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Así puedes cambiar el tipo de interés de tu hipoteca de tipo variable a fijo y viceversa

Firmando un préstamo
GettyImages

¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Esta es la primera gran pregunta que todo el mundo se hace al elegir una hipoteca ¿Qué pasa si te equivocaste en tu elección? Nada, ya que a lo largo de la vida del préstamo podrás cambiar el tipo de interés de la hipoteca cuantas veces quieras. 

Es más, entre las novedades de la reforma hipotecaria (aunque todavía está en tramitación la nueva norma y no se sabe exactamente cuando se aprobará) se incluye facilitar el cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo.

El motivo es que este tipo de préstamos son más estables a largo plazo que los referenciados al Euribor, aunque ahora mismo sean más caros. Por eso mismo, desde el ministerio de Economía aseguraban que el último beneficiado de esta media sería el consumidor. ¿Realmente es así?

¿Compensa cambiar el tipo de interés de la hipoteca?

Esta es la pregunta que ahora mismo se hacen miles de hipotecados en España. La principal diferencia entre las hipotecas a tipo fijo y las hipotecas a tipo variable es que en las primeras el tipo de interés es constante durante toda la vida del préstamo. En otras palabras, sabes exactamente lo que pagarás todos los años.

En las hipotecas a tipo variable, los intereses dependerán de la evolución del Euribor, el principal índice de referencia. A este dato tendrás que sumar el diferencial que hayas pactado con el banco y posiblemente el coste de los productos asociados para tener un mejor diferencial.

Leer más: Los bancos se rearman con hipotecas más "agresivas" para captar al cliente premium

Ahora mismo los bancos han reactivado la guerra hipotecaria y es posible encontrar hipotecas a tipo variable con diferenciales menores al 1% aunque la media está en la horquilla del 1%-1,5% dependiendo de los productos adicionales que se contraten. Por su parte, las mejores hipotecas a tipo fijo del mercado plantean intereses de entre un 2,15% y un 4%.

Teniendo en cuenta que el Euribor camina en negativo en el -0,8% parece claro que las hipoteca a tipo variable son ahora mismo más baratas. La cuestión es saber hasta cuándo seguirá en estos niveles y qué hará el Banco Central Europeo (BCE) con los tipos de interés a largo plazo.

Si tomamos datos históricos, la media del Euribor en la última década es del 1,63%, aunque llega a 2.27% si ampliamos el punto de partida a 1999. La traducción es que estamos disfrutando de tipos de interés anormalmente bajos y que tarde o temprano subirán. Según las previsiones de Bankinter en 2018 todavía se mantendrá en cotas negativas y ya en 2019 lo veremos oscilar entre el 0% y el 0,4%.

Con esto en mente, la clave para decidir si cambias el tipo de interés de tu hipoteca es enfrentar los costes de la operación, que más adelante te descubrimos, frente al ahorro que obtendrás a largo plazo.

Debes tener en cuenta que conforme suba el Euribor, también lo harán los tipos de las hipotecas fijas. En este sentido, si te quedan pocos años por amortizar quizás te convenga mantener tu hipoteca a tipo variable, mientras que si firmaste hace 5 años puede ser una buena cambiar.

Leer más: Cuánto subirá la cuota de tu hipoteca si los tipos de interés suben un 0,5%, 1% o un 1,5% 

Cómo cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo

Costes de cambiar el tipo de interés de la hipoteca
AlexanderStein / pixabay

Existen dos fórmulas para modificar el tipo de interés de un préstamo hipotecario: una novación o una subrogación.

La novación sirve sólo para cambiar ciertas condiciones del préstamo, incluido el tipo de interés, mientras que la subrogación se suele utilizar para cambiar la hipoteca de banco y mejorar las condiciones del préstamo. Las comisiones cambian en cada caso y también los trámites.

Si quieres una novación de la hipoteca para pasar el interés de fijo a variable o viceversa, solo tienes que acercarte al banco y plantear la cuestión. A partir de ahí entrarás en un periodo de negociación en el que el banco, que no está obligado a aceptar el cambio de condiciones.

Los trámites para la subrogación con cambio de acreedor son diferentes y ni siquiera tienes que visitar tu banco si no quieres. Lo único que necesitas en este caso es una oferta vinculante de otra entidad financiera. Esa entidad será la que comunique a tu banco las condiciones del nuevo préstamo y éste dispondrá de un plazo de 15 días para decidir si iguala o no la oferta para retener tu hipoteca.

Cuánto cuesta cambiar el tipo de interés de la hipoteca

Novación y subrogación tienen costes diferentes y también influirá el tipo de cambio que quieras realizar.

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario mejora las condiciones para cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo de forma que elimina la comisión de novación y subrogación para estas modificaciones y bonifica al 90% los gastos de notaría y registro.

En caso de subrogaciones y novaciones de otro tipo, lo que incluye cambiar el tipo de la hipoteca a un tipo variable, sí que se aplicará una comisión del 0,25% los primeros tres años y del 0% posteriormente,

Ahora mismo, hasta la aprobación del documento, las comisiones de novación no suelen llegar al 1%, aunque pueden superarlo. Además, a esta comisión hay que sumar la nueva escritura pública de la hipoteca.

Para las subrogaciones la comisión máxima será del 0,5% durante los primeros cinco años y del 0,25% a partir de ese momento siempre que el préstamo se firmase antes de abril de 2003.

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