El truco para ahorrar impuestos si heredas una casa entre varios hermanos y uno se la quiere quedar

La casa sigue siendo el principal patrimonio de las familias españolas y también una de las grandes fuentes de discusión dentro de la herencia. Varios hermanos heredan una vivienda y hay que decidir qué hacer con ella.

En ese punto pueden pasar tres cosas:

• Que todos estén de acuerdo en alquilarla o venderla.
• Que sólo unos quieran venderla.
• Que uno de ellos quiera quedársela.

¿Cómo actuar en cada caso? En el primero es muy sencillo, si la alquilan tendrán que pagar por el alquiler en la renta . Lo mismo ocurre con la venta, que tributará en el IRPF como una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor que figure en la herencia y el precio de la venta.

Con la segunda opción, siempre existe la posibilidad de intentar llegar a un acuerdo entre los herederos y que quien no quiere vender pueda comprar la parte al resto, por ejemplo. ¿Y si no hay acuerdo? El artículo 400 del Código Civil establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".

Esto quiere decir que la primera opción sería tratar de dividir el piso en tantas partes como propietarios existan. Si esto no fuera posible, se procedería a la venta en pública subasta de la vivienda y el posterior reparto del dinero. El problema de esta solución es que la venta en subasta pública probablemente ofrezca un rendimiento menor que la venta de la casa en el libre mercado.

¿Y con la tercera? ¿Qué pasa cuando uno de los hermanos quiere comprar la casa? Lo normal es que estés pensando que solucionarlo es tan simple como que un hermano venda al otro su parte de la vivienda. Si quieres pagar más impuestos de la cuenta, esa puede ser una buena solución. A efectos fiscales hay otra todavía mejor. se trata de llevar a cabo una extinción de condominio.

Esta es una solución habitual en caso de divorcios que también puede aplicarse en las herencias. 

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En qué consiste la extinción de condominio

Como su propio nombre indica, consiste en extinguir algo que es de dominio compartido. La peculiaridad de esta extinción es que se aplica a bienes proindivisos, es decir, aquellos que no se pueden dividir, como una vivienda.

Con un fondo de inversión, bastará con dividir las participaciones entre el número de herederos y que cada uno coja su parte. Con la vivienda, como has visto, dividirla en trozos como hacen en la "Guerra de los Rose" no siempre es posible.

En esa situación es cuando entra en vigor la figura de la extinción de condominio de los bienes heredados. En el caso de que un hermano quiera quedarse con la casa, se puede hacer una compra-venta o una extinción del condominio, que a efectos prácticos es lo mismo, pero con una fiscalidad muy diferente y ventajosa.

Con la extinción de condominio, lo que se hace es adjudicar la totalidad de la vivienda a uno de los herederos, en tanto que el resto reciben el valor pactado por el porcentaje de su vivienda. Es decir, lo mismo que ocurre al vender una parte de tu casa. Lo único que cambia a efectos prácticos es el procedimiento y los impuestos.

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Cuántos impuestos se pueden ahorrar con la extinción de condominio en una herencia

Dejar la vivienda a uno de los hermanos o herederos mediante la extinción de condominio tributa para el comprador por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a un tipo del 0,5% o el 1% dependiendo de la Comunidad Autónoma. 

En el caso de una compraventa, el comprador tendría que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuya tasa es de entre un 6% y un 10% dependiendo de la región. Ahí es donde está el ahorro fiscal de esta fórmula.

Para el vendedor no hay ventaja alguna, ya que tendrá que pagar impuestos igualmente en la renta por esa diferencia entre el precio de adquisición (el valor de la casa en la herencia) y el precio al que se transmite, sea cual sea el modelo utilizado.