El truco para donar tu casa sin perder el control sobre ella

La donación es una forma de planificar la herencia y adelantar parte de los bienes a los hijos. Sin embargo, es normal que surjan dudas sobre lo que pueda pasar en el futuro o sobre lo que la otra persona pueda hacer con lo que le estás donando.

La razón es que en una donación al uso lo que se hace es entregar de manera gratuita ese bien. Por ejemplo, cuando se dona una casa la posesión pasa a ser del donatario, que es quien recibe la donación. En otras palabras, se pierde la propiedad y la capacidad de utilizarlo. A todos los efectos legales sería ya de la otra persona, que normalmente suelen ser los hijos.

2 formas de planificar tus donaciones y pagar menos impuestos

Y eso es precisamente lo que frena muchas donaciones. ¿Qué pasaría si el hijo decide vender después la casa o el coche que le han donado? ¿O si está casado, fallece y la casa pasa a su cónyuge? ¿Y si después de haberle donado todos los hijos se desentienden de ellos? 

Como explica María José Arcas-Sarriot, fundadora de Todosobreherencias.es, muchos padres y madres tienen miedo de donar sus bienes a sus hijos y que posteriormente hagan un mal uso de ellos o que les dejen de atender en su vejez al hacer conseguido su herencia. 

Para hacer frente a este tipo de miedos y situaciones existe lo que se conoce una donación con derecho de reserva.

¿Cómo funciona una donación con derecho de reserva?

El artículo 639 del Código Civil recoge esta figura, que permite al donante reservar la posibilidad de disponer de ellos si los necesita. 

Esa facultad se conserva hasta el fallecimiento, momento en el que el bien pasará a ser íntegramente del donatario.

Por ejemplo, un padre y una madre pueden donar la casa a su hijo, que será el dueño de la vivienda a todos los efectos, salvo que los progenitores decidan ejercer de la facultad de disponer de ella. 

En este caso, los progenitores podrían vender la casa si lo necesitan o reclamar la vivienda si el hijo decide venderla. 

Si la facultad de disponer no figura en el Registro de la Propiedad, solo se podrá reclamar al hijo el valor de la casa, pero no la propia la vivienda. El motivo es que el comprador estaría protegido por la fe pública registral.

3 formas de aprovechar los seguros para planificar la herencia

Esta figura tampoco brinda una protección universal. Por ejemplo, se puede llegar a embargar la casa por las deudas contraídas por el hijo.

La donación con reserva de la facultad de disponer es una opción para gestionar el patrimonio. Si lo que se quiere es donar la propiedad de la vivienda y seguir viviendo en ella, habrá que usar la donación con usufructo vitalicio. Aquí lo que se dona es la nuda propiedad de la casay se mantiene el usufructo. Es decir, el donatario se queda con la propiedad y el donante el derecho de utilizar el bien, normalmente hasta su fallecimiento. 

Cómo llevar a cabo una donación con reserva de la facultad de disponer

Las donaciones con reserva de la facultad de disposición se tratan como una donación sujeta a condición resolutoria, según estableció en Tribunal Supremo en la sentencia 261/1994. 

Cuando lo que se dona es una vivienda debe hacerse mediante escritura pública e inscribir una nota al margen indicando esta reserva en el Registro de la Propiedad.

Por el contrario, cuando se donan otros bienes no es obligatorio hacerlo por escrito, aunque sí recomendable para tener un registro de la condición.

¿Hay que pagar impuestos por una donación con reserva?

El criterio de Hacienda ha ido cambiando con el tiempo. Hasta 2017 la Dirección General de Tributos (DGT) entendía que el valor de la donación era cero por tratarse de una donación con sujeta a condición resolutoria. Dicho de otra forma, como el donante podía reclamar los bienes, el valor que se transmitía era cero hasta el fallecimiento del donante, momento en el que sí que habría que tributar por ello.

El criterio actual de la DGT es distinto, como se desprende de las consultas CV 0366-17 y CV 1756-18. Hacienda estima ahora que esa donación es una donación a todos los efectos, por lo que el donatario debe abonar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones la cuantía que corresponda. Otra cuestión es que después pueda reclamar la devolución del mismo o de una parte.

Esta interpretación está más en línea con la que hace la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Por su parte, el donante también deberá abonar en la declaración de la renta la plusvalía obtenida en la operación. Y es que para Hacienda una donación es como una venta a efectos de IRPF. Así, el donante deberá tributar por la ganancia obtenida, que se calcula por la diferencia entre el precio de compra y el valor en la donación.