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Estas son las 5 grandes incógnitas que WeWork debe afrontar de cara a su debut en bolsa

El CEO de WeWork, Adam Neumann, y su compañía afrontan grandes incógnitas y preocupaciones mientras el gigante del coworking se prepara para una oferta pública inicial.
El CEO de WeWork, Adam Neumann Jackal Pan/Reuters
  • WeWork se está preparando para su debut en bolsa y se espera que haga pública la documentación de su oferta pública inicial a partir de esta próxima semana.
  • La compañía ha recibido una valoración como una empresa tecnológica por inversores privados.
  • Sin embargo, afronta numerosas incógnitas y preocupaciones a medida que se prepara para su salida a bolsa.
  • Entre ellas, está la duda de si realmente debería colocarse en la misma categoría que las compañías tecnológicas y cómo le iría a su negocio en una recesión.
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WeWork se está preparando para su gran debut en bolsa.

Pero, a medida que lo hace, está afrontando incógnitas igual de grandes que podrían enfriar los ánimos de los inversores respecto a sus acciones, limitando la cantidad de dinero que recaude con su oferta pública inicial y, en el futuro, podría perseguir a sus acciones.

Esta empresa de coworking, que ahora se autodenomina We Company, supuestamente hará pública la documentación de su oferta pública inicial a partir de esta próxima semana. Se trata de la startup con una mayor valoración que debuta en bolsa desde que Uber lo hiciese a principios de este año.

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Con una valoración de 47.000 millones de dólares (algo menos de 42.000 millones de euros), se la ha considerado como a una compañía tecnológica. Y en cierto modo, se ha comportado como una de ellas, expandiéndose con rapidez y elevando más del doble sus ventas el año pasado al mismo tiempo que multiplicaba por 2 sus pérdidas.

Sin embargo, WeWork también se ha visto acosada por preocupaciones recurrentes sobre su modelo de negocio y sobre su CEO y fundador Adam Neumann. Las respuestas no se conocerán hasta dentro de meses o año después de su debut en los mercados.

Mientras la compañía se prepara para su debut bursátil, estas son las principales incógnitas a las que se enfrenta.

Pero, ¿qué es exactamente WeWork?

Las oficinas de coworking de WeWork en Hong Kong
REUTERS/Bobby Yip

Adam Neumann describe lo que hace We Company como una "plataforma física global". Pero ha estado invirtiendo fuertemente en tecnología y ha comprado una serie de startups de software en los últimos años. La compañía también ha señalado que ha estado generando datos valiosos sobre sus clientes y cómo usan sus espacios a lo largo de los años, y lo seguirá haciendo, y que esos datos podrían ofrecerse como un servicio propio o podrían dar lugar a una oferta propia de productos y servicios en el futuro. 

Pero muchos siguen considerando a We una compañía inmobiliaria. Casi todos sus ingresos proceden de las cuotas de socios, que son básicamente los pagos de alquiler que hacen los inquilinos de sus espacios de coworking. Es probable además que la mayoría de sus inversiones se estén destinando a alquileres de propiedades y a amueblarlas.

La respuesta a la pregunta sobre si es una empresa de tecnología o una inmobiliaria es importante porque podría tener una relación directa con su valoración y cuánto pagarán los inversores en bolsa por sus acciones.

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Neumann ha podido convencer a los inversores de capital riesgo, incluido Softbank, de que We merece una valoración similar a la de una empresa tecnológica. Con una valoración de aproximadamente 47.000 millones de dólares basada en su última ronda de financiación, We Company vale más de 15 veces su proyección de ingresos.

Por el contrario, las empresas inmobiliarias generalmente no reciben una valoración tan alta. CBRE Group, por ejemplo, tiene una capitalización de mercado de 18.400 millones de dólares (algo más de 16.400 millones de euros), o menos de la mitad que We. Pero la compañía registró unas ventas de 21.000 millones de dólares (sobre 18.700 millones de euros) el año pasado, más de 10 veces más que la startup, y alcanzó una rentabilidad por encima de los 1.000 millones de dólares (unos 893 millones de euros). Boston Properties, que se considera sobrevalorada, generó aproximadamente un 50% más de ingresos que We el año pasado, pero su capitalización de mercado es menos de la mitad que la de la empresa de Neumann.

Si We es una empresa de tecnología o una inmobiliaria es "la pregunta fundamental más grande que la gente parece estar haciéndose", asegura Robert Siegel, profesor de administración en la Stanford Graduate School of Business. Y añade: "El jurado todavía está decidiendo".

¿Qué pasa si hay una recesión?

Un trader de Wall Street se muestra preocupado ante la evolución de la bolsa
Reuters / Brendan McDermid

Hay buenas razones para preocuparse sobre lo que podría suceder con We Company cuando llegue la próxima crisis económica.

La empresa se fundó en 2010, cuando la economía ya había comenzado a recuperarse de la Gran Recesión. De este modo, nunca ha experimentado una desaceleración en EE.UU., su mayor mercado, o en muchos otros lugares en los que opera y no hay forma de saber cómo capearía una crisis.

El caso de Regus, que fue pionera del mercado de coworking, puede aportar una moraleja. Disfrutó de un mercado al alza en los 90, durante el último boom económico liderado por las tecnológicas, pero, cuando se hundió, experimentó un fuerte frenazo y terminó solicitando la bancarrota.

Las preocupaciones sobre We se centran en su modelo de negocio. Alquila espacios con contratos a largo plazo y posteriormente los subarrienda a otras empresas con acuerdos a corto plazo, a veces mes a mes. Si la economía entra en recesión, muchos de las startups que son sus clientes podrían desaparecer y muchos de sus clientes corporativos podrían recortar drásticamente su espacio de oficinas. Dado que sus contratos con We son a más corto plazo que los alquileres tradicionales, la startup podría llevarse la peor parte de esos recortes.

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"Todavía no ha sido probada en batalla y está en medio de uno de los sectores más cíclicos que tenemos en la economía", asegura Tom Smith, cofundador de Truss, un marketplace online dedicado a la inmobiliaria comercial. Cómo afrontaría una recesión, añade, es "la pregunta del millón de dólares".

En una entrevista con Business Insider a principios de año, Neumann aseguró que la startup estaría bien posicionada en caso de una recesión. Ofrece alquileres competitivos que atraerán a compañías que busquen reducir costes. Un porcentaje creciente de sus clientes son compañías centradas en el beneficio y suelen quedarse en sus espacios durante periodos más largos. Podría beneficiarse de una recesión al obtener precios más bajos en los alquileres y contar con costes de construcción menos caros para terminar sus espacios, añadió.

Además, la compañía ya ha experimentado, y ha sobrevivido, a recesiones en Brasil, Argentina y China, aseguró Neumann. "Hemos demostrado en mercados donde  una recesión] ya se ha producido", afirmó Neumann en la entrevista. "Somos más fuertes mientras se produce [una recesión] y salimos de ella mucho más fuertes".

¿Cuánto pueden y deben los inversores confiar en Adam Neumann?

El CEO de WeWork, Adam Neumann, y su compañía afrontan grandes incógnitas y preocupaciones mientras el gigante del coworking se prepara para una oferta pública inicial.
Allen Berezovsky/FilmMagic

Neumann domina We. Tiene el control mayoritario de la compañía a pesar de no tener un porcentaje mayoritario en ella, gracias a acciones que le dan un poder extra en la votaciones. Esta situación ha estado siendo sometida a un examen cada vez mayor, porque han ayudado a proteger a directivos de grandes tecnológicas como Mark Zuckerberg en Facebook, Larry Page en Alphabet y Evan Spiegel en Snap, de que los inversores o el público en general les pida responsabilidades.

Pero incluso antes de que su compañía salga a bolsa, Neumann ha dado a los posibles inversores razones para preocuparse sobre cómo ejercerá su poder una vez que lo haga.

Presuntamente, ha comprado edificios solo para arrendárselos a WeWork. En los últimos 5 años, ha recaudado 700 millones de dólares (algo menos de 625 millones de euros) vendiendo sus acciones de WeWork o usándolas para garantizar préstamos personales. Además, él y la compañía habrían establecido presuntamente una nueva estructura corporativa que les permitiría a él y a otros expertos evitar impuestos sobre los dividendos que We pudiese llegar, al tiempo que otros inversores sufren doble imposición.

Esos movimientos son "alertas rojas" para los inversores, según David Erickson, investigador principal en finanzas de la Wharton School of Business de la Universidad de Pennsylvania.

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Cuando los observan en conjunto, "la gente comienza a ponerse un poco nerviosa, vaya, ¿es esta la gestión correcta?".

En mayo, We anunció que establecería un fondo de 2.900 millones de dólares (unos 2.600 millones de euros) conjuntamente con inversores externos para comprar propiedades comerciales que el fondo arrendaría a WeWork. Neumann planea entregar su interés en las propiedades que compró y arrendó a WeWork a este nuevo fondo.

Pero el fondo levanta dudas por sí solo, porque los intereses de sus inversores externos no siempre están alineados con los de We.

¿Será WeWork un nuevo Uber?

El CEO de Uber Dara Khosrowshahi
El CEO de Uber Dara Khosrowshahi YouTube/Uber

We es solo el último unicornio, una startup con un valor de más de 1.000 millones de dólares, que debutará en bolsa este año. Pero es el más valioso y, quizás, el más esperado desde Uber.

Pero esa no es necesariamente una gran compañía que mantener. Las acciones de Uber han tenido un mal rendimiento desde su salida a bolsa y se cotizan por debajo de su precio de salida. Y no son las únicas. Lyft y Slack, otras 2 empresas gigantescas y bien publicitadas que salieron a bolsa a principios de este año, también se cotizan muy por debajo de sus precios de salida.

Sin embargo, Uber en particular puede preocuparnos a We y a sus observadores. El precio de oferta de la compañía está significativamente por debajo de las expectativas iniciales y terminó valorando a la startup con solo una ligera prima respecto a su mayor valoración privada.

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Y los inversores en bolsa han demostrado ser menos tolerantes con las pérdidas que sus patrocinadores privados. Después de anunciar unas pérdidas de 5.240 millones de dólares (unos 4.700 millones de euros) en su segundo trimestre, la compañía vio caer sus acciones.

Si eres un inversor institucional y compraste acciones en Uber, Lyft o Slack en la su salida a bolsa, "hasta ahora has perdido dinero", asegura Erickson de Wharton.

Eso dejó un mal sabor de boca en esos inversores, que serán cruciales para el éxito del debut de We.

"Eso crea un telón de fondo potencialmente peligroso" para la salida a bolsa, afirma.

¿Cómo va a afectar la competencia al mercado?

Jamie Hodari, CEO de Industrious
Jamie Hodari, CEO de Industrious Herbert Lash/Reuters

Cuando Neumann fundó WeWork en 2010, su nueva compañía tenía pocos rivales además de Regus. Pero el mercado ha cambiado drásticamente desde entonces, sobre todo recientemente.

Ahora, docenas de startups ofrecen espacios de coworking. Y muchos de las compañías ya establecidas en el sector inmobiliario están entrando en el juego, ya sea estableciendo sus propias divisiones de coworking o formando equipo con compañías de este sector.

El gigante internacional Hines anunció recientemente un acuerdo con la startup Industrious para crear Hines Squared, centrado en el coworking. Boston Properties tiene Flex, su propia propuesta de coworking. Tishman Speyer, otro gran arrendador comercial, lanzó el año pasado Studio, otro concepto de coworking.

El año pasado, 69 proveedores diferentes de coworking ofrecieron espacios a través de Truss, según Smith, su cofundador. Este año, ese número ha rebasado los 256.

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"Mucha gente no habla de eso y no es realmente consciente de cuántos otros conceptos competitivos de coworking [y de arrendamiento flexible] que ni siquiera existían hace en un año están en el mercado compitiendo con WeWork", afirma Smith.

Esa creciente competencia podría plantear múltiples desafíos para WeWork. Gran parte de su modelo de negocio depende de poder cobrar un precio de alquiler más alto que el que está pagando a los propietarios y, potencialmente, de poder aumentar sus precios durante la vida útil de sus arrendamientos. Pero en un mercado competitivo, es posible que no pueda aumentar los precios y, de hecho, puede tener que ofrecer importantes descuentos para atraer a los clientes. Eso sucederá particularmente así, ya que otros conceptos de coworking intentan competir contra We ofreciendo más funciones de alta gama o dirigiéndose a nichos de clientes potencialmente rentables.

Pero también podría afrontar un mercado cada vez más competitivo no solo respecto a los clientes, sino también para el espacio. WeWork posee pocos de los edificios que utiliza. Los propietarios podrían arrendar espacio a sus rivales, reservar espacio al que WeWork habría tenido acceso en el pasado para sus propios negocios de coworking u ofrecer espacio a la startup en edificios o áreas menos deseables.

Por ahora, WeWork es como el Kleenex del mercado de coworking, según Smith. Es la marca que los clientes potenciales reconocen y buscan. También tiene una gran ventaja en su enorme red de espacios; cuando viajan, sus clientes a menudo pueden encontrar una oficina de WeWork en la que trabajar si la necesitan.

Pero a medida que sus rivales se vuelvan más conocidos, comiencen a ofrecer servicios similares o mejores, y creen o se unan para crear sus propias redes de espacios, esas ventajas podrían desvanecerse, según Walter Johnston, vicepresidente de calificaciones crediticias de la firma de investigación Morningstar.

"Definitivamente, es una preocupación en el futuro", asegura.

Este artículo fue publicado originalmente en BI Prime.

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