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5 claves que se esconden detrás de que el negocio de las Socimis se dispare (y ninguna es la subida del precio de la vivienda)

Un cohete despega de Cabo Cañaveral en Florida.
Reuters
  • El negocio de las socimis, las sociedades inmobiliarias cotizadas, se ha disparado desde que esta fórmula de inversión entró en vigor en 2012. 
  • Actualmente, hay en negociación en la bolsa española más de 70 Socimis, con un volumen de inversión inmobiliaria de 50.000 millones de euros y una capitalización que supera los 22.300 millones de euros, según las cifras que recoge el informe SOCIMIs. Estabilidad e inversión en el sector inmobiliario elaborado por BME y la consultora JLL.
  • Hay que tener en cuenta que estas sociedades hacen gran parte de su negocio comprando y alquilando oficinas, locales comerciales o naves logísticas. 
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El negocio de las socimis, las sociedades inmobiliarias cotizadas, se ha disparado desde que esta fórmula de inversión entró en vigor. Lo ha hecho entre las críticas de que son sociedades con amplios beneficios fiscales que disparan el precio de la vivienda. Mientras que sus partidarios loan alabanzas a un sector que consideran que está en consonancia con los países del entorno y consideran que democratiza la inversión en vivienda. 

Las socimis nacieron en España en 2012 cuando se creó una normativa para estas firmas al estilo de los REIT anglosajones. En seis años estas sociedades de inversión con benévolas condiciones fiscales han copado la bolsa española, sobre todo, el Mercado Alternativo Bursátil. 

Actualmente, hay en negociación en la bolsa española más de 70 Socimis, con un volumen de inversión inmobiliaria de 50.000 millones de euros y una capitalización que supera los 22.300 millones de euros, según las cifras que recoge el informe SOCIMIs. Estabilidad e inversión en el sector inmobiliario elaborado por BME y la consultora JLL. 

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En este periodo las Socimis en España han repartido 1.394 millones de euros en dividendos entre sus accionistas, ampliado capital en 48 ocasiones consiguiendo 8.395 millones de euros y sus títulos se han intercambiado en las plataformas bursátiles españolas por un importe total de 34.662 millones de euros hasta el cierre de 2018, según el mismo texto. 

Aunque en muchos casos se asocien estas sociedades con inversiones en vivienda y el sector residencial, hay que tener en cuenta que estas sociedades hacen gran parte de su negocio comprando y alquilando oficinas, locales comerciales o naves logísticas.

Estas son algunas de las claves que han empujado el negocio de estas firmas en los últimos ejericicios: 

El crecimiento del empleo hace que se contrate más espacio de oficinas y se disparen las rentas, sobre todo, en Madrid y Barcelona

Una mujer imprime un documento en la oficina
Getty Images

Uno de los sectores donde invierten las socimis son las oficinas. Durante la crisis fue un sector golpeado por el devenir económico por las empresas recortaban costes y buscaban espacios más pequeños. Ahora el crecimiento del empleo ha impulsado la contratación de espacios de oficinas que alcanzó casi 850.000 metros cuadrados en 2018 entre Madrid y Barcelona, según los datos del informe. 

"La fuerte demanda ha impulsado las rentas al alza con un crecimiento medio anual superior al 7% tanto en Madrid como Barcelona durante el periodo 2014-2018. Concretamente las rentas aumentaron un 10,4% en Madrid y un 8,6% en Barcelona en 2018, si bien éstas se sitúan todavía por debajo de los niveles máximos alcanzados durante el pico del último ciclo", señalan los expertos. 

De cara el futuro, se espera un crecimiento de las rentas para el periodo 2019-2021 del 5% en Barcelona y del 4,2% en Madrid. 

El comercio electrónico ha vivido un fuerte crecimiento y esto conlleva que cada vez se necesite más espacio logístico

Un trabajador opera una carretilla en un almacén
Un trabajador opera una carretilla en un almacén Getty Images

Las sociedades cotizadas de inversión en activos inmobiliarios también se dedican al negocio logístico. En un momento que cada vez se consume más por internet comprando en grandes plataformas de comercio electrónico, cada vez es necesario mayor espacio de almacenaje. 

El informe elaborado por JLL señala que en 2018 se llegó a un máximo histórico de 1,6 millones de metros cuadrados entre Madrid y Barcelona. Esta cifra supone duplicar el volumen que se contrató en 2014 y un repunte del 27% si se toman los datos de 2017. 

El turismo de compras impulsa los precios de locales comerciales en las zonas más céntricas de las grandes ciudades

Todo lo que saber del Black Friday
Anna Utochkina/ Unsplash

El sector turístico en España está apostando por el turismo de compras que deja unos mayores beneficios que otros tipos de visitante. En este contexto, España recibió el año pasado 82,8 millones de turistas internacionales. 

Esta es una de las razones que han llevado a que las rentas de este segmento sean impulsadas hasta vivir crecimientos anuales superiores al 4% en high street y del 2,5% en centros comerciales durante el periodo 2014-2018, según los datos que manejan los autores del informe. 

 "Así, las rentas de high street aumentaron un 5% en 2018, mientras que las rentas en centros comerciales aumentaron un 4,3%. Por su parte, los parques comerciales registraron el mayor incremento anual (5,4%)", explican. 

Los volúmenes de inversión en oficinas registran récrods en los últimos ejercicios

Un hombre sostiene un fajo de billetes de euro
Reuters

Si en 2013 eran los fondos oportunistas los que buscaban invertir en el inmobiliario español con precios tirados, ahora son los grandes fondos y las socimis las que han revolucionado las cifras de inversión. En este contexto, España registró un récord en la inversión directa terciaria tanto en 2017 como en 2018 con más del 70% del capital proveniente de capital internacional. 

De hecho, la inversión en oficinas comenzó su recuperación en 2014 cuando se superaron los 2.000 millones de inversión que supuso triplicar la inversión de un año antes.  En 2018, la inversión en oficinas supuso un 32% de la inversión inmobiliaria terciaria, con un volumen de inversión de 2.520 millones de euros entre Madrid y Barcelona. "La inversión en oficinas superó así las expectativas, tras incrementarse un 22% respecto al 2017 tras 2 años de caídas", concluye el informe. 

 

Las socimis representaron el 25% del capital invertido en el sector logístico

Almacén de Amazon
Reuters

La inversión en logística tiene varios jugadores importantes. Por un lado, están los inversores internacionales que han tenido una gran importancia dentro de mercado. Luego atendiendo a la tipología de vehículo inversor, los datos del informe muestran que un 70% fue movido por fondos mientras que un 25% del volumen de inversión lo pusieron las socimis.  

La mayor operación de Socimis en el sector logísitoc fue la compra por parte de Tritax Big Box de la nave de Mango, se posicionó como el REIT que más dinero invirtió en el sector en 2018.

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