Este mapa te dice si te compensa más alquilar o comprar vivienda en cada ciudad española

Imagen de skyline de ciudad con viviendas para compra o alquiler

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Foto del redactor Inma Benedito
  • En Business Insider España hemos preparado este mapa para saber en qué ciudades compensa más comprar vivienda o alquilarla, y un buscador para encontrar tu ciudad.
  • 2023 fue mejor año para el alquiler, pero todo apunta a que en 2024 las tornas van a cambiar.

¿Es mejor comprar vivienda o alquilar? Pues, como decía Pau Donés: Depende. ¿De qué depende? Del momento del ciclo económico, de lo que suba la inflación o los tipos de interés, de la evolución del precio de los alquileres frente a la compra… y, como diría cualquier inversor inmobiliario, de 3 palabras: location, location, location.

En Estados Unidos es habitual encontrarse con un gráfico en forma de mapa que clasifica los Estados en función de si es más barato comprar o alquilar piso (Is is cheaper to rent or buy a property?). Lo comentaba hace unos días José García Montalvo, experto inmobiliario y catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra: 

"En España, en cambio, no solemos hacer este ejercicio", añadía. Quizás por lo arraigado de la compra frente al alquiler: más de una de cada 3 personas vive de alquiler en EEUU, mientras que España ha sido históricamente un país de propietarios (aunque la historia está cambiando, debido al alto precio de los pisos en contraste con el estancamiento de los salarios). 

En otras palabras: la pregunta ¿es un buen momento para comprar vivienda? es habitual en España, mientras que nadie se pregunta si es un buen momento para alquilar. Cuando no se puede comprar, se alquila (y punto).

Pero lo cierto es que, dependiendo de hacia dónde se mire, hay ciudades donde es mejor comprar y, otras, donde sale más a cuenta el alquiler de un piso. "La decisión es complicada y depende de muchos factores: de cuánto tiempo vayas a permanecer, de la previsión de precios en compra como en alquiler...", apunta Montalvo.

Edificio de pisos: vivienda en España

Lo habitual a la hora de hacer estas comparaciones, explica Montalvo, es a un año vista. Es decir, cuál sería el esfuerzo de compra o de alquiler a lo largo de 2023, por ejemplo.

En Business Insider España hemos preparado este mapa de compra versus alquiler, elaborado gracias al análisis de la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF, a partir de los datos de hipotecas del INE y de los datos de alquiler del Ministerio de Vivienda (Sistema Estatal Índices de Alquiler de Vivienda). Este análisis toma como referencia una cuota hipotecaria con un tipo de interés anual del 3,97% (en 2023), frente a un alquiler a precios de mercado.

La conclusión es que, a un año vista, alquilar sale mejor que comprar. Sin embargo, si se mira un poco más allá y se considera el largo plazo, la compra gana por goleada. De los 673 municipios analizados para el año 2023, el alquiler sale ganando en 573, prácticamente la mayoría. 

"El efecto de la subida de tipos de interés ha barrido a la mayoría de ciudades hacia el alquiler, de manera que, por ejemplo, en grandes ciudades, aunque los alquileres sean caros, comprar lo es mucho más", observa Montalvo.

Solo hay 100 ciudades donde el esfuerzo financiero para comprar un piso (la cuota hipotecaria) es inferior al que hay que dedicar a alquilarlo. Entre ellas están Mogán (Gran Canaria), Barakaldo (Vizcaya), Benidorm (Alicante), Conil (Cádiz), Fuengirola (Málaga), L'Hospitalet (Barcelona) o Yecla (Murcia). 

Se trata de mercados donde, o bien la vivienda no llegó a recuperarse del batacazo de la burbuja y los precios de venta continúan por los suelos mientras que los del alquiler han ido subiendo (es el caso de Yecla, Puertollano o Seseña); o bien los alquileres han subido tanto que, por mucho que la cuota hipotecaria salga cara, el alquiler todavía lo es más.

Vivienda apartamento turistico en costa

"Hay ciertas ciudades con gran incidencia turística, por ejemplo Mallorca, Menorca o Ibiza, donde puede que el precio de venta sea muy caro, pero es que en alquiler directamente no hay casi oferta, o no a precios razonables", aclara Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa.

En lugares como Marbella, continúa, "hay auténticos problemas para el mercado del alquiler, debido a la elevada demanda tanto de residentes como de extranjeros o mano de obra que va a trabajar durante una temporada en ocupaciones turísticas". Esta situación explicaría que, aunque el precio de venta sea privativo, siga saliendo mejor que el alquiler.

En otras ciudades, como Madrid o Barcelona, donde hay poca oferta de alquiler, pero también de compra, y los precios llevan años subiendo, la balanza se inclina hacia uno u otro lado dependiendo del año que se mire (o incluso de cuántos años metamos en la balanza). 

En 2023, por ejemplo, todos los factores se decantaban en favor del alquiler. Pero no porque los alquileres estuvieran tirados de precio (llevan años batiendo máximos), sino por la tormenta perfecta que se cernía en torno a la compra de vivienda: con tipos de interés en máximos y unos precios que no terminaban de ceder.

"En 2022 y 2023 la subida de tipos está afectando mucho. Pero en 2024 será diferente", matiza Montalvo. Si 2023 fue bueno para el alquiler frente a la compra, es probable que en 2024 las tornas cambien.

Básicamente porque, mientras el precio de compra empieza a dar señales de desaceleración lastrado por la caída de las compraventas de vivienda, los alquileres no dejan de subir. Según datos de Tecnocasa, la compra de pisos se encareció un 1,6% en 2023, mientras que los alquileres subieron un 5,4%. 

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A esto se suma el cambio en el entorno de tipos de interés, que termina de inclinar la balanza en favor de la compra en 2024: "En 2023 los tipos han estado muy altos, pero ahora están bajando y vuelve a haber guerra de tipos. 2024 será muy distinto, porque los tipos bajarán y los alquileres suben más rápido que el precio de venta. Esto sería letal para el alquiler y mejor para la compra", concluye Montalvo.

¿Alquilar es tirar el dinero? Con la compra se puede ahorrar más de 200.000 euros

Pero, ¿qué pasa si en lugar de poner un solo año en la balanza consideramos un periodo más largo? Resulta que, en este caso, comprar vivienda sale mejor, y puede implicar ahorrarse miles de euros.

"A largo plazo, la compra de una vivienda es más interesante que el alquiler", confirma Cubero. En dinero contante y sonante, comprarse un piso es 242.794 euros más interesante que alquilarlo de media en España, según el estudio comparativo entre compra de vivienda con hipoteca frente a la renta de alquiler en España, elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra.

En todas las poblaciones sale mejor comprar que alquilar, según el estudio. Concretamente, en la mitad de territorios comprar un piso supone un ahorro de entre 100.000 y 150.000 euros frente al alquiler. En el caso de Madrid y Barcelona, el ahorro todavía es mayor: oscila entre los 200.000 y los 250.000 euros.

En el caso de una vivienda estándar tasada en 250.000 euros en venta, y por la que se pagaría un alquiler mensual de 900 euros, el estudio calcula un saldo positivo de 242.794 euros a favor de la venta. Este cálculo tendría en cuenta una hipoteca al 80% (de 200.000 euros) con un tipo de interés fijo del 4% durante 25 años, o un alquiler cuyo precio se incrementaría anualmente un 2,3% (tomando como base la inflación media entre 2002 y 2023).

Ilustración inquilino encadenado a una vivienda de alquiler

Después de 25 años, un inquilino de esta vivienda se habría gastado 359.496 euros en el alquiler, mientras que un comprador pagaría 116.702 euros en intereses, quedándole un capital amortizado de 200.000 euros, equivalentes al valor patrimonial de la vivienda, por lo que podría considerarse ahorro inmobiliario.

"La compra permite generar un valor patrimonial que va creciendo cada año, hecho que no pasa con el alquiler, pues al final del periodo analizado, el gasto permanece mes tras mes", aclara Cubero.

La balanza podría inclinarse todavía más hacia el mercado de compra si se tiene en cuenta que, mientras los datos relativos al precio de venta de vivienda son del INE, que los obtiene directamente de los registradores (por lo que son precios actualizados), el de los alquileres proviene del Ministerio de Vivienda, que utiliza las declaraciones de la Agencia Tributaria e incluyen viviendas alquiladas hace varios años, por lo que la media real de precio de mercado podría ser mucho mayor. 

Lamentablemente, cada vez menos personas en España pueden acceder al mercado de compra de vivienda. Mientras los precios han subido a toda velocidad en la última década, los salarios apenas se han movido, y de hecho las rentas han perdido poder adquisitivo por la inflación. 

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