Este mapa muestra las ciudades españolas donde el precio de la vivienda ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria

Mallorca

En Santa Eulària des Riu, encontrar un piso en venta por menos de 400.000 euros es una utopía. A pesar de contar con poco más de 40.000 habitantes, este municipio ubicado en la zona oriental de Ibiza es uno de los más caros de España para comprar vivienda.

En agosto de este año, el precio de los pisos en venta en Santa Eulària des Riu alcanzó máximos históricos. Nunca la vivienda había estado tan cara, ni siquiera en 2007, cuando la burbuja inmobiliaria estaba a punto de reventar.

Como este, hay otros 45 municipios españoles donde el precio del mercado supera los máximos de la burbuja de la vivienda. Calvià, Palma de Mallorca, Marbella, Capdepera, Fuengirola o Calpe son sólo algunos ejemplos que batieron récords en agosto de 2022, según los datos elaborados por Fotocasa para Business Insider España.

El periodo 2007-2008 no sólo se recuerda por marcar el fin del ciclo expansivo y el principio de la recesión global que comenzó con la quiebra de Lehman Brothers. 

En España también marcó el estallido de la burbuja inmobiliaria, y ha trazado una frontera conceptual: 15 años después, para determinar si un indicador va en la buena dirección (paro, ventas de vivienda, endeudamiento...), seguimos fijándonos en los máximos o mínimos marcados entre 2007 y 2008. 

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Ahora, los indicadores del mercado residencial comienzan a romper ese techo: "El sector inmobiliario ha mostrado un gran dinamismo, convirtiéndose en uno de los pocos que ha salido reforzado tras la pandemia", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. 

La vivienda cerró 2021 con más de medio millón de compraventas. No se veía algo igual desde 2007. Y aunque el mercado todavía está lejos de las 800.000 viviendas vendidas entonces, hay micromercados donde el ladrillo está muy caliente. Según datos del Consejo General del Notariado, ya hay 16 ciudades españolas donde hoy se venden más pisos que en 2007.

Ese boom de ventas ha continuado en 2022, alentado por una bolsa de ahorro en máximos históricos, tipos de interés en mínimos, y el efecto cambio de casa motivado por el trauma del Gran confinamiento. Y si la demanda se dispara, los precios suben:

"La tendencia al alza de los precios es la respuesta al récord de cifras alcanzado por el sector en los últimos meses y al actual contexto económico caracterizado por la elevada inflación", corrobora Matos. Tanto es así, que el Banco de España ha llegado a avisar de "signos de sobrevaloración" en los precios.

Pero esta sobrevaloración apenas se da en áreas concretas; mercados donde la oferta de pisos en venta escasea, y la demanda prácticamente se los rifa al mejor postor. 

Basta con mirar la lista de municipios donde el precio de la vivienda supera los máximos de la burbuja. La mayoría son áreas costeras, de las que 14 están en Andalucía, 12 en Comunidad Valenciana, 5 se ubican en Baleares, 4 en Cantabria, 3 en Canarias, 3 en Cataluña, 3 en Castilla y León, 2 en Galicia, 1 en La Rioja y 1 en Melilla. 

En cambio, mirando por comunidades, sólo en una el precio medio supera esos máximos: Baleares. Esta diferencia explica el escaso peso del resto de micromercados sobre el precio medio de su comunidad y, en general, sobre la media nacional.

De hecho, en España, el precio de la vivienda está todavía lejos de alcanzar los máximos que llegaron a verse en 2007, cuando el mercado residencial estaba en plena ebullición, y las grúas poblaban el horizonte de prácticamente cualquier ciudad. 

A nivel nacional, el precio de venta está en 1.936 euros por metro cuadrado de media, un 34,4% por debajo del máximo alcanzado en abril de 2007, según los datos de Fotocasa.

Este es uno de los argumentos que explica que España esté lejos de una burbuja como la sufrida en 2008, aunque tanto los precios como las ventas sí estén alcanzando niveles preocupantes en mercados muy concretos.

"Varios indicadores nos invitan a pensar que estamos lejos del estallido de una nueva burbuja inmobiliaria", aclara Matos: "Mientras que en 2007 se firmaron 1,77 millones de hipotecas, en 2021 fueron sólo 417.501, y el precio de los inmuebles de segunda mano se encuentra un 34% por debajo de los precios máximos de la burbuja".

Hay otra gran diferencia, y tiene que ver con la financiación: en 2007, alrededor del 70% del crédito concedido por los bancos se concentraba en el sector inmobiliario. 

En 2021, respecto a 2020, el dinero para el crédito no llega al 40%. Por otro lado, entonces se llegaron a conceder hipotecas por el 150% del valor del inmueble, mientras que ahora la regulación ha puesto tope al porcentaje que puede prestarse.

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"Tras la crisis del 2008, las entidades financieras reformularon su estrategia de concesión de créditos y, a día de hoy, se encuentran en una situación saneada. Por ello, la situación actual del sector inmobiliario destaca por un menor nivel de endeudamiento, una menor tasa de morosidad y un nivel mucho menor de especulación sobre la vivienda", resume Matos.

A ello se suman los últimos movimientos en política monetaria: las subidas de tipos anunciadas por el Banco Central Europeo han disparado el euríbor. En consecuencia, las hipotecas se están encareciendo a toda velocidad, lo que podría ralentizar la demanda de vivienda, frenar las ventas y, quizás, estabilizar precios.

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