Menos ventas y precios al alza: así será comprar una casa este 2019

• En 2019, seguirá aumentando la compra de viviendas, aunque de forma más moderada que a principios de 2018, según Fotocasa.
• Tinsa prevé que el precio medio de la vivienda crezca entre un 5% y un 7% a lo largo del próximo año y las subidas en las grandes ciudades y la costa se trasladen al interior.
• La población no ha recuperado el poder adquisitivo perdido durante la crisis y todavía existen problemas de acceso a la vivienda.
• La evolución de los tipos de interés del BCE a lo largo de 2019 puede condicionar la rentabilidad de invertir en una casa.

2018 acaba de concluir, completando un año de plena recuperación del mercado inmobiliario, tanto en volumen de compraventas como en el comportamiento de los precios. Pero, ¿se mantendrá este comportamiento en el año que acaba de empezar? ¿Hay riesgo de una burbuja inmobiliaria?¿Será 2019 un buen año para comprarse una casa?

En principio, los expertos del sector esperan que se mantenga la tendencia, que ha llevado a superar la cifra del medio millón de casas vendidas por primera vez en una década y a encadenar 18 trimestres de subidas interanuales de precios. Sin embargo, la desaceleración de la economía en general les lleva a pronosticar que, aunque el crecimiento continúe en 2019, será más moderado.

En 2018 se compraron más viviendas

En octubre, la compraventa de viviendas aumentó un 15,8% respecto al mismo mes del año anterior, alcanzando 43.536 operaciones, según el último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De este total, un 18% corresponde a casas o pisos de nueva construcción y el resto a vivienda usada.

Este repunte del mercado inmobiliario no es un hecho aislado. Así, entre julio y septiembre se alcanzó la mayor subida en el número de compras en un tercer trimestre desde 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En total, se vendieron más de 131.000 viviendas y se superó en un 10,3% el alza de 2017, como muestra la Estadística de Transacciones Inmobiliarias del Ministerio de Fomento. 

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"Ha sido un buen año para el sector, de hecho, lo calificaría como el mejor desde que estalló la crisis", asegura la directora de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. No obstante, apunta que "el inicio del año se arrancó con mucha fuerza, pero en el último trimestre ese ritmo se ha ralentizado como consecuencia de la desaceleración a la que apuntan las cifras económicas".

Además, Beatriz Toribio destaca que esa recuperación ha provocado un ritmo de encarecimiento de la vivienda similar al de antes de la crisis. Sin embargo, afirma que "a nivel de precios estamos todavía en niveles del año 2012-2013, en plena crisis, lo que unido al control de la financiación, al contexto económico no tan boyante como en aquellos años, aleja los temores de una burbuja inmobiliaria".

Precios a dos (o incluso tres) velocidades

Otro de los factores que destacan los expertos es que, aunque registrarán subidas generalizadas, el comportamiento de los precios seguirá siendo asimétrico. Así, Tinsa augura que los aumentos de precios se consoliden fuera de las principales áreas urbanas y territorios costeros, donde hasta ahora se ha producido la mayoría de la revalorización inmobiliaria.

La directora de estudios de Fotocasa señala que 4 zonas están concentrando la mayoría de la actividad de compraventa y los mayores repuntes de precio, Madrid, Cataluña y las islas Baleares y Canarias. "En el resto del país, también suben los precios pero de forma más moderada e incluso hay zonas del norte del país donde todavía registramos caídas", añade Toribio. 

Respecto al precio medio, hay varias posibilidades. Tinsa prevé que en 2019el valor medio de la vivienda en España experimentará un crecimiento sostenido de entre el 5% y el 7%. Por su parte, la agencia de calificación Moody's reduce sus expectativas a un avance del 3% mientras que Standard & Poor's apuesta por un alza del 4,3% en 2019 y Bankinter prevé un repunte de entre el 4% y el 5%. 

Un menor crecimiento provocará menos demanda de casas en 2019

De cara al año que viene, varios analistas coinciden en un mismo diagnóstico: en 2019 se mantendrá el crecimiento, pero más moderado que en los últimos trimestres. Así lo asegura Tinsa, que destaca que el sector refleja en sus previsiones las advertencias sobre la posible moderación del crecimiento económico y la menor contribución de la demanda que podría darse el año que viene.

Por su parte, la directora de estudios de Fotocasa también predice que "2019 va a ser un año más moderado" como consecuencia de la ralentización a la que apuntan las principales instituciones económicas, "lo que no es malo", apunta. Además, afirma que "va a ser un mercado que va a dar datos positivos y muestras de recuperación porque nos encontramos en un ciclo expansivo del sector".

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Respecto a las causas, Beatriz Toribio apunta a que "los españoles no han recuperado el poder adquisitivo que perdieron como consecuencia de la crisis", señalando la desaceleración económica global y la precariedad laboral como factores que explican que "el grueso de la población todavía tiene dificultades para acceder a la vivienda, tanto de alquiler como de compra". 

Vivienda como refugio para la inversión

La revalorización del ladrillo no está pasando desapercibida a inversores y particulares que buscan rentabilizar sus ahorros. Ante la falta de incentivos que ofrecen los depósitos y las cuentas remuneradas, comprar una vivienda para alquilarla o revenderla sigue siendo una opción lucrativa y, según varios estudios, bastante popular.

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Así, el Informe Vivienda Ideal 2018 de ProntoPiso revela que el 83% de los españoles planea comprar una vivienda en algún momento de su vida y un 43% de ellos reconoce que su motivación es la inversión. Mientras, otro informe, en este caso de Casaktua.com, afirma que un 10% de quienes están buscando vivienda en este momento son inversores inmobiliarios en potencia.

De hecho, los últimos indicadores del mercado de la vivienda publicados por el Banco de España, que corresponden al tercer trimestre de este año, muestran que la rentabilidad bruta del alquiler durante el último año alcanza el 4% aunque, si se tienen en cuenta los rendimientos que aporta la subida del precio de la vivienda, esa rentabilidad se eleva al 11,2%.

Además, hay que tener en cuenta las repercusiones que puedan tener las decisiones del Banco Central Europeo sobre tipos de interés, que hasta ahora ha mantenido en niveles históricamente bajos. El incremento de los tipos se espera para el verano de 2019, según BBVA Research y otros expertos, y podría producir cambios de tendencia en el mercado de compra de casas.

Beatriz Toribio considera que "el mercado del alquiler todavía tiene mucho recorrido, pero evidentemente la vivienda sigue siendo bastante rentable". Sin embargo, advierte a los interesados en invertir en vivienda de que "más que el contexto de mercado, lo que tenemos que ver y que analizar es nuestra situación personal, nuestro nivel de endeudamiento y hacer cálculos de cara al futuro".