Más oferta, precios a la baja e incertidumbre: así será alquilar una vivienda en 2021, según los expertos

Tras cerca de 3 años registrando aumentos consecutivos en los precios del alquiler en España, especialmente en las grandes ciudades y en los centros turísticos costeros e insulares, la pandemia de coronavirus podría provocar que 2021 confirme la tendencia al abaratamiento de la vivienda en alquiler, como anticipan los expertos consultados por Business Insider España.

Así, los principales portales inmobiliarios ya comenzaron a detectar la moderación de precios de arrendamiento en Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Zaragoza, Málaga, Baleares o Canarias desde el mes de octubre, aunque muchas ciudades permanecían ajenas a esa tendencia y registraban nuevos encarecimientos, como en el caso de Ourense o Badajoz.

De hecho, 2020 comenzó con una reducción del ritmo de avance de los precios del alquiler, hasta un alza interanual del 5%, que se convirtió en un encarecimiento del 12% durante abril y mayo debido "en parte a que entró en el mercado mucha oferta que venía del alquiler vacacional y lo hizo con precios sensiblemente superiores a la media", según afirma Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.

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López cifra en un 64% el porcentaje de propietarios de alquileres vacacionales que dedicaron sus viviendas al alquiler residencial, destacando que casi la mitad han decidido mantenerse en este mercado, lo que considera que ha aumentado la oferta de vivienda en alquiler, aunque precisando que "no es suficiente para conseguir solucionar el problema de precios".

Crece la demanda y los precios tienden a la baja

La directora de Comunicación de Fotocasa destaca que a finales de año, "el precio de la vivienda en alquiler parece que vuelve a la moderación vivida a principios de año y el incremento medio se sitúa en el 5%, aunque las caídas de precios son ya una realidad en varios puntos de España", entre los que destaca a Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias.

Desde Idealista, se asegura que "los principales mercados han experimentado caídas en el precio de sus viviendas debido al importante incremento de la oferta disponible, que en algunos mercados se ha más que doblado", atribuyendo ese aumento del stock al parón provocado por el confinamiento, "cuando durante 3 meses no se cerraron apenas operaciones de alquiler". 

Esa acumulación de pisos en alquiler ha tenido un efecto "más rotundo en los mercados más dinámicos", según los portavoces del portal inmobiliario, que advierten de "la dificultad de hacer previsiones en mercados tan volátiles", pero consideran probable que la tendencia a la baja de los precios "se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock".

Miguel Ángel Peña, CEO de Residencial del Grupo Lar, coincide con las previsiones de Idealista y destaca que "2021 debe de ser un año de inicio de recuperación para la economía española", por lo que augura un alza en la demanda de alquiler, que considera que ha estado "probablemente embalsada por la pandemia".

"Alquilar una casa en 2021 será sin duda más fácil", resalta el directivo del Grupo Lar, "porque se está incrementando paulatinamente la oferta de vivienda en alquiler gestionada profesionalmente y será, con toda seguridad, más digital y telemático puesto que ya existen plataformas en el mercado que permiten hacer el proceso prácticamente a través del teléfono móvil u ordenador".

Mientras, Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), destaca la importancia de que "un porcentaje importante de la demanda de piso en alquiler ha desaparecido" en grandes ciudades entre los estudiantes, los profesionales que viajan por trabajo y o los turistas debido a las restricciones a la movilidad.

Unsain afirma que este fenómeno ha provocado un trasvase de viviendas al alquiler residencial que ha incrementado la oferta y ha moderado los precios. Además, el experto apunta a que la crisis "ha afectado a las rentas del mercado local", lo que se ha traducido en caídas de hasta el 10% en ciudades como Barcelona durante 2020.

"Vamos a vivir un 2021 hasta verano u octubre, hasta que la pandemia acabe de solucionarse y las vacunas están administradas", pronostica Iñaki Unsain, " en el que los alquileres irán a la baja o se mantendrán en estos precios bajos de un -10% o un -15%", afirmando que "el 85% de los propietarios no son grandes" y que aquellos que necesiten mantener los ingresos de sus viviendas en alquiler rebajarán sus aspiraciones.

División de opiniones respecto al aumento de la oferta

Pero no todos los expertos prevén que la oferta siga aumentando. Así, Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal afirma que "a día de hoy, y continuará en 2021, la oferta disponible es limitada, escasa y poco ajustada a las necesidades y la capacidad económica de los jóvenes en particular", con precios que complican sus posibilidades de emancipación.

Sin embargo, Sousa destaca que "hay un cambio en muchos inversores y promotoras, que han empezado a apostar por proyectos build to rent, pensados desde cero para el mercado de alquiler y para la demanda existente", aunque precisa que el impacto de estos nuevos proyectos tardará todavía en estar disponible.

El máximo responsable de Century21 en España augura que "2021 seguirá siendo un año difícil", especialmente para la clase media y los jóvenes, para los que prevé que "seguirán con muchas limitaciones o pocas opciones para encontrar casa en alquiler", destacando que hay una "enorme oportunidad de negocio, porque hay una gran demanda que no está satisfecha" y que los precios se ajustarán a esa demanda.

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Del mismo modo, Silvia Escámez, CCO de Finteca y directora de Prohipotecas, afirma que "en lo que va de año, la demanda de alquiler ha disminuido, pasando del 49% al 44%, frente a la demanda de la compra, del 39% al 43%, ello muestra la tendencia que pensamos se verá acentuada durante el 2021".

Por su parte, Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, coincide en señalar que "en el mercado de alquiler se está produciendo un claro cambio de tendencia" a finales de 2020 "después de casi tres años de crecimientos en los precios muy abultados donde la accesibilidad a la vivienda de alquiler era cada vez más complicada".

Font afirma que la caída de precios en general "es moderada e incipiente", aunque destaca que "en grandes capitales ya es muy abultada". Por este motivo, prevé que "esta tendencia se generalizará durante el próximo año aunque la incertidumbre que rodea el mercado de alquiler es muy alta".

Entre esos problemas, el director de Estudios de Pisos.com destaca la posibilidad de que se produzcan "cambios normativos cuyos efectos aún se desconoce" y asegura que habrá que seguir de cerca "cómo reacciona toda la oferta que antiguamente era de alquiler vacacional y se traspasó a residencial a la vuelta a la actividad turística o cómo afecta la pandemia a la previsible caída de la capacidad de pago de la demanda de alquiler". 

El sector rechaza limitar los precios del alquiler

Respecto a esos cambios normativos, hay unanimidad entre los expertos y portavoces del sector inmobiliario en rechazar la limitación de precios de alquiler que ha comenzado a aplicarse en Cataluña y que podría aplicarse a todo el país si finalmente se incluye en la Ley de Vivienda que el Ministerio de Fomento prevé aprobar en febrero.

“Es posible que la entrada en vigor de la nueva normativa que regula el precio de alquiler esté teniendo una cierta incidencia en las caídas de los precios, pero pensamos que no es el único motivo", afirma Anaïs López, que destaca que "en ciudades como Barcelona haya más oferta que demanda y eso está empujando los precios a la baja”.

Desde Idealista, consideran sorprendente en un mercado en el que los precios ya están bajando "el impulso que algunos grupos políticos están haciendo para un control de precios del alquiler", y advierten de que podría llegar a darse el fenómeno de que "los precios fijados por las distintas administraciones estuvieran incluso por encima del precio de mercado".

Para Miguel Ángel Peña, las empresas del sector del alquiler "lo primero que necesitamos son unas reglas de juego claras" y ha reclamado "propuestas alternativas dirigidas a resolver el problema de vivienda en España, más allá de la limitación de precios de alquiler, cuya nula eficacia se ha demostrado en los países en que se ha aplicado".

En ese sentido, Ricardo Sousa recalca que "controlar el alquiler ya está demostrado en muchos países y en ejemplos como Berlín, que intentó hacerlo de forma muy activa, no se abaratan las rentas del alquileres, al contrario". Por este motivo, el CEO de Century21 en España y Portugal defiende que "la solución pasa por el incentivo a la oferta".

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), asegura que desea la norma catalana no se aplique a todo el país, dado que opina que "la solución a un desequilibrio de mercado no es introducir factores que lo desestabilicen aún más y dejar que sea el sector privado quien asuma la responsabilidad será más perjudicial".

No obstante, Hernández Reche reconoce que "es más que probable" que los límites de precios se generalicen dado que "hay un problema de acceso a la vivienda real y que debe solucionarse, solucionarse, pero es la administración pública la que debe poner de su parte para solventar un problema eminentemente social", afirma, en referencia a la escasez de oferta.

Silvia Escámez, CCO de Finteca y directora de Prohipotecas, prevé que la limitación de los precios de alquiler "provocará la tensión entre las zonas afectadas y las zonas que no, por lo que en estas ultimas se dispararán", al tiempo que advierte sobre la posibilidad de que se frene la oferta "ya que muchos propietarios no alquilarán al no cubrir los costes y prefieran poner a la venta esas propiedades".