Así será alquilar un piso en 2020: los precios tenderán a moderarse, pero la demanda seguirá superando a la oferta

En España, 3 de cada 4 personas que han intentado alquilar una vivienda en 2019 han señalado a los precios como el principal problema para acceder a ella.

Esta estadística, que se extrae del último informe del portal Fotocasa sobre este mercado, revela hasta qué punto se han disparado los arrendamientos en España en los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria.

De hecho, este tema ha saltado de lleno al plano político y la limitación de las subidas del precio del alquiler forma parte del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Podemos, que retoma esta medida del pacto presupuestario entre ambos partidos en la anterior legislatura, que no llegó a aprobarse. Al igual que en 2018, estipula impulsar por ley "medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado".

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Estas limitaciones tiene precedentes en medidas similares que se aplican en capitales europeas como Berlín, París, Londres, Lisboa, Roma, Viena y varias ciudades y estados de EE.UU. como Nueva York o California. En algunos casos, se opta por limitar por ley la revalorización del precio del alquiler, mientras que en otros se opta por establecer tarifas de referencia según el tipo de edificio o de sus prestaciones.

Subidas de precios más moderadas

A la espera de que se concrete esta medida, se prevé que los precios sigan subiendo en 2020 aunque a un ritmo más bajo que en años anteriores. Al igual que sucede con la compraventa, se espera que ese encarecimiento se produzca de la misma forma poco homogénea que ha mostrado hasta ahora, según los expertos consultados por Business Insider España. 

"Difícilmente vamos a encontrar un comportamiento homogéneo en toda España", afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, "básicamente porque las realidades de mercado cada vez son más distintas". El experto atribuye este fenómeno a las diferencias en "la recuperación de cada zona desde mínimos de 2013 e inicios de 2014" y a la concentración de población y demanda en Madrid y Barcelona.

Font destaca que "las rentas se han tensionado mucho, sobre todo desde finales de 2017, con crecimientos interanuales que superaban ampliamente los 2 digitos a nivel nacional". No obstante, aclara que "el problema del alquiler no es única y exclusivamente el precio y su evolución, sino que no ejerce esa función social de ser el reducto de aquellas personas que no pueden acceder al mercado de vivienda en propiedad".

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El experto de pisos.com alerta de que hay zonas de Madrid o Barcelona "donde pagar la renta del alquiler equivale a pagar una cuota hipotecaria". Sin embargo, avisa de que la situación del alquiler en grandes capitales ha empezado a cambiar de manera clara hacia la moderación de precios debido a que "la renta de alquiler ha llegado al máximo de la capacidad de pago de la demanda", lo que motiva que esa demanda se traslade a la periferia o a poblaciones cercanas.

Mientras, desde Fotocasa, su director de Estudios y Formación, Ismael Kardoudi, también señala a la diversidad de precios según territorios. De este modo, señala que a lo largo del año pasado, el subidas interanuales del alquiler han sido leves en la mayoría de comunidades, salvo en "Madrid, la Comunitat Valenciana o Cantabria donde todavía se registran fuertes incrementos en el precio de la vivienda en alquiler, en muchos casos incrementos cercanos al 10%”.

Sin embargo, Kardoudi precisa que Cataluña "es la primera región que está empezando a dar síntomas de agotamiento", con un encarecimiento de entre el 1% y el 5% durante 2019. Por ello, el experto de Fotocasa destaca que "el camino de contracción de precios que ha empezado Cataluña y más concretamente Barcelona es posible que lo veamos en otras ciudades y comunidades durante 2020”, aunque augura que en Madrid y otras grandes ciudades "continuarán las tensiones en los precios”. 

Demanda y oferta

Para combatir ese escenario, el director de Estudios de Fotocasa señala que el alquiler será el desafío más importante del nuevo Gobierno en 2020. En su opinión, el problema también reside "en el creciente desequilibrio entre el alto volumen de demanda y la reducida oferta de inmuebles en arrendamiento", lo que deriva en un encarecimiento que coincide con "un contexto general de salarios casi congelados".

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Ferran Font coincide con este análisis y afirma que el problema no reside "única y exclusivamente" en la evolucion de precios del alquiler, sino que sobre todo es un problema de evolución de salarios. "Hasta que no se consiga aumentar el parque de alquiler, hasta que las administraciones públicas no hagan una apuesta clara por la vivienda de alquiler social, será difícil que las rentas de alquiler tengan una tendencia a la baja clara", afirma el director de Estudios de pisos.com.

Además, Font considera que no hay una burbuja del precio del alquiler, dado que señala que "el término burbuja no es correcto para definir el mercado del alquiler, básicamente porque el alquiler no es un activo que pueda revalorizarse o refinanciarse de manera artificial, lo que termina provocando la burbuja, como sucede en la vivienda en compraventa".

Respecto a las posibles soluciones a los problemas de accesibilidad del alquiler, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, afirma que "la moderación de precios que ya ha comenzado a constatarse en las principales ciudades deberá verse reforzada a medio y largo plazo por un necesario aumento de oferta" que compense la "plana evolución salarial" para presionar a la baja los precios.

Ese aumento de la oferta, según Ismael Kardoudi, debe implicar al sector público y al privado. "Por un lado, es necesaria una apuesta firme por la creación de un gran parque público de vivienda en alquiler, para cuya puesta en marcha hace falta tiempo y recursos", una cuestión sobre la que afirma que hay consenso entre partidos políticos, además de "la búsqueda de sinergias con el sector privado" para responder a las necesidades del mercado.

Además, el director de Estudios de Fotocasa pide "actuar también de forma inmediata sobre la vivienda ya existente que está en manos privadas y que no sale al mercado del alquiler". Para ello, propone que el Gobierno opte por incentivos fiscales, como desgravaciones en los ingresos del alquiler, reducciones en impuestos municipales como el IBI y medidas para respaldar a los arrendadores ante posibles impagos o daños.