La guerra de Ucrania y la inflación descontrolada sacuden las hipotecas: cada vez más caras, la trampa del tipo variable y consejos de expertos

Una mujer pasa ante un anuncio de hipotecas en una sucursal bancaria
Reuters

Hace un par de semanas, una amiga fue al banco a pedir una hipoteca. "Es el momento de comprar vivienda" y "las hipotecas están tiradas" eran dos de las frases más repetidas a su alrededor y ahora resonaban en su cabeza como un mantra. 

Cuál fue su sorpresa cuando el empleado de la entidad le puso un folio delante con la siguiente cifra: 2,5. Ese era el tipo de interés que le ofrecían. "Están subiendo muchísimo por la guerra de Ucrania", se limitó a decirle el empleado. Mi amiga salió de la sucursal y se olvidó de pedir hipoteca.

Los tipos de interés están subiendo, pero no tanto como pregonaba el trabajador bancario. Y la guerra de Ucrania tiene algo que ver en las subidas, pero ni mucho menos es la causa primera. 

"Los tipos van para arriba, y no van a subir poco", apunta Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. 

En cualquier caso, ¿cómo afectan la guerra de Ucrania y la inflación descontrolada al mercado hipotecario? En Business Insider España hemos preguntado a los expertos:

El resumen es que los tipos sí están subiendo, pero por el momento las subidas son contenidas. Que es la inflación, más que Ucrania, la que determinará la subida oficial de tipos, y que la última palabra está en boca del Banco Central Europeo. Eso, y que por mucho que los bancos empiecen a ofrecer tipos variables a precio de derribo, eso no tiene por qué ser lo que más le conviene al cliente.

Las hipotecas ya son más caras: una subida anticipada

Los tipos no han empezado a subir por la guerra de Ucrania, ni mucho menos. "Ya los veíamos subiendo antes. Hace tiempo que los bancos están descontando que el euribor va a subir", explica Leopoldo Torralba, economista sénior de Arcano.

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El euríbor, que es el índice que mide media de los tipos de interés de las entidades financieras europeas, inició su ascenso desde los suelos en diciembre de 2021. Entonces no había estallado la guerra de Ucrania. Lo que llevó a los bancos a encarecer los tipos era la previsión de que se venía la subida oficial del Banco Central Europeo (BCE).

Los mercados prevén que el euríbor 12 meses (principal referencia el tipo variable), se sitúe por encima del 0% después del verano. "Creemos que se situará en el 0,10% a finales de 2022", apunta Pedro Gila, director de patrimonio de Vía Ágora.

De la misma forma, la referencia para el largo plazo, que viene corrigiéndose desde finales de 2021, anticipa un incremento progresivo del tipo fijo.

"Podemos anticipar que la gran mayoría de las entidades están empezando a corregir sus ofertas para todos sus préstamos, tanto personales como hipotecarios", señala José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios.

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¿Cómo influye la política del BCE?

La presidenta del BCE, Christine Lagarde.

"Antes del conflicto se daba por sentado que a final de año el BCE seguiría la política de la Reserva Federal y subiría tipos para luchar contra la alta inflación", coincide Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario. 

La presidenta del BCE, Christine Lagarde, abrió la puerta el pasado 3 de febrero a un alza de tipos a finales de este año con el objetivo de corregir la inflación. Pero el mensaje del supervisor llegó antes de la invasión de Rusia.

La guerra en Ucrania ha cambiado sensiblemente esa percepción: la subida oficial podría tardar más. 

"La subida ya estaba en el horizonte, pero dado que la crisis en Ucrania puede llevar a una recesión, es difícil ver una subida de tipos pronto", apunta Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria en Tecnotramit. Torralba, por su parte, conviene que las subidas podrían retrasarse hasta 2023 y, aunque se produjeran, continuar en negativo o cero.

"Si la situación se agravase o se alargara en el tiempo, probablemente las subidas de tipos previstas por el BCE se retrasen en algunos meses", coincide Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña.

Fin de las compras de deuda: primer paso antes de la subida

No obstante, como apunta Bernardos, "el primer paso es dejar de comprar deuda y el segundo es subir los tipos". Y en las últimas semanas el BCE ya ha anunciado el fin de las compras de deuda por la pandemia y de la barra libre de liquidez a la banca.

"Los tipos van a subir, pero será algo contenido. Lo que ocurre es que la inflación va a afectar al poder adquisitivo y por pequeñas que sean las subidas, van a afectar a las economías familiares", añade Toribio.

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¿Cuánto pueden subir los tipos?

Ilustración de una mujer en la cima

Pero una cosa es la subida oficial de tipos, y otra diferente las subidas que las entidades bancarias van aplicando. Y la realidad es que por mucho que el BCE no suba tipos este año, los bancos ya han reaccionado: las hipotecas son más caras.

"A los bancos les va a costar más coger dinero prestado, y por ende, cuando lo presten también lo cobrarán más caro", ilustra Bernardos. Pero, ¿cuánto más?

"La subida se está marcando alrededor del 0,5 y 1, en función del periodo a tipo fijo que se contrate", observa Fernández. Esta alza, sin embargo, llevaría los tipos a tasas normalizadas. Lo anómalo eran los 6 años en que el mercado hipotecario se ha mantenido en tasas negativas.

A corto plazo (hasta 2 años) los tipos no pueden subir mucho, afirma un alto cargo de una de las principales entidades financieras españolas. Por mucho que EEUU suba tipos 6 veces, Europa no lo hará. 

"En 2 años llegaremos al 1,5-2. Si eso atempera la inflación, bien. Pero si la inflación se convierte en estructural, nos iremos a tipos del 4-5", añade esta fuente. Si los tipos oficiales están al 0, el diferencial que pueden cargar los bancos es poco, hasta un 0,5, no mucho más. Pero si los tipos subieran al 5, "podemos irnos tranquilamente a un margen del 3, con una hipoteca al 8".

En mayo de 1981, los tipos de interés en EEUU llegaron al 20, recuerda Bernardos. Y en 1991, la elevada inflación fruto de la crisis del petróleo, la guerra de Irak-Kuwait y la reunificación alemana llevó a España a elevar tipos para no devaluar la peseta: "Eso llevó a quien tenía una hipoteca referenciada al Mibor a pagar un 16,5".

El terror a perder cuota: nadie quiere ser el primero 

La subida será seguramente más contenida al principio por una razón muy simple: nadie quiere ser el primero en tirarse a la piscina.

"Los bancos están muy preocupados por la guerra de márgenes y por no perder cuota. Crecer en crédito es difícil, y nunca quieres ser el primero que suba tipos", afirma el alto cargo financiero.

"Los bancos buscan optimizar su rentabilidad-riesgo. Si suben mucho los tipos, se arriesgan a ganar menos volumen, se pueden cargar la demanda. Cuando suben los diferenciales es porque ven que aumenta mucho el riesgo", corrobora Torralba.

Es el terror a perder cuota: "Como te quedes fuera… si ese riesgo no se plasma tus competidores te quitan los clientes", añade Torralba. 

A esto hay que sumarle la actual situación de fuerte demanda en compra de vivienda, y que una subida de tipos podría enfriar la demanda y mermar los ingresos por hipotecas, por lo que habrá entidades que se lo piensen dos veces antes de subir tipos.

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Consejos para pedir una hipoteca

Una pareja firmando una hipoteca

Preguntados por qué aconsejarían a una persona que quiere pedir una hipoteca en estos momentos, los expertos no dudan: van tarde.

"La gente tiene miedo y esperarán a ver si los tipos suben. Ya van tarde. Toca comprar rápido, y más que nunca a tipo fijo, porque van a subir y fuerte", resume Bernardos.

"Mi recomendación sería comprar cuanto antes y a tipo fijo, porque la tendencia de subida no creo que se vaya a revertir. Al mayor plazo que te den y a tipo fijo si te lo puedes permitir", coincide el alto cargo del sector financiero.

"Aquellas personas que cumplan con ese perfil solvente que buscan las entidades bancarias todavía a corto plazo van a poder beneficiarse de las hipotecas a tipo fijo, y en estos momentos todavía encontramos productos con muy buenas condiciones", apunta Toribio.

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Toribio, además, añade otro consejo: "No endeudarse más allá de nuestras posibilidades. Es fundamental no destinar más del 30-35% de nuestros ingresos al pago de la cuota hipotecaria".

Todo depende, aún así, del perfil del cliente. Puede que a una persona con mayor liquidez y una previsión de amortización en el muy corto plazo le pueda interesar un tipo variable, que ahora mismo están por los suelos.

Un ejemplo práctico

Pero y todo esto, ¿en qué se traduce? Desde UCI, José Manuel Fernández pone un ejemplo: Para un importe de hipoteca de 150.000 euros a 30 años, con el tipo medio al que se contrataron las hipotecas en el mes de diciembre, que fue del 1,45%, la cuota resultante sería de 514 euros. Si este tipo se incrementara en 0,50 puntos hasta el 1,95% supondría una cuota de 550 euros, una diferencia de 36 euros más al mes.

La financiación será más o menos atractiva en función del perfil del cliente. "Si es un buen cliente, que puede contratar fondos de inversión y otros productos, llevar nóminas a la nueva entidad... podríamos hablar de un 0,99 fijo", observa Bernardos.

Adiós al tipo fijo, ¡Hola de nuevo al variable!

Dicen que, para que un burro se mueva, basta con colgar una zanahoria de un palo y ponérsela delante. 

Después de un rally histórico de tipos fijos, las entidades bancarias quieren dar marcha atrás: adiós a los tipos fijos. ¡Hola de nuevo a los variables!

Cada vez más entidades financieras están reformulando su oferta de hipotecas. Algunas, están encareciendo los préstamos a tipo fijo; otras, ponen los variables a precio de derribo, y hay quien opta por las dos cosas a la vez.

Pero, ¿qué se esconde detrás de esta estrategia? ¿Lo que conviene al banco es lo mismo que conviene al cliente? No tiene porqué.

El 'rally' de tipos fijos

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Con el euríbor en valores negativos, los bancos apenas podían sacar margen de beneficio de los préstamos a tipo variable, que estaban por los suelos. Conseguir clientes que se decantaran por el tipo fijo en un país de préstamos variables se convirtió en su gran apuesta para rascar algo de margen. Y se consiguió.

En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable, y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por el tipo fijo. Hoy, la balanza ha dado un vuelco: el tipo fijo ya domina el 70,4% de los préstamos concedidos, frente a un 29,6% de créditos a tipo variable.

Los bancos se enzarzaron en una guerra hipotecaria que se libraba en el terreno de los tipos de interés, y que ha llevado a algunas a ofrecer créditos a tipo fijo que se mueven en el entorno del 1. Teniendo en cuenta que el tipo fijo medio en los años del boom rondaba el 4,7, y en años posteriores ha rondado el 2-3, estamos hablando de que ahora las hipotecas están más baratas que nunca.

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Conseguir una hipoteca con un tipo fijo en el entorno del 1 significa que el comprador se asegura estar pagando una hipoteca con intereses muy bajos durante toda la vida del préstamo, por muchos cambios que haya en la política monetaria. 

La trampa del tipo variable

"Antes se incentivaba el tipo fijo porque daba más margen, al menos en los primeros años. Pero ahora está claro que, en certeza de una subida, ya no te interesa tener préstamos a tipo fijo, porque te van a hacer perder dinero y margen en la cuenta de resultados", afirma el alto cargo del sector.

Bankinter, BBVA, Banco Santander, Openbank, Coinc, Ibercaja y ING han subido el precio de las hipotecas fijas. Y todas estas entidades más Evo Banco, quitando a Ibercaja e ING, han rebajado las variables.

"En diciembre veíamos tipos fijos del 1%, pero eso no se sujeta y ya ha empezado a cambiar. Los bancos ofrecen variable", coincide Yolanda Fernández Pereira, directora de Estudios de R.R. Acuña.

Así, aunque el mix de hipotecas haya dado un vuelco en los últimos años, podría volver a cambiar, en función de si los clientes se decantan de nuevo por los variables. No será el fin de los tipos fijos, pero la postal volverá a cambiar.

El riesgo de pedir una hipoteca a tipo variable ahora es que, si todas las voces apuntan a una subida de tipos de magnitudes inciertas, lo que hoy parece tirado de precio, mañana puede subir, y no se sabe cuánto.

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