La aventura de comprar casa en 2021: la demanda volverá a crecer y se diversificará, pero la evolución de los precios sigue siendo una incógnita

¿Será 2021 el momento adecuado para comprar una casa?

Muchos posibles compradores se formulan esta pregunta tras un año convulso, marcado por el impacto económico del coronavirus y por las consecuencias de las restricciones contra la pandemia en la mayoría de actividades, incluyendo al mercado inmobiliario.

A tenor de los últimos datos disponibles sobre la evolución del volumen de compraventas de vivienda, la recuperación del apetito comprador que registró el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el tercer trimestre, con un 67% más de operaciones que entre abril y junio y un 6,7% más que en el mismo periodo de 2019, se ha frustrado en octubre, con un retroceso interanual del 13,3% que anticipa un panorama incierto para 2021.

El sector inmobiliario después del coronavirus: menos demanda, caída en las transacciones y pocas certezas para descifrar qué pasará con los precios de compra y alquiler

Mientras, el último Índice de Precios de Vivienda del INE, correspondiente al tercer trimestre, tampoco arroja demasiada luz sobre el futuro inmediato del mercado de compra, al registrar la tasa anual más baja desde el primer trimestre de 2015, aunque con un aumento del 1,1% respecto a los meses del confinamiento y con un comportamiento dispar entre la vivienda nueva y de segunda mano.

Ante este panorama, los expertos inmobiliarios consultados por Business Insider España coinciden en augurar que la demanda de vivienda en propiedad volverá a aumentar, aunque con cambios sustanciales en los intereses y posibilidades económicas de los compradores, y la mayoría de ellos descarta cambios drásticos en los precios, salvo que más propietarios tengan que reducir sus aspiraciones si su situación económica empeora en 2021.

La demanda volverá a crecer, pero será más diversa

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, considera que "2020 será un año marcado por el impacto que ha tenido el coronavirus en el sector inmobiliario, y especialmente en el cierre de operaciones de compraventa", augurando que al cierre del año el retroceso en el volumen de operaciones respecto a 2019 alcanzará el 20%.

A las cifras de compraventa anteriores a la pandemia "al igual que las previsiones de recuperación de la economía en general, no volveremos hasta finales del 2022 o principios del 2023", pronostica Font, que considera que "el inicio del 2021 tendrá tendencia a recuperarse del traspié del año anterior, aunque en todo el ejercicio el crecimiento previsto está alrededor del 5%", que supone entre 20.000 y 30.000 operaciones más que en 2020.

"El ajuste y la reducción (del número de compraventas) es normal en una situación pandémica, aunque entramos en 2021 con mucha incertidumbre", afirma Ricardo Sousa, CEO de Century21 en España y Portugal, que avanza que sus datos de octubre y noviembre "son los mejores de todo el año, incluso antes de la pandemia y en 2019".

Así, Sousa señala que en octubre registraron un alza del 6,2% respecto a hace 12 meses y en noviembre un 12% "con un crecimiento constante y consistente desde el mes de junio, aunque junio, julio y agosto son siempre meses más blandos". Ante esta tendencia, asegura que "2021 será un año en el que nos vamos a recuperar", anticipando que a finales del año que viene se recuperará el volumen de operaciones de antes de la pandemia.

El máximo responsable de Century21 en la Península Ibérica destaca que esa recuperación del mercado residencial se sustentará en el aumento de la demanda que ya está registrando debido a "que la situación que estamos viviendo ha puesto en perspectiva el valor de nuestra casa", como reflejan sus estudios, que corroboran que más de un 60% de españoles quiere cambiar de casa.

"Otra cosa es que tengan capacidad económica para hacerlo o que encuentren la solución adecuada a sus necesidades, pero esta situación ha generado una necesidad de cambio", afirma Ricardo Sousa, que precisa que la vivienda media es un 20% más pequeña que la de Portugal, por ejemplo, frente a la tendencia al microhousing que predominaba antes del coronavirus.

"Esa necesidad generada sustentará la recuperación del mercado", añade Sousa, señalando que "está condicionada por una oferta desajustada a las capacidades y necesidades de las familias españolas", que además han cambiado durante la pandemia con más búsquedas fuera de la zona de residencia del comprador para encontrar una casa más grande, más ajustada a sus necesidades y dentro del límite de precio que puede afrontar".

Por su parte, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), asegura que "en un momento de incertidumbre como el que vivimos ahora la toma de decisiones sigue patrones más racionales", aunque destaca que los factores emocionales vinculados a la vivienda pueden hacernos "caer en sesgos perjudiciales para nuestra decisión".

Hernández considera que "si la situación económica de cara al año que viene mejora respecto la expectativa actual podremos ver un efecto psicológico positivo y por ende, una revitalización de la demanda que haga subir ligeramente los precios al igual que el número de operaciones", aunque recalca que "la situación económica sigue siendo débil".

Mientras, Silvia Escámez, CCO de Finteca y directora de Prohipotecas, señala que "según los principales indicadores de consumo de cemento y empleo, parece que la economía se está recuperando tras los meses de parón de marzo y abril" y afirma que los avances en vacunas y el impacto del teletrabajo ayudarán a remontar el volumen de compraventas.

Redescubriendo el extrarradio en busca de una casa más grande

Escámez augura que en 2021 "vamos a ver como la tendencia que ya estamos viviendo este año va a consolidarse", en referencia a que casi el 20% de las compraventas que se han realizado este año han sido de viviendas unifamiliares. Además, destaca "una nueva forma de vivir", que  prevé que se mantenga y que se define por "viviendas con más metros cuadrados, terrazas, iluminación y fuera de las grandes ciudades".

Desde Fotocasa, su directora de Comunicación, Anaïs López, destaca que "un dato interesante que nos deja la pandemia es que se ha incrementado el interés por comprar vivienda y, en cambio, desciende la demanda de vivienda para alquilar", que considera que se ha trasvasado al mercado de compraventa generando una nueva demanda "que no existía en febrero de 2020".

López asegura que esa nueva demanda "está siendo muy importante en este tramo final de 2020 y lo seguirá siendo en 2021, ya que, en parte, están tirando de la recuperación del sector", por lo que considera "muy importante" que el sector sepa dar respuesta a estas nuevas necesidades, como refleja el mayor protagonismo de la vivienda nueva en las afueras de las grandes ciudades.

La directora de Comunicación de Fotocasa resalta que ese tipo de vivienda "cuenta con las necesidades habitacionales que demanda el nuevo buscador de vivienda: zonas comunes amplias, terrazas, mucha luz natural y en muchas ocasiones, una habitación extra para poder usar como despacho".

En Idealista comparten este parecer, afirmando que esa "uno de los principales cambios que ha experimentado el mercado durante este periodo de pandemia", en la que señalan que las carencias habitacionales de muchos españoles se han hecho evidentes, aumentando el atractivo de  "zonas menos céntricas a cambio de disponer de más metros cuadrados, mayor luminosidad, jardines o terrazas".

Los expertos del portal inmobiliario aseguran que este fenómeno no puede calificarse de "éxodo al mundo rural" pero reiteran que "no cabe duda que el extrarradio y las coronas metropolitanas de las grandes ciudades se han puesto en el foco de interés de las personas que se plantean la adquisición de una vivienda".

En cuanto al volumen de compraventas, en Idealista señalan que "muchas decisiones de compra se han pospuesto y es más que probable que se trasladen al próximo ejercicio", augurando un repunte a principios de año hasta "niveles prepandemia". Además, ensalzan el papel de la tecnología, que consideran uno de los principales pilares en los que se ha apoyado el sector durante los meses de confinamiento".

Incertidumbre sobre la evolución de los precios

En la misma línea, Miguel Ángel Peña, CEO de Residencial de Grupo Lar, reconoce que "sin duda con un proceso más digitalizado, los efectos de la pandemia han hecho que el sector mejore en las herramientas de venta", además de precisar que no espera cambios relevantes en los precios de vivienda nueva mientras que sí estima que se consolide la recuperación del número de compraventas a cifras previas al coronavirus.

Respecto a la evolución de los precios de compraventa, Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), destaca que "propietarios y compradores saben que esta es una situación coyuntural, ligada a una solución sanitaria que parece que ya se ha encontrado".

Así, Unsain afirma que "todo aquel que no esté desesperado está aguantando los precios, y entonces los precios no están cayendo como cabría esperar hace unos meses", cifrando entre un 3% y un 4% el abaratamiento de los precios de oferta, aunque "lo que se cierra en notarías lo veremos más tarde, porque esas cifras llegan con un trimestre de retraso y lo veremos al principio de 2021".

La vivienda empieza a notar el efecto del coronavirus en gran parte de España: así están evolucionando los precios de venta y alquiler

El personal shopper inmobiliario calcula que "la bajada real es de un 7-8% de media, si bien es cierto que aquellas personas que tienen que desprenderse de su vivienda porque necesitan liquidez o tienen negocios que no ingresan ni un euro a lo mejor han aceptado un descuento del 15% o el 20%", aunque precisa que se trata de casos particulares que no reflejan la media, "aunque tampoco sean casos aislados".

De cara a 2021, Iñaki Unsain estima que la situación de abaratamiento moderado se mantendrá hasta verano, "hasta que se haya administrado la vacuna y la rueda económica vuelva a girar", mientras que a partir de ahí prevé "un repunte de precios, veremos no solo una solución sanitaria y luego una meseta de 2 trimestres como mínimo de precios estancados hasta que la gente se recupere", aunque señalando la influencia del mercado local.

Silvia Escámez apuesta por la continuación de "la desaceleración que se viene percibiendo desde el 2019", que no atribuye al coronavirus sino al aumento de la tasa de esfuerzo de las familias respecto al precio de la vivienda, que considera "un poco elevada actualmente respecto a la media histórica, por lo que prevemos que haya un pequeño ajuste en torno al 5-10%, aunque no en todas las zonas".

Mientras, los portavoces de Idealista coinciden con el experto en que "los propietarios se han apoyado en lo coyuntural de la crisis y en la esperanza de una pronta recuperación para mantener sus expectativas intactas", destacando que solo han detectado caídas de precios en Barcelona y Madrid mientras que en el resto del país "los precios de las viviendas en venta se han mantenido prácticamente estables durante todo el año".

Sin embargo, los analistas del portal inmobiliario apuntan que "nada hace pensar que esta tendencia vaya a cambiar en los próximos meses", descartando las fuertes caídas de precio que se pronosticaron al inicio de la pandemia y apostando por que "el entorno socio-económico podría producir justo el efecto contrario: una ralentización de las caídas y un ajuste al alza a lo largo del próximo ejercicio".

Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa concuerda con esta estimación y asegura que "la evolución macroeconómica, que está sufriendo una afectación dispar hasta la fecha, marcará el volumen de transacciones y este, a su vez, los posibles ajustes adicionales en precios residenciales", apuntando que han comenzado a moverse a la baja en el segundo semestre de 2020.

Mientras, Ferran Font estima que "la caída de precios del 10% que se preveía para el 2020, se repercutirá entre el 2021 y el 2022", aunque destaca que su movimiento "será muy heterogéneo y podrán presentarse oportunidades muy interesantes en todo el territorio nacional para los compradores que dispongan de ahorro previo".

Por su parte, Anaïs López también afirma que "la pandemia no está afectando claramente a los precios" del mercado de segunda mano dado que los propietarios "se están resistiendo a bajar precios, ya que la vivienda en venta está siendo muy demandada y, de momento, los propietarios no están necesitando bajar los precios para vender".

Sin embargo, la directora de Comunicación de Fotocasa reconoce que a finales de 2019 se produjo "un cambio de tendencia en los precios" que puso fin a "casi 4 años de subidas ininterrumpidas" y dando inicio al abaratamiento que se ha producido en 2020. En noviembre, la tendencia ha vuelto a cambiar "y vuelve a subir un 0,7% después de 11 meses seguidos de caídas", añade.

López señala que "el auge actual por la compraventa puede hacer que los precios registren pequeñas subidas y bajadas durante parte del 2021", aunque descarta por caídas drásticas en el mercado de segunda mano dado que considera que "se encuentra actualmente un -37% por debajo de los máximos y no ha recuperado su valor máximo".