Cambiar tu hipoteca de banco: cómo saber cuándo compensan subrogar

• La novación del préstamo permite modificar el tipo de interés, el plazo de amortización, las comisiones, los productos vinculados a la hipoteca y las cláusulas abusivas que puedan existir en el contrato.
• La subrogación ofrece la posibilidad de cambiar a alguno de los titulares del préstamo, sea el deudor o el acreedor.
• Este producto financiero merece la pena cuando mejoras las condiciones anteriores, si recuperas el dinero y amortizas el gasto en tres años o menos.

El estallido de la burbuja inmobiliaria trajo consigo cambios notables en las condiciones de las hipotecas firmadas. Así, una persona que contrató este producto bancario destinado a adquirir vivienda en 2004 se encuentra ante un panorama distinto que al de otra que lo suscribió en 2014. Ante esos diversos escenarios, una de las fórmulas más útiles para mejorar los parámetros del préstamo es la subrogación de la hipoteca.

Qué es la subrogación hipotecaria

Existen distintas fórmulas para comprar una vivienda -aquí puedes descubrir las ventajas y los riesgos de las cooperativas de viviendas-, pero la más habitual es a través de un préstamo hipotecario. Una vez concedido, a lo largo de su recorrido vital, puede optarse por una subrogación de la hipoteca, que consiste en la novación que permite introducir cambios en el préstamo contratado.

Cambiar los titulares del préstamo hipotecario

Esa modificación puede focalizarse, en primer lugar, en mantener los términos del producto si pretendes aplicarlos a otra casa. El banco suele ofrecer una hipoteca puente en ese contexto. Pero también cambiar a alguno de los titulares del préstamo, sea el deudor o el acreedor.

De forma más concreta, la subrogación de la hipoteca es una operación que permite mejorar las condiciones de la misma mediante una sustitución de la entidad financiera o del titular del préstamo por otra persona. A ese tipo de subrogación hipotecaria se lo denomina personal y subjetivo.

Leer mas: 5 formas de reducir lo que pagas de hipoteca este mismo año

¿Qué condiciones del préstamo pueden modificarse con la subrogación hipotecaria?

Una de las pegas más importantes de la subrogación de la hipoteca es que su ámbito de aplicación se reduce a ciertos elementos del préstamo (por si lo tienes en mente, no te darán más dinero), que son los siguientes:

• El tipo de interés, que puede ser mejorado.
• El plazo de amortización, cuyo horizonte temporal puede ser ampliado. Eso sí, al abonar el préstamo en más años, también acabarás pagando más por tu casa.
• Las comisiones del préstamo, las cuales puedes negociar al dejar tu banco por otro. No obstante, te recomendamos que tengas en cuenta que las entidades financieras suelen aplicar las comisiones máximas legalmente permitidas por amortización anticipada o novación (el caso de la subrogación de la hipoteca).
• Los productos vinculados a la hipoteca. Dado que la nueva ley hipotecaria abre el camino para que la obligatoriedad de los productos asociados (tarjetas, seguros, planes de pensiones, etc.) pueda ser limitada, tienes margen para librarte de ellos al cambiar de entidad. Al respecto, aquí te contamos 18 cosas que necesitas saber antes de elegir una hipoteca.
• Las cláusulas abusivas. Las recientes y numerosas sentencias sobre ciertas prácticas bancarias han puesto coto, por ejemplo, a las cláusulas suelo. Si cuentas con alguna condición abusiva en tu préstamo hipotecario, podrás olvidarte de ella gracias a la subrogación de la hipoteca.

Cuándo compensa la subrogación hipotecaria

Como es lógico, desde el punto de vista del cliente, como en cualquier otro producto o servicio, se trata de cambios para dar con una mejora: si no es así, no merece la pena meterse en ese embrollo. Así que el principio fundamental de la subrogación del préstamo concedido para acceder a una vivienda es que te haga salir beneficiado como hipotecado.

Más allá de esa norma general, de manera más específica, la subrogación sale a cuenta si recuperas el dinero que te costó la hipoteca. En ese sentido, puede interesarte qué vivienda puedes comprarte por 150.000 euros. Respecto a la amortización del coste de este producto financiero, el horizonte temporal máximo recomendable debe ser de tres ejercicios.

Coste de la subrogación de la hipoteca

Como supondrás, la subrogación hipotecaria no sale gratis. De hecho, como ya se ha apuntado, la banca suele aplicar la comisión más elevada que contempla la ley por este concepto:

• Máximo del 0,5% del capital restante por pagar el primer quinquenio ni que pueda rebasar el 0,25% tras los cinco primeros años.
• En el caso de una hipoteca variable a una a tipo fijo, el tope queda en el 0,25% para los tres primeros ejercicios y en el 0% a partir de ese entonces.
• En las hipotecas a tipo fijo, puede añadirse la comisión por riesgo de tipo de interés siempre que signifique una pérdida efectiva para la entidad en relación a los tipos del mercado. No obstante, no suele ir más allá del 5% del capital pendiente.

A esas comisiones cabe agregar los gastos de notaría y gestoría, de tasación (no suelen rebasar los 400 euros en ninguno de los dos casos) y de registro de la propiedad (unos 100 euros). Sin embargo, no te tocará pagar impuestos si optas por una subrogación hipotecaria, siendo uno de los aspectos que hace que este producto sea ventajoso respecto a la constitución de un préstamo hipotecario.

¿Subrogar o cancelar la hipoteca?

La alternativa a la subrogación es la cancelación anticipada del préstamo hipotecario. Aunque conviene estudiar cada caso, en términos genéricos, la primera posibilidad sale más barata, dado que te evitarás ciertos gastos adicionales.