Pasar al contenido principal

Si estás en una de estas 3 situaciones te interesa amortizar tu hipoteca

Cuando amortizar tu hipoteca
Getty Images
  • Con los tipos de interés bajos, invertir puede ser mejor opción dependiendo del perfil inversor.
  • Amortizar parte de la hipoteca los dos primeros años del préstamo supone mucho más ahorro.
  • Si la hipoteca es anterior a 2013, también puedes pagar menos impuestos.
  • Descubre más historias en Business Insider España.

Hay una pregunta que todo hipotecado terminará haciéndose en un momento u otro de su vida. ¿Conviene amortizar la hipoteca de forma anticipada? Lo más fácil sería un simple “sí”. A fin de cuentas, pagar la hipoteca antes de tiempo siempre supone un ahorro en términos financieros y un alivio en lo personal.

Por fortuna o por desgracia, la matemática financiera es un poco más compleja y no siempre obtendrás el mismo ahorro pagando antes el préstamo hipotecario. Hay momentos en los que amortizar la hipoteca es más rentable que otros.

En los primeros años del préstamo

La mayoría de las hipotecas en España utilizan el sistema francés de amortización. Gracias a él, la cuota del préstamo es constante y sólo cambia cada seis meses o un año, cuando llega el momento de revisar la hipoteca. Esta ventaja tiene un peaje. Y es que, para poder ofrecer una cuota mensual estable, buena parte de los intereses del préstamo se pagan durante los primeros años de la hipoteca.

En concreto, cerca del 20% de los intereses se abonan en los dos primeros años de vida de la hipoteca. Durante ese periodo, prácticamente no se amortiza capital. En otras palabras, estás dedicando casi todo lo que pagas de hipoteca a devolver dinero al banco, no a reducir el dinero que le debes. Precisamente por eso, entre otras cosas, la mayoría de hipotecas incluyen una comisión por amortización parcial o total en los primeros 5 años.

La conclusión más clara es que cuanto antes se realice la amortización parcial del préstamo, más intereses ahorraras. Esto se aplica incluso al mes del año en el que adelantes parte de la hipoteca. Si lo haces en enero, el ahorro será mayor que si lo haces en diciembre.

Nada como un ejemplo para terminar de entenderlo.

Imagina una hipoteca de 1250.00 euros a 25 años con un tipo fijo del 3% pagarás 52.829 euros en intereses. Si amortizas 10.000 euros a la mitad del préstamo pagarás y amortizas plazo, sólo pagarás 48.280 euros. Hazlo en el segundo año y los intereses se quedarán en 43.166 euros.

El siguiente cuadro resume cuánto ahorrarías con la hipoteca antes descrita amortizando en diferentes etapas, tanto si reduces la cuota como si reduces el plazo del préstamo:

Intereses totales que pagarás por la hipoteca

Año de amortización

Amortización de cuota Amortización de plazo
Sin amortización 52.829 € 52.829 €
2 48.804 € 43.166 €
3 48.988 € 43.724 €
5 49.353 € 44.794 €
10 50.240 € 47.222 €
15 51.090 € 49.333 €
20 51.903 € 51.166 €

Cuándo van a subir los tipos y el euríbor

¿Es mejor amortizar parte de la hipoteca o invertir ese dinero? ¿Con qué alternativa se gana y se ahorra más dinero?

Esta es la pregunta del millón que en los tiempos actuales podría transformarse en ¿compensa amortizar con los tipos en mínimos y el euríbor en negativo?

Lo cierto es que el tipo de interés que pagas por el préstamo influye, y mucho, en lo que puedes llegar a ahorrar. Como es lógico, a mayor tipo hipotecario, más ahorro obtendrás amortizando anticipadamente parte de la hipoteca.

Siguiendo con el ejemplo anterior, ya sabes que puedes ahorrar 9.633 euros amortizando el segundo año. Baja el tipo de la hipoteca al 1% y el ahorro total apenas será de 1.213 euros.

Por eso mismo suele decirse que en un escenario de tipos bajos no compensa amortizar hipoteca y que es mejor invertir el dinero. La clave está en que seas capaz de conseguir un rendimiento igual o superior al tipo que pagas para la hipoteca.

Así, gracias al interés compuesto tu dinero crecerá más rápido. Para que te hagas una idea, invertir 10.000 euros a 25 años con un tipo de interés constante del 3% generará 20.937 euros o 10.937 euros sólo en intereses.

Leer más: 5 formas de rebajar lo que pagas por la hipoteca este mismo año

El único problema en este caso es que con la inversión los rendimientos no están garantizados, mientras que amortizando la hipoteca sí. Además, no todo el mundo invierte de la misma forma ni va a obtener los mismos rendimientos para sus ahorros si invierte en el mercado. En este sentido, el camino tendrá muchas más curvas si se opta por invertir.

Si desgravas por tu hipoteca

Quienes compraron casa antes de 2013 pueden desgravar por su vivienda en la declaración de la renta. La clave para maximizar el ahorro fiscal es sencilla. Hacienda permite desgravar un 15% del dinero destinado a adquirir la vivienda (seguros incluidos) sobre un máximo de 9.040 euros.

Revisa lo que has pagado de hipoteca y si no alcanzas esos 9.040 euros, obtendrás una rentabilidad automática del 15% para las cantidades adicionales que amortices. Esta fórmula es idónea para los inversores conservadores.

Además, hay un truco adicional si firmaste la hipoteca en pareja: al hacer la declaración conjunta ambos podéis desgravar hasta ese máximo de 9.040 euros.

Leer más: Cambiar tu hipoteca de banco: cómo saber cuándo compensan subrogar

Cuota o plazo: cómo amortizar la hipoteca de la forma más rentable

Por último, puedes amortizar tu hipoteca reduciendo la cuota o plazo. Con la primera alternativa pagarás menos cada mes por tu hipoteca, pero el plazo del préstamo será el mismo. Con la segunda harás lo contrario, pagarás lo mismo cada mes, pero la vida de la hipoteca se acortará.

¿Ahorras más amortizando plazo o cuota? Si repasas bien el primer cuadro, verás claramente que es más rentable reducir el plazo de la hipoteca en lugar de la cuota. Pagar menos cada mes es más cómodo, pero no lo mejor para tu bolsillo.

Y además