Cómo será alquilar un piso en 2022: los precios volverán a subir, auge de las grandes capitales, trasvase de jóvenes a la compra e impacto de la ley de vivienda

Cartel de alquiler de un piso en Madrid.
Cartel de alquiler de un piso en Madrid.

Reuters

  • Los alquileres vuelven a ser más caros: subirán un 5% por la recuperación económica y del empleo, y por el repunte de la inflación.
  • La situación anómala de alta inflación y bajos tipos de interés aumenta el atractivo de la vivienda como inversión: pedir una hipoteca puede salir incluso rentable. 
  • La guerra hipotecaria para captar jóvenes puede provocar un trasvase del alquiler a la compra, lo que destensará la demanda.
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Los alquileres volverán a subir en 2022. Durante dos años, 2020 y 2021, la pandemia hizo saltar por los aires el mercado del alquiler. La pandemia pinchó lo que muchos llamaban el boom del alquiler, y allí donde los precios subían, empezaron a caer en picado.

Con el retorno de la normalidad, el alquiler también volverá a ser lo que era, pero con matices. Los expertos consultados por Business Insider España pronostican que los precios subirán, alentados por la recuperación económica y del empleo y por la inflación. 

Las capitales volverán a liderar las subidas, pero no se llegará al nivel de recalentamiento que había antes de la pandemia. En parte porque las buenas condiciones hipotecarias y el ahorro acumulado llevará a muchas personas, incluidos los jóvenes, a comprar vivienda, y esto destensará el alquiler.

En el capítulo de las incógnitas quedará por ver el impacto de la nueva ley de vivienda si llega a aprobarse en 2022, y si la aparición de nuevas variantes continúa limitando la movilidad internacional, lo que dejaría al mercado sin una parte importante de la demanda: los extranjeros.

Los alquileres, más caros: subirán en un 5% de media

La primera novedad es que, después de dos años de caídas, los pisos en alquiler volverán a encarecerse. 

"En 2022 el mercado regresa a la normalidad. Estamos en el preludio de lo que sería el incremento de precios", explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, que augura subidas de un 5% o incluso un 10% en algunas capitales.

También en pisos.com coinciden en el pronóstico. "Después de ver caídas intensas durante todo 2021, en 2022 vemos un cambio de tendencia. Esperamos que el precio suba de una manera clara, en torno al 3-4%, aunque más moderada de lo que fue a principios de 2020, cuando subían un 10%", apunta Ferran Font, director de estudios y portavoz de pisos.com.

¿Por qué subirá el precio del alquiler?

Antes de que el COVID-19 irrumpiera, el precio del alquiler llevaba años subiendo, y en algunas capitales como Madrid o Barcelona, superaba máximos históricos, hasta el punto de alarmar al Gobierno, que quiso tomar cartas en el asunto limitando las subidas.

"Desde 2015 el coste del alquiler se ha incrementado un 41%", señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Eso ocurría porque había poquísima oferta y muchísima demanda, los alquileres se rifaban y el precio estaba por las nubes.

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Con la llegada de la pandemia, "el precio del alquiler sufrió la mayor caída de los últimos 10 años", añade Matos. 

¿Por qué? Porque la demanda (estudiantes, desempleados, turistas, ejecutivos) se esfumó y los pisos por alquilar se acumulaban. En Madrid, por ejemplo, la oferta se disparó un 137% a principios de verano, según datos de Idealista.

La postal era justamente la inversa de lo que había: mucha oferta y poca demanda, por lo que el precio cayó.

En 2022 los alquileres serán más caros por dos razones: la mejora del empleo y el repunte de la inflación.

1. La mejora del empleo provocará que haya más gente que quiera alquilar y menos oferta. "La gente tiene más empleo y gana más que antes", señala Bernardos. 

2. La inflación, que lleva meses subiendo y ya toca máximos no vistos en casi 30 años, "provocará revisiones de rentas al alza", avisa Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI y de la AIC, y CEO de Tecnotramit. 

Esto se debe a que la legislación en materia de alquileres permite a los propietarios subirle el alquiler a sus inquilinos con lo que haya subido la inflación. Esas subidas podrían superar el 5% cuando acabe el año.

"Parece claro que el precio de la vivienda va a subir en 2022. Y en relación similar o incluso mayor deberán de incrementarse los alquileres", corrobora José María Basañez, presidente de Tecnitasa y de Atasa.

Una buena alternativa para refugiarse de la inflación

En 2022 el residencial en alquiler continuará ganando protagonismo, y eso se deberá en parte a una situación anómala: la inflación está disparada, pero los tipos de interés están en mínimos y el euríbor en negativo.

"La demanda de vivienda alquilada por parte de los inversores será mayor debido a unos tipos de interés en mínimos junto a un entorno de inflación", destaca María Andreu, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).

Esto quiere decir que la vivienda no sólo puede ser un refugio para la inversión, es que pedir una hipoteca ahora mismo puede salir rentable. 

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"El inmobiliario para alquiler es actualmente un activo refugio para los inversores y es un sector en auge por la alta demanda", coincide Teresa Marzo, CEO ELIX.

¿Dónde aumentará más el alquiler y dónde menos?

Las ciudades donde más subirá el precio en 2022 serán las grandes. "Madrid y Barcelona, Málaga, Palma y posiblemente Valencia. En estas capitales estará el meollo", destaca Bernardos.

En 2020 y 2021 fueron precisamente las grandes capitales las que más sufrieron el impacto de la pandemia, con caídas de hasta el 15-16% en el caso de Madrid y Barcelona, según apunta Font. 

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Básicamente, porque los pisos en alquiler que tienen se nutren con demanda itinerante (estudiantes, turistas o directivos), y con las restricciones a la movilidad, esta demanda se esfumó.

En 2022, el auge del empleo será especialmente notable en grandes ciudades, lo que atraerá más demanda. 

Los turistas: el efecto dominó que contagia las subidas a la periferia

Por otro lado, si regresa el turismo, todos aquellos pisos turísticos que durante la pandemia se pasaron al alquiler convencional ante la falta de extranjeros, volverán al alquiler vacacional. "Si llegan muchos extranjeros y casi toda la oferta se va al arrendamiento de temporada, ciudades como Santa Cruz y Las Palmas también podrían ver subidas de precio", añade Bernardos. 

Es un efecto dominó. Los extranjeros buscan vivienda en las mejores zonas (en el centro de Madrid o Barcelona, o en la costa, por ejemplo). Esto eleva la presión de la demanda en áreas prime, que suben de precio. Las subidas desplazan a los nacionales a zonas periféricas, lo que a su vez encarece los alquileres, y así van contagiándose las subidas en las sucesivas capas de la ciudad.

El 'boom' de los alquileres no volverá... Porque está en las ventas

En 2019 el boom de los alquileres estaba en boca de todos. Los precios habían subido tanto en grandes capitales que se habían convertido en un verdadero problema para colectivos como los jóvenes, que tenían que destinar casi la mitad de su salario a pagar el alquiler

Pero hace tiempo que no se habla del boom del alquiler. El salario de los jóvenes sigue estancado, por lo que el problema de acceso sigue ahí, pero los precios se han moderado. Ahora todos los ojos se dirigen a otro posible boom: el de la venta de vivienda.

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"En 2022 la preocupación estará más en los precios de venta que en el alquiler", prevé Bernardos. 

Más que nada porque, como explica Hernández Reche, "la demanda preferirá comprar mientras haya estabilidad de tipos de interés, un mayor atractivo de la vivienda frente otras alternativas de inversión y una mejora progresiva de la renta disponible de los hogares".

Un cóctel idóneo para que una parte de la demanda de alquiler logre pasarse a la compra.

Si la recuperación económica se consolida, "gran parte del mercado de la vivienda iría hacia la venta, lo cual aliviaría bastante el mercado del alquiler", auguran desde el Consejo General de COAPI de España.

Los alquileres se destensarán principalmente en pequeñas y medianas capitales de provincia, como Palencia, Lleida, Murcia, Gijón o Cáceres, donde el precio de la vivienda está en niveles moderados. En grandes capitales será más complicado ese trasvase hacia la compra, ya que los precios de venta son tan elevados que, por mucho que los alquileres suban, la demanda no puede acceder a la compra.

Trasvase: los jóvenes empiezan a pasar del alquiler a la compra

Los expertos coinciden en que los jóvenes van a tener mucho que ver en el trasvase que habrá del alquiler a la compra.

El mercado de alquiler en España está protagonizado principalmente por los jóvenes. "Los menores de 35 años representan el 71% de aquellos que se hallan buscando vivienda en alquiler", apunta Matos.

Pero si los jóvenes viven de alquiler no es necesariamente porque le guste, sino porque no pueden permitirse la compra. Según datos de Fotocasa, la mitad de los inquilinos no compra "porque su situación económica se lo impide".

En 2022, señala Bernardos "las magníficas condiciones hipotecarias que hay y las ventajas para comprar versus alquilar harán que bastantes jóvenes se pasen por primera vez a la compra de vivienda. La demanda de alquiler no será la que era".

Cada vez son más los bancos que se lanzan a la guerra hipotecaria para captar jóvenes. Un nicho con capacidad de pago, que lo que necesita es un empujón inicial para afrontar la barrera que supone pagar de una el 20% de la entrada del piso.

En mayo, el Banco Santander lanzó hipotecas para menores de 35 años que financiaban hasta el 95% de la compra, siempre que hubiera un avalista. Meses después, Ibercaja se subió al tren de las hipotecas para jóvenes.

El impacto de la ley de vivienda

La gran incógnita en 2022 será cómo afecta la nueva ley de vivienda al mercado del alquiler.

El Gobierno aprobó este año el proyecto de ley, que incluía un control de alquileres en zonas tensionadas y penalizaciones para grandes propietarios. Pero hace falta que el Congreso la valide para que la norma entre en vigor. 

Hay tantas discrepancias entre partidos e incluso dentro del Gobierno que, aunque el Ejecutivo prometió a Bruselas que aprobaría la ley en la segunda mitad de 2022, puede ser que esto no ocurra si el Congreso la paraliza con enmiendas. 

Lo que sí es seguro es que la incertidumbre al respecto provoca miedo e inseguridad jurídica entre los profesionales del sector, y que eso está provocando que la oferta no aumente. Y si la oferta no aumenta pero la demanda sí lo hace... los precios suben.

"El nuevo proyecto de ley de vivienda ha vuelto a poner el miedo encima de la mesa", explican desde el Colegio Oficial y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, y avisan de que la oferta de vivienda en alquiler no subirá tanto como podría en una situación normal, porque como la ley penaliza y resta seguridad a los propietarios, estos dejarán de invertir en vivienda.

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