Barcelona, Móstoles, Valencia o Marbella: el mapa de las ciudades españolas donde ya se venden más viviendas que en plena burbuja de 2007

Ya hay ciudades españolas donde se venden más pisos que en plenaburbuja inmobiliaria. Barcelona, Alcalá de Henares, Valencia, Cádiz o Marbella son sólo algunos ejemplos.

Un síntoma de que el mercado está más caliente de lo esperado y que, si bien la postal no se parece a la de la burbuja en lo que se refiere al riesgo del sistema bancario, sí hay otros indicadores, como las ventas o precios, que empiezan a estar al rojo vivo.

El mercado residencial cerró el año con más de medio millón de compraventas. No se veía algo igual desde 2007, y aun entonces las ventas siguen estando muy por encima de la cifra actual. 

Hace 14 años, la burbuja de la vivienda estaba a punto de estallar. En 2007 se vendieron casi 800.000 pisos (775.300, según el INE, para ser exactos). En 2021 se alcanzaron 565.523 operaciones, el dato más alto desde entonces, pero un 27% por debajo del máximo de 2007.

Pero que no se hayan alcanzado los niveles del boom a nivel nacional no significa que, en algunas ciudades, no se estén superando máximos ya. Es más, hay 16 municipios donde ya se venden más viviendas que en plena burbuja.

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Barcelona es la ciudad que supera con mayor diferencia los niveles de 2007. Entre enero y septiembre de 2021 se vendieron 11.836 pisos en la ciudad condal, frente a los 10.942 del mismo periodo de 2007.

En Business Insider España analizamos qué municipios españoles ya superan las compraventas de 2007, con datos facilitados por el Consejo General del Notariado. Se compara la cifra de ventas acumulada entre enero y septiembre, al ser estos los últimos datos disponibles tan segmentados. 

"El dato de Barcelona es sorprendente, es un bombazo", reconoce Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Barcelona es una de las capitales estrella para la inversión en vivienda. Históricamente se ha disputado el puesto con Madrid. Al menos así era hasta que llegó el procés. 

Desde 2017, son muchos los mensajes de alarma que auguraban la fuga masiva de inversores de Cataluña por la incertidumbre política tras el 1-O y la inseguridad jurídica de algunas políticas de la Generalitat. 

Los datos de venta de vivienda, sin embargo, que sitúan a Barcelona como la ciudad española que supera con mayor diferencia los datos de 2007, desmienten el mito de que Barcelona vaya peor. "Es verdad que en Barcelona nadie se queja de cómo va el mercado. Dicen que va espectacular, que van a batir récords", recuerda Bernardos.

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Aun así, hay que aclarar que en 2007 las transacciones ya habían empezado a caer en la ciudad condal. Barcelona siempre ha sido, junto con Madrid, una suerte de oráculo para el sector inmobiliario. En la última crisis fueron las primeras en caer y las primeras en recuperarse.

En Madrid, en cambio, las compraventas todavía están sensiblemente por debajo: en 2007 se cerraron 33.249 operaciones. Ahora, 32.399, un 2,5% menos. Esto no significa que la capital se haya vuelto menos atractiva (la diferencia respecto a máximos es de sólo 850 pisos), sino que ya partía de niveles muy difíciles de batir, el triple que Barcelona.

"La ciudad de Madrid es aproximadamente el doble que Barcelona. La demanda natural de vivienda debería ser también el doble, pero está entre 2,5 y 3 veces más, porque es más atractiva para los inversores", apunta Bernardos.

De hecho, Madrid y Barcelona concentran en sus áreas metropolitanas buena parte del boom de ventas.
"El mercado más caliente de España es Madrid y sus alrededores. La gente dice que esto se parece a 2007", confirma Bernardos.

De los 16 municipios en máximos, la mitad están en áreas residenciales de estas dos capitales. Es el caso de L'Hospitalet de Llobregat y Mataró, en el caso de Barcelona; y de Alcalá de Henares, Móstoles, Torrejón de Ardoz, Alcorcón, Leganés y Alcobendas, en Madrid.

Es la prueba de que el boom de la periferia es una realidad. Tras el confinamiento, la gente busca viviendas más grandes, y como éstas son demasiado caras en el centro de las capitales, optan por alejarse a las afueras, donde los precios son más bajos y los pisos nuevos y grandes. La creciente posibilidad de teletrabajar abona esta nueva tendencia centrífuga.

En el caso de la periferia de Madrid, hablamos de nada menos que seis municipios limítrofes donde ya se venden más pisos que en pleno 2007. 

Pero el boom de la periferia no sólo se explica por un cambio de preferencia en la demanda, sino también por la oferta. En los últimos años no dejan de anunciarse grandes promociones de vivienda a las afueras de la capital. Esto significa que la oferta podría estar creciendo respecto a 2007 y, con ella, las ventas.

Por ejemplo, a finales de 2020, en Madrid capital se cerraron un 42,7% de las viviendas vendidas en la provincia, frente a más de un 57% en el resto de la región, según datos del Colegio de Registradores. Esto no ocurría en 2019, cuando más del 50% de los pisos se vendían en la capital.

"La gente se marcha de la ciudad a la periferia. Pero es que la ciudad también va bien. Esto quiere decir que no estamos como en 2013, cuando se recuperaron sólo algunas ciudades. Se va a recuperar todo el mundo", vaticina Bernardos.

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De hecho, se observa el número total de viviendas vendidas, Valencia sería la segunda ciudad que encabeza las compraventas respecto a 2007, con 8.610 operaciones en 2021 frente a 8.268 de 2007. 

Valencia se ha convertido en uno de los motores del segundo despertar de la vivienda. Cuando en 2019 parecía que Madrid y Barcelona empezaban a tocar techo tras cinco años de subidas ininterrumpidas, hubo una tanda de capitales secundarias que tomaron el relevo.

Junto a Valencia hay ciudades grandes, como Marbella, Bilbao o San Sebastián, y mercados tradicionalmente menos dinámicos, como Badajoz o Teruel, lo que apoyaría la tesis de una recuperación generalizada.

¿A qué se debe este fuerte tirón de ventas en algunas ciudades? Para Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario, tiene mucho que ver con el boom de la demanda de reposición, el auge del teletrabajo, el mayor ahorro de las familias y un entorno financiero muy favorable para la compra.

"La pandemia ha acelerado comportamientos que ya veíamos en el inmobiliario antes de la crisis, como la demanda de reposición; familias que deseaban cambiar de hogar en busca de otro mejor. Lo que hemos sufrido en la pandemia, unido al impulso del teletrabajo, el mayor ahorro de las familias y unas condiciones crediticias aún muy atractivas, han impulsado a esta demanda, sobre todo en municipios cercanos o limítrofes a las grandes ciudades y en la costa", explica Toribio.

Las ciudades costeras, muy lejos de máximos

En cambio, en la recuperación pospandemia del mercado de la vivienda parece que las ciudades costeras se quedan atrás. Al menos si se las compara con 2007. 

Murcia es la ciudad española donde se venden menos pisos en comparación con 2007. En 2021 se cerraron 2.197 operaciones menos que en el mismo periodo del boom. "Es normal", aclara Bernardos: "En 2007 en Murcia había un boom espectacular, mayor que en otras ciudades, había exceso de oferta nueva para extranjeros y veraneantes".

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Las perspectivas para esta capital, sin embargo, "son muy buenas. La industria alimentaria está yendo muy bien y es una de las pocas provincias donde aumenta la población".

Junto a Murcia, las mayores brechas de ventas respecto a 2007 se dan en Las Palmas de Gran Canaria (1.939 viviendas menos), Palma (1.551 menos), Málaga (1.475 menos) y Alicante (1.357 menos). Todo capitales costeras. 

Esto no significa que la venta de vivienda no esté aumentando en el litoral, sino que la burbuja inmobiliaria fue mucho mayor en la costa española. Estas capitales parten de máximos de ventas muy elevados en 2007, por lo que tienen mayor recorrido para llegar hasta esos niveles.