Cómo saber si te merece la pena una subrogación de tu hipoteca

Cambiar de compañía de teléfono, de electricidad o de seguro es habitual. Basta con que la competencia nos llame con una oferta mejor y es fácil que no nos lo pensemos demasiado para aceptar. Con una hipoteca se puede hacer exactamente lo mismo a través de una subrogación hipotecaria y sin embargo, nos costará mucho más dar el paso.

La subrogación es el mecanismo que se usa para cambiar la hipoteca de banco o para traspasar la hipoteca a otra persona, en cuyo caso sería una subrogación de deudor. La primera opción es la más habitual y se usa para mejorar las condiciones de la hipoteca, exactamente igual que haces con el seguro de coche, por ejemplo.

La diferencia es que con una subrogación hipotecaria tiene una serie de costes que van más allá de la típica penalización por permanencia. A estos hay que añadir los productos asociados a la hipoteca que ayudarán a reducir el tipo de interés y que cuentan con sus propios costes.

En otras palabras, que para cambiar la hipoteca de banco no es suficiente con que te rebajen el tipo de interés. Si de verdad quieres ganar, es imprescindible que saques la calculadora y hagas números. ¿Cuándo compensa entonces una subrogación hipotecaria? Cuando el ahorro supere todos los costes.

Cuánto cuesta cambiar de banco: comisiones por subrogación hipotecaria

El primer gasto que viene a la cabeza es la comisión del banco. Las entidades tienen derecho a cobrar una comisión por subrogación de hasta el 1% para las hipotecas anteriores a 2003 y del 0,5% para las firmadas entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007.

Para las subrogaciones hipotecarias posteriores se aplica una comisión máxima del 0,5% durante los primeros cinco años del contrato y del 0,25% a partir de ese momento.

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Además, en el caso de las comisiones a tipo fijo también se puede añadir una comisión de riesgo de tipo de interés de entre el 0,5% y el 5%, ya que aquí no existe ningún máximo.

La nueva Ley hipotecaria que todavía está pendiente de aprobación servirá para reducir estas comisiones cuando se pase de una hipoteca de tipo variable a una fija.

Gastos de gestión, tasación y registro

La subrogación hipotecaria también implica gastos de gestoría y notaría. Parta los primeros no existen límites pero estarán entre los 200 y los 400 euros dependiendo de la gestoría y del saldo pendiente. Los gastos de notaría ascenderán a entre el 0,2% y el 0,5% del capital que reste de la hipoteca.

También habrá que incluir el cambio de hipoteca en el Registro de la Propiedad, aunque esta gestión no suele superar los 100 euros. Por último y dependiendo del banco, es posible que tengas que volver a pagar por la tasación de la vivienda, que rondará los 400 euros.

Los productos asociados al cambiar la hipoteca de banco

Las comisiones y gastos asociados no son, ni mucho menos, el único coste que deberías analizar para estar seguro de que compensa subrogar la hipoteca. Para mejorar el tipo de interés que pagas (también puedes cambiar el plazo de amortización) lo más habitual es que tengas que contratar algún tipo de producto asociado como el seguro de hogar, un seguro de vida ligado al préstamo e incluso algún fondo de inversión.

Los seguros son fáciles de comparar, ya que basta con enfrentar el precio y las coberturas que ofrecen uno y otro. En el caso del seguro de vida, la mayoría de pólizas ofrecen garantías similares, ya que el objetivo es asegurar que la vivienda queda pagada en caso de fallecimiento.

No ocurre lo mismo con el seguro de hogar, que suele ser un seguro multirriesgo donde sí puede haber añadidos como asistencia informática en el hogar, coberturas fuera del hogar y otras que encarecerán el precio. En este punto recuerda que sólo es obligatorio contar con un seguro contra incendios y piensa bien qué quieres realmente cubrir con el seguro de hogar.

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El seguro puede ser una enorme fuente de ahorro en tu hipoteca y una surogación es el momento ideal para aprovecharlo y rebajar el coste de las primas que pagas. Al hacer tus cálculos no pierdas de vista que estarás pagándolas año tras año.

Un caso práctico: así se ahorra con una subrogación de hipoteca

Para terminar de entenderlo, nada mejor que un caso práctico sobre cómo hacer el cálculo con un caso concreto.

Imagina que firmaste una hipoteca en 2008 a Euribor +1,75% y ahora recibes una oferta para cambiar la hipoteca de banco a Euribor + 0,99% cuando todavía te restan por pagar 75.000 euros del préstamo en 10 años.

La realidad es que a estas alturas ya habrás pagado buena parte de los intereses y estarás amortizando sobre todo capital. Por eso mismo, lo primero que deberías pedir al nuevo banco es una simulación de los intereses a pagar con el correspondiente cuadro de amortización para poder compararlo con tu actual distribución de intereses frente a capital amortizado.

A partir de ahí habrá que hacer los siguientes cálculos.

1. Cuántos ahorrarás en intereses: 9.735 euros (aproximadamente)
2. El coste y ahorro en productos asociado: en este caso y para simplificar la operación vamos a suponer que son los mismos.
3. Cuánto va a costar el cambio. Empezamos con una comisión del 0,25% por subrogación sobre el capital restante, que equivale a 187,5 euros a los que sumar 500 euros de gastos de gestión entre tasación, escritura y gestoría. En total, el cambio supondrá 687,5 euros.

¿Merece la pena subrogar la hipoteca? En este aso sí por que el ahorro en intereses compensa de sobra los gastos.

Como puedes ver, sólo es cuestión de sacar la calculara para hacer unos pocos números y tomar así una decisión informada.