El Banco de España avisa de "signos de sobrevaloración" en el precio de la vivienda y pide vigilarlo ante el impacto de la guerra en Ucrania

Ojo con la vivienda. Es el aviso, grosso modo, lanzado por el Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera, publicado hoy.

El organismo ya aprecia signos de sobrevaloración en el precio de la vivienda, lo que aumenta el riesgo de una burbuja inmobiliaria en un momento muy delicado. 

Aunque descarta señales de alerta, el Banco de España sí avisa de que "los precios de la vivienda muestran incipientes indicios de sobrevaloración". 

Y no es para menos: la vivienda ha sido de los pocos mercados inmunes al COVID-19. Ni el confinamiento, ni el mayor desplome económico desde los tiempos de guerra han cortado con la efervescencia del mercado. De hecho, lo han calentado todavía más. Las compras se aceleraron en 2021, y como la oferta no ha crecido a la misma velocidad, los precios han seguido subiendo. 

El resultado es que en 2022 se venden más pisos que en 2008, en pleno boom, y que en algunas ciudades incluso se baten los máximos de 2007. En cuanto a los precios, ya superan niveles previos a la pandemia, en 2019.

El mapa de las ciudades españolas donde ya se venden más viviendas que en plena burbuja de 2007

"Los indicadores sobre desequilibrios en el mercado inmobiliario venían mostrando algunas señales leves de sobrevaloración desde el inicio de 2020, que se han incrementado ligeramente en 2021", reconoce el Banco de España en el informe. 

En 2019, el organismo también avisaba de que los precios empezaban a estar por encima de su valor de equilibrio, aunque descartaba una burbuja en el mercado. Pero desde entonces han cambiado muchas cosas.

En los dos últimos años la economía ha pasado por la crisis del COVID-19, y antes de que llegara a levantarse ha vuelto a verse golpeada por otra crisis. 

En 2022, Europa se encamina cuesta abajo hacia una recesión técnica en la segunda mitad del año, y cada vez emergen más fuentes de desequilibrio que podrían llevar a un shock financiero. Desde la vivienda hasta los créditos del ICO, según alerta el Banco de España.

"Es necesario hacer un seguimiento estrecho de este mercado (inmobiliario), sobre el que el conflicto bélico podría tener efectos contrapuestos", avisa el informe.

Concretamente, el organismo dirigido por Pablo Hernández de Cos apunta al riesgo de la erosión de los ingresos de los hogares, debido a la inflación y a un posible endurecimiento de las condiciones financieras (tarde o temprano, el Banco Central Europeo subirá tipos). 

De hecho, avisa de que el alza de energía podría comprometer el pago de deudas de hogares con renta baja.

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La banca, expuesta al riesgo del inmobiliario

Aunque en los últimos años los bancos españoles han reducido la enorme vulnerabilidad al mercado inmobiliario que arrastró a la burbuja financiera de 2012, el Banco de España alerta de que esa exposición "es todavía importante".

En 2007, alrededor del 70% del crédito concedido por los bancos se concentraba en el sector inmobiliario. En 2022 estamos lejos de esos porcentajes de exposición (el dinero para el crédito no llega al 40%), y la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB se mantiene alineada con la del resto de los países del área del euro.

Sin embargo, el boom inmobiliario de los últimos años se ha traducido también en una explosión de crédito hipotecario. El Banco de España constata un "incremento significativo en 2021", con tasas de crecimiento interanuales superiores al 40% en la parte final del año. Hoy mismo, los datos del INE de hipotecas en febrero revelaban un nuevo incremento interanual superior al 14%, tras 12 meses de ascensos.

Por otro lado, explica que un incremento del endeudamiento supone una vulnerabilidad en ambos casos, ya que puede dificultar el pago de las obligaciones hipotecarias si se produce una perturbación adversa, en particular en los países que ya contaban con un nivel de deuda alto antes de la pandemia.

21.000 millones de euros de créditos ICO, en riesgo de impago

Los posibles frentes que podrían provocar desequilibrios financieros no son pocos, y van más allá de la vivienda. El informe también avisa de que ahora mismo hay 21.000 millones de euros de los créditos ICO en riesgo de impago.

Las empresas que recibieron créditos ICO avalados por el Gobierno para hacer frente al impacto de la pandemia podrían tener problemas para devolverlos, al haberse visto afectadas ahora también por la guerra en Ucrania.

"Los porcentajes del volumen de crédito ICO vinculado a clientes con alguna señal de deterioro (situación dudosa o de vigilancia especial) en el conjunto de sus préstamos bancarios son superiores lo que podría indicar la presencia de debilidades financieras previas a la crisis del COVID-19 en algunos de estos clientes", señala el organismo.

Durante 2020 y 2021, las entradas en vigilancia especial desde una situación normal representaron aproximadamente el 60% y 46% del crédito en esta situación al comienzo de ese año, registros muy superiores a los del año 2019. "Este comportamiento parece consistente con el deterioro experimentado por una peor situación macroeconómica y sugieren la persistencia de riesgos latentes", añade.