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Si vas a contratar una hipoteca de 200.000 euros a tipo variable: así puedes ahorrar dinero a largo plazo

Una mujer pasa por delante de un cartel de una promoción de viviendas en venta en Madrid.
Reuters
  • El consenso de mercado estima que el BCE no subirá tipos de interés por primera vez hasta principios de 2020.
  • Las ofertas por parte de las entidades de las hipotecas de tipo fijo oscilan entre el 2% y el 3%, dependiendo del plazo de devolución; mientras que no se descuenta que el Euríbor llegue a esos niveles de manera sostenida hasta, por lo menos, dentro de 10 años.
  • Con este contexto, rentabilizar una hipoteca de tipo variable frente a una de tipo fijo es posible, dependiendo del plazo y de las amortizaciones que se vayan haciendo en los primeros años.

En los últimos tiempos nos han inundado de informaciones sobre cuál es el mejor consejo para la contratación del préstamo hipotecario. Las hipotecas de tipo fijo han ido ganando terreno a medida que ha avanzado el tiempo hasta el punto de que ya casi la mitad de los nuevos contratos pertenecen a esta tipología.

Con los bajos tipos de interés los bancos han buscado nuevas fórmulas de obtener rendimientos en el corto y medio plazo. De ahí al surgimiento del tipo fijo en los créditos hipotecarios, con el fin de obtener retornos inmediatos ante un Euríbor que se encuentra en negativo desde hace varios años. 

Los españoles, con la memoria bastante activa tras la crisis, en la que el Euríbor se disparó hasta sus máximos históricos por encima del 5%, se han ido sintiendo atraídos por esta fórmula que ofrece una estabilidad con tipos fijos en las hipotecas que van desde el 2,20% a 20 años, hasta por encima del 3% a 30 años

Sin embargo, la principal pregunta que surge con todo esto es si de verdad es rentable la contratación de una hipoteca a tipo fijo en lugar de hacerlo a tipo variable con el escenario actual y con las previsiones que tienen los analistas en cuanto a la normalización monetaria por parte del Banco Central Europeo

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¿Se puede ahorrar dinero con una hipoteca a tipo variable?

La respuesta es sí. Siempre y cuando tengamos capacidad de ahorro, una cuota en nuestro préstamo asumible y una clara planificación financiera. El consenso de mercado estima que, al menos, la institución monetaria europea suba los tipos de interés por primera vez a principios de 2020, como poco. 

Eso dejaría al Euríbor en terreno negativo o casi negativo en los próximos meses. Pero el telón de fondo, que es más importante, es a qué plazo se prevé que este indicador se sitúe por encima del 2,5%. En este sentido, el mercado no descuenta esos niveles hasta, por lo menos, dentro de 10 años.

Por tanto, y sobre una base hipotética, el tipo fijo no empezaría a compensar a partir del décimo año. Además, hay que tener en cuenta que en los cuadros de amortización del modelo francés de los préstamos en los que se incluye diferencial cuando se paga más intereses es en la primera mitad de la vida del crédito

De esta manera, ¿es posible entonces rentabilizar una hipoteca de tipo variable en comparación con la de tipo fijo teniendo en cuenta todo esto? Sí, dependiendo del plazo y de las amortizaciones que se vayan haciendo en los primeros años. Ilustrémoslo mejor a través de un ejemplo.

Imaginemos que hemos solicitado una hipoteca de 200.000 euros a un tipo variable en la que el Euríbor más el diferencial sumen el 1%. La cuota a pagar serían 643,27 euros, de los cuales 166,67 serían los intereses (del primer mes).

El mismo préstamo pero a un tipo fijo del 2,5% fijaría la cuota definitiva para toda la vida del crédito con 790,24 euros y unos intereses (al principio) de 416,67 euros. Lo que esto refleja es que simplemente en el primer, el mismo importe concedido, permitiría un ahorro de 250 euros en la primera cuota.

En el caso de amortizar anualmente –en tiempo del préstamo, puesto que, a mayor reducción en la duración, menores posibilidades de pagar tipos de interés altos–, el ahorro sería mucho mayor

Algunas hipótesis para saber si podemos ahorrar

Supongamos que hemos pagado un año entero de préstamo hipotecario aprovechando el momento bajo de los tipos de interés, al mismo tipo variable comentado anteriormente. Habríamos conseguido amortizar unos 5.700 euros y quedaría un capital pendiente de 194.254 euros. 

Si decidimos adelantar, por ejemplo, 2.000 euros, los intereses se aplicarían sobre el capital pendiente. Es decir, en este caso, sobre 192.254, con los que nos ahorraríamos más de 100 euros de intereses y ganaríamos tiempo hasta que el Euríbor llegue a niveles más altos, pero entonces quizá nuestro cupo de intereses sea más bajo.

Así las cosas, con esta mecánica sistemática durante los primeros años, se puede acortar bastante la vida del préstamo hipotecario, protegiéndonos ante eventuales subidas del Euríbor, mientras sacamos ventaja del entorno de tipos en mínimos para adelantar el máximo capital posible. El tipo variable, sobre las expectativas monetarias y con una capacidad de ahorro notable, aún es más rentable.

Eso sí, el horizonte temporal de 10 años es una hipótesis de los analistas y nada impide al Banco Central Europeo adelantar la subida de los tipos de interés. Al final cada ahorrador tendrá que echar sus cuentas y decidir si prefiere optar por una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable en función de su situación personal. 
 

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