Créditos más baratos, más requisitos bancarios y más competencia: cómo será pedir una hipoteca en 2021, según los expertos

¿Cómo será solicitar una hipoteca en 2021? Tras un año marcado por el coronavirus y por sus consecuencias económicas y sociales, el mercado inmobiliario espera la llegada del nuevo año con incertidumbre respecto a la demanda de vivienda en propiedad y a la capacidad de la banca para financiar la compra en plena lucha por aumentar su rentabilidad.

En los primeros 9 meses de 2020, se registraron algo menos de 250.600 contratos hipotecarios, lo que supone un 7,6% menos que en el mismo periodo del año anterior y su mayor caída en los últimos 7 años debido al impacto de la pandemia, según los datos de la Estadística de Hipotecas de septiembre publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, las cifras del INE también revelan que el número de hipotecas comenzó a recuperarse en septiembre, registrando su primer incremento desde el inicio de la pandemia, al subir un 18,4% en relación al mismo mes del año anterior, pese a que en el segundo semestre de 2019 este mercado sufrió el impacto de la ley hipotecaria aprobada en la anterior legislatura.

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De hecho, los últimos datos sobre el mercado inmobiliario en 2020 no invitan a anticipar su recuperación en la recta final del año, teniendo en cuenta que las cifras de compraventa de viviendas, que se publican con menor retraso que los datos de las hipotecas, reflejan un retroceso del 13,3% interanual en octubre, acumulando así 8 meses consecutivos a la baja.

Mientras, el euríbor, que es el indicador de referencia para gran parte de las hipotecas a tipo variable que se firman en España, acumula casi 5 años en negativo y sigue registrando mínimos históricos en los últimos 4 meses, hasta cerrar noviembre en el -0,48% y superar la barrera del -0,5% durante diciembre, lo que implica abaratar las cuotas hipotecarias. 

Condiciones más estrictas para acceder a una hipoteca

¿Cómo influirán estos factores a la hora de solicitar una hipoteca en 2021? Según los expertos consultados por Business Insider España, el euríbor, los nuevos requisitos que aplique la banca, el recrudecimiento de la competencia en el mercado y la incertidumbre sobre el apetito comprador y su capacidad para hacer frente a la entrada del préstamo impactarán directamente en la evolución de las hipotecas.

Así, el CEO de Century21 en España y Portugal, Ricardo Sousa, prevé que 2021 sea "un año activo para el mercado hipotecario, aunque también asumimos que más familias estarán fuera de los criterios de accesibilidad de una hipoteca", destacando que los requisitos bancarios para conceder una hipoteca tendrán un mayor impacto que el abaratamiento del precio del crédito.

Además, Sousa afirma que la tendencia del mercado de hipotecas es "claramente de crecimiento, pero la ecuación difícil es el rendimiento disponible de los españoles, la tasa de esfuerzo necesaria para comprar una vivienda a los precios actuales, y no es esperable que los precios se ajusten demasiado en 2021".

El responsable de Century21 estima que "los precios permanecerán estables, porque por un lado hay demanda, hay una limitación de oferta y los propietarios mantienen la confianza, no hay una precipitación o una ansiedad de bajar precios para vender más rápido", aunque reconoce que muchas familias y propietarios de pequeños negocios sí sufrirán esa urgencia por su situación económica. 

Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, asegura que la pérdida de capacidad económica de las familias por la ralentización de la economía y el empleo y el "probable aumento de la morosidad" provocarán que, en 2021, "las entidades financieras puedan ser más cautelosas a la hora de conceder un crédito, dificultando aún más el acceso a la vivienda en propiedad para las familias más desfavorecidas". 

Mientras, los expertos de HelpMyCash prevén que "los requisitos para acceder a una hipoteca en 2021 sean igual de estrictos o más que los que hay actualmente" ante el mayor riesgo de impago por el empeoramiento de la situación financiera de muchos hogares debido a la crisis económica provocada por la pandemia.

Por su parte, Silvia Escámez, CCO de Finteca y directora de Prohipotecas, advierte de que "la ralentización del mercado hipotecario es una realidad, desde marzo hasta mayo cayeron las firmas de hipotecas, pasando de más de 55.000 a apenas 30.000 en esos meses de confinamiento", aunque destaca que los datos de septiembre muestran el inicio de la recuperación.

La caída del euríbor apenas se refleja en las cuotas hipotecarias

Para Escámez, "la banca continua muy enfocada en la hipoteca como principal producto de captación de clientes", un factor que sumado al mantenimiento de los tipos de interés le lleva a asegurar que "estamos convencidos que las hipotecas van a seguir baratas durante el año próximo y durante unos cuantos años más, lo que va a generar grandes oportunidades para el comprador". 

Por su parte, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, considera que podría producirse un "potencial endurecimiento de los requisitos de entrada" para los solicitantes de hipotecas que supongan un mayor riesgo, aunque estima que "los bajos tipos de interés continuarán y la competencia en el producto hipotecario, ahora en un contexto de mercado más reducido, no apunta a cambios significativos".

Sin embargo, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), afirma que "un abaratamiento adicional lo veo difícil", augurando un endurecimiento de las condiciones de financiación, "no tanto en precio sino en criterio de riesgo y aprobación", aunque recalcando que "seguirán siendo atractivas ya que la situación económica no permite un estiramiento de los tipos de interés en el corto y medio plazo".

Para Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), "están tan bajas las hipotecas" que los descensos que está experimentando el euríbor tienen poca repercusión en la cuota mensual y "no van a hacer que la gente se lance a comprar pisos", teniendo en cuenta que hay que aportar el 20% del valor como entrada y otro 10% para impuestos y gastos.

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El experto inmobiliario calcula que una hipoteca de 300.000 euros a 30 años a euríbor con un diferencial del 1,1% cuenta con una cuota de fija de 978 euros al mes. Mientras que, si se le aplica un euríbor más un 0,95%, la letra se reduciría apenas 20 euros, hasta 958 euros, por lo que el efecto de que siga bajando este indicador solo sería significativo para hipotecas mucho más altas.

Unsain señala en cambio que el euríbor en negativo sí impacta en la banca, "que ahora está mirando con mucho más cuidado a quién le concede una hipoteca" para evitar un nuevo repunte de los impagos. Por este motivo, considera que "se están endureciendo un poco no los precios, pero sí las condiciones para que te concedan una hipoteca", lo que prevé que limite el acceso a financiación. 

Los bancos, ante la batalla por las hipotecas

Iñaki Unsain reconoce que "las hipotecas no pueden ser más baratas" debido a que "el euríbor está en negativo, los bancos no captan depósitos y se dan bofetadas por conseguir hipotecas, aunque sea para ganar muy poquito", afirmando que el mayor abaratamiento de las hipotecas se produjo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, "cuando bajó del 5% al -0,5%".

Por su parte, Miguel Ángel Peña, CEO de Residencial de Grupo Lar, asegura que "otro efecto de la pandemia ha sido la contracción del crédito hipotecario", aunque precisa que, en 2021, "es de esperar que las entidades financieras den más hipotecas, probablemente en mejores condiciones de las que hemos visto a lo largo de 2020".

Desde Idealista se destaca que "las entidades financieras mantienen su competencia para conceder hipotecas lo que, junto a la caída del euríbor, fija los tipos de interés en mínimos históricos", por lo que prevén "un 2021 con una batalla de hipotecas con condiciones muy favorables para los compradores".

Mientras, los expertos de HelpMyCash recuerdan que "los bancos suelen encarecer sus hipotecas durante los primeros meses del año", por lo que estiman que "es probable que, en el primer trimestre de 2021, también suban los tipos de interés", al igual que ha sucedido en ejercicios anteriores.

Tras el primer trimestre, los portavoces del comparador financiero auguran que "es poco probable que los bancos rebajen los diferenciales de sus hipotecas variables", mientras siguen incentivando las hipotecas a tipo fijo, "que les reportan mayores ingresos", y encarecen "otros gastos de sus hipotecas para hacerlas más rentables", incluyendo la obligación de contratar otros productos, como seguros o planes de pensiones.

Sin embargo, los expertos del comparador destacan que habrá menos competidores en el mercado por las fusiones entre grandes bancos, por lo que apuntan que "habrá que ver si la banca online, que ha sido una de las grandes dinamizadoras de este mercado, es capaz de plantear ofertas agresivas para empujar a otras entidades a rebajar sus tipos fijos".

Para el CEO de Tecnotramit, "la gran banca deberá digerir fusiones o estudiar nuevas, lo cual hará que centren su atención en el saneamiento de su balance",  mientras que considera que "la banca mediana de nicho ha hecho bien las cosas y se puede permitir una política más agresiva para potenciar su activo".