La bajada de precios de la vivienda se aplaza a 2021 pese a la caída de las compraventas y al abaratamiento del alquiler en las grandes ciudades

Los precios del sector inmobiliario todavía no están acusando por completo el impacto del coronavirus que expertos e instituciones habían estimado, pero eso no significa que hayan salido indemnes de la crisis provocada por la pandemia, sino que sus efectos todavía están por llegar.

Esta es una de las conclusiones del balance de 2020 y las previsiones para 2021 que ha presentado este miércoles el portal inmobiliario pisos.com, en las que estima que los precios de compraventa no han caído este año en línea con el retroceso del PIB y mantienen una "evolución muy plana", según su director de Estudios, Ferran Font, que ha destacado que el mercado de alquiler está "ante un cambio de ciclo".

Font ha afirmado que "2020 ha sido un año donde el impacto de la pandemia en el mercado en general ha sido determinante en la evolución de todo el año, pero muchos de los indicadores ya mostraban agotamiento en la oferta y la evolución de precios", por lo que considera que el coronavirus "ha sido un catalizador que ha forzado ese cambio" tanto para los profesionales del sector como para la oferta y la demanda.

Los propietarios aún pueden permitirse mantener precios

La pandemia ha motivado "un avance en adaptación a la nueva realidad" mediante el uso de tecnología entre los profesionales, mientras que los propietarios "han sido prudentes y no han aplicado grandes bajadas de precio", pese a que reconoce que tras el confinamiento han aumentado un 40% el número de anuncios en su portal respecto a 2019, gracias en parte al trasvase de alquiler vacacional a larga duración.

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Por el lado de la demanda, Ferran Font ha destacado que han comprobado que hay "muchas ganas de buscar piso tras el confinamiento", lo que les ha llevado a registrar cifras récord de audiencia, con un 50% interanual más de visitas. Además, ha precisado que las preferencias de los consumidores han cambiado por la pandemia, situando a la ubicación por detrás de criterios como contar con jardín o terraza.

En cuanto a los precios de venta, Font ha asegurado que "veíamos ya agotamiento el año pasado en Barcelona y a partir de marzo en Madrid y el resto del país, que se mantuvo hasta verano" para después mantener una evolución muy plana debido a que "los propietarios no están aún aplicando descuentos", ajenos a la tendencia del coronavirus "porque todavía pueden permitírselo".

Los precios de compra bajarán un 10% entre 2021 y 2022

Sin embargo, el director de Estudios de pisos.com ha señalado que después de verano, Madrid y Barcelona han acentuado sus diferencias, con la capital volviendo a crecer un 1% y hasta un 4% en noviembre, mientras en Barcelona los precios caen un 1%, "siempre dentro de caídas y subidas de precio muy moderadas".

Así, Ferran Font ha destacado que la caída de precios prevista para 2020, que habían estimado en un 10%, en línea con el retroceso del PIB, "se trasladará a 2021 y 2022". Por ello, prevé cerrar 2020 entre el crecimiento plano y una bajada del 2% y registrar una caída de entre el 5% y el 7% en 2021 y retrocesos más moderados en 2022.

En lo que respecta al volumen de compraventas, Font ha afirmado que han sufrido "el impacto mayor o más notable del coronavirus, sobre todo durante el confinamiento", llegando a registrar en mayo caídas de alrededor del 54%. No obstante, ha resaltado que esa situación empieza a normalizarse y estima que en 2020 se registren un 20% menos de compraventas, lo que supone la pérdida de 100.000 operaciones durante el año.

De cara a 2021, el director de Estudios de pisos.com prevé recuperar un 5% de operaciones, hasta alcanzar un total de 425.000, aunque ha apuntado que “este indicador se recuperará en la medida que lo haga la economía, siempre a expensas de la evolución de la pandemia y el paro", dado que ha estimado que un nuevo confinamiento generará consecuencias más graves. 

En cuanto a las hipotecas, Ferran Font ha asegurado que "2020 significará el primer año de caída desde 2014", aunque precisando que su retroceso alcanzará la mitad que el de las compraventas.  Además, ha augurado que el euríbor se mantenga en mínimos históricos en 2021, aunque destacando que los bancos serán más cautos a la hora de dar créditos ante el temor al aumento del paro y, como consecuencia, de la morosidad.

Font ha aclarado que "sin la adaptación de los profesionales a la nueva situación, sería imposible registrar estas cifras", asegurando que la demanda interna por reposición "ha aguantado las cifras para que volvieran a la normalidad". Por ello ha reclamado que las administraciones se planteen como fomentar el acceso a la vivienda de jóvenes y personas con capacidad de pago pero que no tienen ahorro.

Ese apoyo institucional, según el experto, sería más conveniente a través de avales del Estado, las aseguradoras o las entidades financieras que mediante ayudas directas, dado que ha afirmado que "se terminan trasladando al precio y perjudican la demanda". En caso contrario, ha advertido de que se seguirá demorando el acceso a vivienda de los más jóvenes y la natalidad, lo que "tiene un efecto arrastre en la economía española".

El alquiler ya está abaratándose en Madrid, Barcelona y las grandes ciudades 

En lo que respecta a obra nueva, pisos.com estima que el año concluirá con 80.000 visados, un 15% menos que en 2019 y un 85% menos que en 2007, mientras que de cara a 2021 no prevé un crecimiento importante, debido a que la recuperación económica en general será menor de lo esperado.

Mientras, el alquiler se encuentra "ante un momento de cambio de ciclo", según Ferran Font, que ha señalado que 2020 se cerrará con caídas de entre el 1% y el 2% de media estatal de precios, mientras que las grandes ciudades, "donde las rentas ya estaban tensionadas, ya se está produciendo esta caída desde hace 2 o 3 meses, y Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla pueden caer hasta un 10%".

El experto señala que la evolución de precios de alquiler "se adapta a la nueva normalidad, porque si la demanda no ha perdido capacidad de pago ya lo hará en breve", precisando que la evolución del paro y de la pandemia "determinará el avance de precios de alquiler, porque implica bajada en la capacidad económica de la demanda, lo que trasladaría esas caídas en grandes capitales a todo el sector".

No obstante, Font ha destacado que es difícil establecer previsiones para el mercado de alquiler por ese cambio de tendencias y por las dudas de si la limitación de precios en el mercado catalán terminará aplicándose al mercado nacional, sobre hasta qué punto se revertirá el trasvase de alquiler vacacional a larga duración tras el fin de la pandemia y sobre el impacto de la "apuesta clara de las grandes promotoras por build to rent".

Pese a estas dudas, el director de Estudios de pisos.com ha asegurado que en 2021 "hablaremos en el sector de la recuperación económica, que significa que el mercado se seguirá adaptando necesariamente a la nueva realidad", que estará definida por las nuevas legislaciones, el aumento del paro, la caída de la capacidad económica de las familias y las ayudas europeas para reforzar la digitalización y la sostenibilidad.