Los bancos se rearman con hipotecas más "agresivas" para captar al cliente premium

Tras unos años de parón en las ventas de vivienda con el grifo de crédito cerrado, el mercado inmobiliario vuelve a moverse. El crédito ha comenzado a fluir de nuevo, aumenta el número de compraventa de viviendas y los bancos rebajan el precio de su oferta de hipotecas con la creciente competencia. Incluso algunas voces ya hablan de "guerra de hipotecas". 

Aunque los bancos quieren rebajar este nivel de batalla, los analistas de JP Morgan señalan en su último informe sobre la banca española que observan que los precios de las hipotecas son "bastante agresivos" en España. Los analistas apuntan en este sentido que han llegado hay hipotecas ligadas al Euribor más 0,85% a 40 años. 

Los expertos comparten la visión de que las entidades han rebajado los precios de sus préstamos hipotecarios en 2018. Aunque, eso sí, las condiciones más ventajosas suelen estar restringidas a algunos colectivos con sueldos más elevados, que necesitan una hipoteca a menos años y que contratan una serie de productos vinculados como seguros del hogar o de vida. 

Las condiciones de las hipotecas

• Entre las últimas rebajas de precio, está la de Openbank (la filial bancaria de banco Santander) que ofrece su hipoteca más barata a tipo variable a Euribor más 0,89%. Eso sí, la condición es que solo se financie el 50% de la vivienda, si se quiere llegar hasta el 80% el interés es de Euribor + 0,99% (0,99% TIN primer año).
• También rebajó su precio Bankinter que redujo a comienzos de año las hipotecas a tipo variable hasta el Euribor más 0,99%, aunque el primer año el tipo de interés es fijo al 1,5%.
• En este entorno del Euribor más 0,99% también ofrecen préstamos hipotecarios ING u otras entidades más pequeñas como Liberbank o Abanca. Liberbank, por ejemplo, rebajó su hipoteca hasta el Euribor más 0,99%, aunque durante los primeros 18 meses tiene un tipo de interés inicial de 1,75%
• Entre los grandes bancos,BBVA fue el primero en rebajar el precio de su hipoteca a tipo variable hasta situarla en el Euribor más 0,89% y convertirla en una de las más baratas del mercado. Entre las condiciones que pide la entidad para ofrecer estas condiciones es domiciliar la nómina a partir de 600 euros y contratar dos seguros, uno de vida y otro de amortización.
• Por su parte, Santander respondió a este movimiento del banco azul retirando de su página web la hipoteca gancho que tenía con un tipo variable de 0,99% más Euribor para apostar por hipotecas personalizadas a través de su simulador de hipotecas. En casos concretos, el diferencial se puede reducir hasta el 0,79% si se financia un 60% de la vivienda y se tienen altos ingresos. 

"Desde mayo hemos visto que varias entidades han mejorado sus ofertas. Se ha abierto un poco el grifo del crédito", apunta Laura Martínez, experta en hipotecas de iAhorro, que señala que son sobre todo, BBVA, Liberbank, Santander y Openbank las entidades que han lanzado nuevas ofertas al mercado. 

Un cliente vip "vinculado" al banco

Miquel Riera, experto de hipotecas de HelpmyCash, explica que ha habido cambios de una docena de bancos que han modificado sus condiciones en en último año. Eso sí, muchas de ellas no son para todos los clientes, sino solo los que cumplen unos requisitos de mayores ingresos o contratan un mayor número de contraprestaciones como pueden ser seguros del hogar u otro tipo de servicios. "Buscan un perfil de cliente más premium", apunta.

"Creo que es más competencia que una guerra hipotecaria", señala Ramón Hernández, profesor de IEB y socio de Legal Field consultora y abogados, que señala que a los bancos les interesan los clientes hipotecarios porque van a tener fidelizado durante muchos años. "El cliente con una hipoteca es un cliente que interesa a cualquier entidad financiera porque además suele contratar otro tipo de productos como tarjetas de crédito o seguros", añade. 

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A esta rebaja del precio de las hipotecas se suma que algunas entidades han comenzado a abrir la mano hasta ofrecer financiación del 100% del valor de la vivienda. BBVA fue la entidad que abrió la puerta a estos préstamos. Una tendencia que los expertos señalan que no está generalizada, dado que el sector en general no supera el 80% del precio de compra, pero sí que se empiezan a ver algunos casos. 

Martínez señala que las entidades que están dando un mayor valor de las hipotecas son por un lado a "clientes vip". En este sentido, explica que suelen ser clientes con ingresos superiores a los 3.000 euros si es un individuo o 4.500 si se trata de un pareja.  

¿Cómo afecta la pelea hipotecaria a los bancos? 

Por un lado a los bancos les interesa captar a clientes mediante la contratación de hipotecas, puesto que con ellos existe una alta vinculación al contratar un mayor número de servicios. Sin embargo, en el otro lado de la moneda sus márgenes pueden resentirse, algo que preocupa a los reguladores. El Banco de España aseguró hace unos meses que durante el primer trimestre se han "relajado las condiciones" de la concesión de hipotecas. 

Fernando de Rojas, consultor de servicios financieros de Afi, apunta que se han relajado las condiciones pero que estas no han llegado a niveles precrisis. "Se han relajado las condiciones, pero el volumen no se parece en nada al de antes de la crisis", apunta y señala que, además, la implementación de Basilea III ha desarrollado un marco regulatorio para encarar los posibles problemas. 

Otro de los factores que va a afectar al mercado hipotecario en los próximos meses será la evolución de los tipos de interés. Por el momento, el Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés al mínimo, aunque los analistas esperan que esta tendencia se revierta el año que viene. Un incremento de los tipos de interés que marca el BCE acabaría reflejándose en el Euribor, el tipo de interés al que están referenciadas las mayoría de las hipotecas a tipo variable (la mayor parte de las firmadas en España). 

Por el momento, el Euribor encadena tres meses de subidas (algo que no se veía desde 2013) aunque todavía está en negativo, al marcar -0,182%. Todo indica que la tendencia será al alza y esto afectará a los bolsillo de los consumidores, que verán encarecerse su hipoteca a tipo variable, pero puede mejorar las cuentas de la banca.