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15 consejos que debes conocer para comprar un piso para invertir

Comprar una vivienda
GettyImages
  • La ubicación del inmueble -territorio, municipio y la zona dentro de éste- es un punto clave.
  • El segundo piso o casa puede usarse como residencia vacacional, alquilarse o quedar bajo una fórmula mixta que combine ambas opciones.
  • La rentabilidad bruta acumulada por los alquileres junto con las plusvalías roza el 11%.

Aunque durante los años de la crisis el mercado inmobiliario sufrió lo indecible, la vivienda sigue siendo uno de los clásicos en el mundo de la inversión. En especial para aquellos que presentan un perfil más conservador y que prefieren evitar, por ejemplo, la bolsa, que es más volátil.

Siendo un inmueble una opción que puede funcionar —léase, ser rentable—, hay que tener en cuenta varios factores antes de apostar por un piso o una casa.

Aquí te damos 15 consejos para comprar tu primera vivienda como inversión.

Invertir en vivienda en 2019

No está de más recordar, antes de entrar en materia, que la rentabilidad bruta acumulada por los alquileres de vivienda estaba en el 4% al concluir 2018.

Ese porcentaje rebasa con creces, por ejemplo, el rendimiento de los bonos del Estado a 10 años, que era un 1,5% en la misma fecha. Gracias a esa comparación de esas dos inversiones a largo plazo puedes hacerte una idea de cómo está el panorama.

Leer más: 18 cosas que necesitas saber antes de elegir una hipoteca 

Aunque esa primera cifra es positiva, si al crecimiento de esas rentas se le suma las plusvalías acumuladas por las viviendas en los últimos doce meses, la rentabilidad media roza el 11%, según datos del Banco de España.

Si compras un segundo inmueble —se presupone que hay otro previo en el que resides en régimen de propiedad o de alquiler— puedes darle básicamente tres usos:

  1. Utilización personal durante determinados momentos del ejercicio, que suele ser sobre todo en verano.
  2. Alquiler.
  3. Una fórmula mixta que permite ocupar la propiedad un tiempo al año y alquilarlo cuando no estés en él.

15 consejos para comprar tu primera vivienda como inversión

Hechas las pertinentes acotaciones, aquí van 15 recomendaciones para adquirir un inmueble en calidad de inversión.

  1. Como en cualquier otra apuesta inversora, lo ideal es que hagas una planificación previa y analices tanto la revalorización de la vivienda para una futura venta como las opciones que puede darte en régimen de alquiler.
  2. Además del recorrido que pueda tener el inmueble en el mercado, como es lógico, el precio de compra es un aspecto fundamental. Por ello, resulta aconsejable que compares con otros pisos o casas que se encuentran cerca, así como que cuentes con asesoramiento profesional para saber si estás comprando bien o no. Descubre aquí por qué sube el precio de la vivienda.
  3. Gastos extraordinarios de compra, aunque no haya hipoteca de por medio, es importante que sepas cuanto va a suponerte la notaría, el registro de la Propiedad o los impuestos vinculados a la operación.
  4. De haber préstamo hipotecario, lógicamente deberás elegir cuidadosamente qué oferta te interesa más, teniendo especial cuidado con la letra pequeña de cada una de ellas.
  5. Si tienes la capacidad financiera para comprar en efectivo, mejor, ya que te evitas abonar los intereses; si no, los expertos aconsejan no destinar a la hipoteca más de un 40% de tu salario. Si la compra la hacéis entre más personas, por ejemplo, tu pareja, ese porcentaje puede flexibilizarse. Si eres de los afortunados al que le han legado una propiedad, aquí te contamos
  6. Ubicación geográfica. El valor de la vivienda está, en general, creciendo, así como las rentas que pagan los inquilinos por ellas. Sin embargo, esos incrementos varían enormemente en función de la ubicación del activo. Madrid y Barcelona, así como ciertas zonas de la costa mediterránea y de la Andalucía occidental que se nutren del turismo, son las registran mayores aumentos.
  7. Mejor en entornos urbanos. No sólo es importante el territorio, sino también la localización más concreta. De esta manera, los inmuebles situados en áreas urbanas suelen ser más líquidos porque presentan una mayor demanda que aquellos que se hallan en áreas rústicas. Asimismo, las grandes ciudades aportan más seguridad por la estabilidad de esos mercados y mejores posibilidades de arrendamiento.
  8. Zona con servicios. Las infraestructuras que rodean a la propiedad son igualmente fundamentales para que ésta gane en valor o si quieres alquilarla. Cercanía al transporte público, a colegios, a comercios, a hospitales, a restaurantes o a lugares de ocio, clave.
  9. Áreas con mayor demanda. A los anteriores factores relacionados con la ubicación hay que agregar si el lugar cuenta o no con tirón en el mercado, lo cual influirá tanto en el precio del inmueble como en las opciones de rentabilidad posteriores.
  10. Antigüedad de la vivienda. El parque inmobiliario español presenta notables desproporciones entre unas zonas y otras, con pisos o casas que tienen ya muchos años y otras que encajan en la denominación de obra reciente.
  11. Estado de la vivienda. Obviamente, cuanto mejor esté un inmueble, más interesante. Sin embargo, te recomendamos no descartar un activo porque su estado no sea óptimo. Así, hay pisos o casas a precios asequibles que, tras una reforma, pueden revalorizarse.
  12. Extras y zonas comunes aparejados a la vivienda son interesantes, desde los más clásicos, como la plaza de garaje, la piscina o los jardines, hasta la pista de pádel o el gimnasio.
  13. Gastos añadidos de mantenimiento de la propiedad, como el pago de la comunidad.
  14. Si el inmueble en el que inviertes lo vas a dedicar al alquiler, deberás comprobar si tanto en la zona en la que se encuentra como los parámetros que tiene aquél encajan en la demanda actual del mercado.
  15. Revisa el conjunto de la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble, cuestión que está tan en boga por las modificaciones introducidas desde los tribunales y que en algunos casos aún pueden cambiar.

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