye Font.

Ventas de terrenos no urbanizables

La historia de la especulación con los terrenos no urbanizables se remonta a la burbuja inmobiliaria de Florida, Estados Unidos, antes de la Gran Depresión. 

Esta consiste en poner en venta terrenos inutilizables como propiedades urbanizables aunque el término también se ha adaptado para las falsas ventas de propiedades inexistentes. 

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Como en el punto anterior, merece la pena que dediques unos minutos —y horas si son necesarias— a investigar la propiedad en la que estás pensando invertir. 

En España, a finales de 2019, se destapó que estafadores detrás de una operación conocida como "pisos bomba" ofrecían viviendas en condiciones ventajosas y sin necesidad de acreditar ninguna documentación. Tras la primera transferencia, los contactos, las viviendas y los contratos desaparecían del mapa. 

Herencias de inmuebles

Tanto como deseas que te toque la lotería, podrías estar imaginando un escenario ideal en el que fallece un pariente muy, muy lejano y te deja una herencia millonaria. 

Pero, lamentablemente, este no suele ser el caso. 

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Lo bueno es que son fáciles de identificar, pues la gran mayoría de ellas empiezan con un email o correo postal donde los delincuentes piden una cuantiosa cifra para cubrir los gastos administrativos.  

Si tienes un gestor o asesor, has de levantar el teléfono de inmediato. Por el contrario, también podrías investigar por tu cuenta al remitente de la correspondencia.