10 claves para acceder a la moratoria de pago de alquiler de locales y oficinas para pymes y autónomos

• Dentro del decreto de medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo durante la pandemia del coronavirus que aprobó el Gobierno el 21 de abril, se incluye que autónomos y pymes puedan pedir un aplazamiento en el pago de los alquileres durante el estado de alarma.
• Esta moratoria se aplica a las rentas de locales industriales, tiendas, oficinas o naves, pero no a las de viviendas, que están reguladas en otra medida específica. 
• Estas son las claves para que pymes y autónomos puedan acceder a la moratoria de pago de alquiler de locales y oficinas, según José Miguel Martín-Zamorano, socio de Marimón Abogados.
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El pasado martes, el Gobierno aprobó un nuevo decreto de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo durante la pandemia del coronavirus. En esta ocasión, la medida busca reducir la presión que los costes operativos suponen para los empresarios que han tenido que suspender su actividad con motivo del cese de actividades no esenciales que establece la declaración del estado de alarma.

Ese cese de actividad ha afectado específicamente a los sectores de restauración, ocio, turismo o comercio que, en la mayoría de los casos, tienen que hacer frente a una serie de gastos ineludibles. Si las primeras medidas del Gobierno ante la pandemia se centraron en el aplazamiento o el fraccionamiento del pago de impuestos para pymes y autónomos, este nuevo tramo se dedica a intentar aliviar el coste que representa el arrendamiento de sus centros de trabajo.

Leer más: Cómo pedir si eres pyme o autónomo el aplazamiento de los impuestos aprobado por el Gobierno para mitigar el impacto del coronavirus

Sin embargo, la medida incluye una serie de condiciones específicas que es necesario cumplir para poder acogerse a esta prórroga del alquiler. La primera, y la más obvia, es que solo se aplica a centros de trabajo, naves, oficinas, tiendas y espacios similares y no a las viviendas de los afectados, dado que el alquiler residencial ha sido legislado de forma específica durante el coronavirus.

Para ayudar a entender el resto de requisitos para acceder al aplazamiento de rentas, el socio de Marimón Abogados José Miguel Martín-Zamorano ha elaborado un informe en el que explica los detalles y condiciones de esta medida. Estas son las claves para acceder a la moratoria de alquileres de centros de trabajo que ha aprobado el Gobierno, con sus condiciones y características básicas:

• Solo pueden acogerse autónomos o pymes: Martín-Zamorano explica que, a efectos del decreto gubernamental se entiende por autónomo "una persona física que esté dada de alta en la Seguridad Social o en una de las mutualidades sustitutorias del Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA)". Mientras, se consideran pymes aquellas empresas que "durante dos años cumplan, al menos, 2 de los siguientes 3 requisitos: activo no superior a 4 millones de euros, facturación anual no superior a 8 millones de euros, no más de 50 empleados". De este modo, según el experto, "los contratos celebrados con las grandes usuarias de oficinas y con las cadenas de restauración, comerciales y hoteleras quedan de facto fuera del ámbito de aplicación de esta norma", aunque precisa que "sí existe mayor probabilidad de que entren en él los contratos celebrados con sus franquiciados".

• Su actividad debe haberse visto gravemente afectada por el estado de alarma: el estudio señala que es necesario que la actividad de pymes y autónomos se haya visto suspendida por la declaración del estado de alarma "o por órdenes dictadas por la autoridad competente al amparo de la referida declaración". En caso de que su negocio no se haya visto impactado por esta normativa, es posible acogerse si se demuestra "la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior".

• El arrendador tiene que ser "un gran tenedor" para acceder por completo a la moratoria: el abogado explica que se considera gran tenedor a empresas o entidades públicas de vivienda y a personas físicas o empresas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Además, señala que, si el arrendador no cumple estos requisitos, se puede solicitar el aplazamiento, aunque este supuesto todavía no se ha definido.

• La moratoria durará un máximo de 4 meses: el experto de Marimón Abogados detalla que el aplazamiento del pago de alquileres se extenderá "por el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y se extiende a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19", hasta un tope de 4 meses.

• Se elude pagar el alquiler, pero no otros gastos acordados con el arrendador, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, los suministros o los gastos de comunidad, entre otros. 

• La moratoria solo afecta a rentas que se apliquen durante la vigencia del estado de alarma: Martín-Zamorano destaca que "la renta del mes de marzo puede considerarse excluida de este beneficio y, en nuestra opinión preliminar, el arrendatario que la haya impagado (o devuelto) puede verse excluido porque el arrendador tiene causa para instar la resolución del contrato y la reclamación del pago de las rentas que deberían devengarse hasta la finalización del contrato". Eso sí, puntualiza que se puede aplicar de forma retroactiva, pero que "debe solicitarse por el inquilino dentro del mes siguiente a la aprobación de esta norma", es decir, hasta el 21 de mayo.

• Hay un plazo máximo de 2 años para pagar los alquileres demorados, pero se empieza a devolver desde el primer mes sin estado de alarma: el abogado señala que la renta se aplaza "sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años". Ese plazo comienza a contar cuando se retire el estado de alarma o 4 meses después del primer aplazamiento, aunque "siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas", precisa el letrado. Por otra parte, puntualiza que "no es del todo clara" la situación del período de devolución de la deuda, destacando que se empieza a repagar el primer mes en el que ya no estén vigentes las medidas excepcionales y puede fraccionarse el pago durante 2 años o lo que reste de contrato.

• A diferencia del alquiler residencial, no se perdonan las rentas aplazadas: Martín-Zamorano apunta que esta medida solo incluye la mora en el pago, pero en ningún caso la condonación del alquiler, como sucede en las viviendas, a las que se les puede retirar hasta un 50% del importe que, según el experto, "es, por otra parte, el criterio que ya se ha seguido por muchos arrendadores".

• Si el arrendador ha utilizado la fianza del alquiler, debe devolverla a sus inquilinos en un año. No obstante, el abogado critica que, "si la fianza en estos contratos es de 2 mensualidades y se aplazan menos de 4, se estaría recortando por esta vía el derecho del arrendatario".

• En caso de que el inquilino engañe al arrendador para acogerse a esta medida, deberá indemnizarle: el experto destaca que, para estos casos, se aplica el artículo 1101 del Código Civil que obliga a indemnizar todos los daños y perjuicios que se ocasionen. Para Martín-Zamorano, esta condición suscita la duda de si "el arrendador no podrá resolver el contrato en este supuesto y solo limitarse a reclamar el pago inmediato de las rentas con intereses o ejercer acciones penales".