Cómo subrogar una hipoteca para pagar una cuota más baja cada mes

Cuando quieres ahorrar en electricidad, buscas una tarifa mejor, cuando quieres ahorrar en telecomunicaciones, una compañía con mejores condiciones. ¿Y cuándo quieres ahorrar con la hipoteca? También puedes buscar una hipoteca mejor que la que tienes y cambiarte de banco. Es lo que se conoce como subrogación hipotecaria.

Este proceso de subrogación de la hipoteca permite en realidad el cambio de una de las dos partes del préstamo. Así, se puede usar para traspasar tu hipoteca a otra persona si vendes tu casa o, lo más habitual, para cambiar la hipoteca de banco y pagar una cuota más baja cada mes. 

Qué puedes cambiar al subrogar una hipoteca

La subrogación hipotecaria tiene sus límites. No es como una hipoteca nueva, donde puedes negociar todas las condiciones del préstamo matiza Ricardo Gulias Valverde, director general de la empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria. 

Al cambiar la hipoteca de banco para pagar menos, sólo podrás modificar los siguientes elementos:

• El tipo de interés de la hipoteca que, de hecho, es el principal motivo para cambiar de hipoteca.
• El plazo de amortización si quieres ampliarlo o reducirlo. Esto último es poco habitual.
• Las comisiones del préstamo, especialmente las de amortización anticipada si tienes pensado adelantar parte de la hipoteca. 
• Los productos vinculados a la hipoteca, que con la nueva Ley Hipotecaria actual sólo se pueden incluir si sirven para mejorar las condiciones de la nueva hipoteca.

Los dos primeros te ayudarán a pagar menos cada mes por la hipoteca y los dos segundos a ahorrar en el conjunto de la hipoteca. 

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Cómo saber si pagarás menos cada mes al subrogar la hipoteca

Si quieres reducir la cuota que pagas cadames por tu hipoteca cambiando de bando tienes dos alternativas: reducir el tipo de interés que pagas o alargar el plazo de la hipoteca. 

A modo de ejemplo, para una hipoteca de 90.000 euros a 21 años, pasar de pagar unos intereses del 1,5% a un 1% supondrá un ahorro en la cuota cercano a 20 euros al mes. La cuota de 416 euros será de 396 euros.

Si en lugar de reducir el tipo alargas los años del préstamo, de 21 a 25 años, por ejemplo, la cuota se reducirá todavía más. En concreto, pagarás 57 euros menos cada mes y tu cuota será de 359 euros.

Las dos alternativas te ayudarán pagar menos cuota de hipoteca, pero sólo una de ellas te ayudará a ahorrar de verdad con la hipoteca. Es decir, a pagar menos intereses en el cómputo total del préstamo. Y es que, al reducir medio punto el tipo de interés que pagas, los intereses finales por comprar la casa serán de 9.871 eros frente a los 14.973 euros iniciales.

Por el contrario, cuando alargas el plazo de la hipoteca los intereses totales no bajan, aumenta. Como estás más años pagando, terminas abonando más intereses. Para el ejemplo anterior, reducir la cuota alargando la hipoteca supondrá pagar cerca de 3.000 euros en intereses. La cifra exacta será de 17.982 euros. 

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Pagar una cuota más ajustada está bien, pero no es el principal factor que hay que tener en cuenta, como explica Gulias. El experto de tusolucionhipotecaria.com precisa que “dependiendo del tipo de interés anterior se pueden ahorrar miles de euros , pero escogiendo una buena hipoteca también te puedes ahorrar mucho dinero en los productos vinculados, como los seguros o productos de inversión”. 

Calcular este ahorro en productos vinculados es lo más complicado para averiguar si te compensa una subrogación hipotecaria. Por eso mismo Gulias recomienda “tener claras las condiciones actuales de nuestra actual hipoteca, porque solo así podremos encontrar la mejor opción”.

Cuánto cuesta el cambio de hipoteca para pagar menos cuota

“El proceso hoy en día es muy económico ya que el cambio de entidad que antes estaba gravado con el impuesto de AJD y los gastos notariales de registro y gestoría. Ahora con la nueva ley hipotecaria, estos gastos son a cargo de la entidad bancaria” resalta Gulias.

Esto no quiere decir que cambiar la hipoteca para reducir la cuota vaya a salir gratis. Muchas hipotecas incluyen una comisión por subrogación para prevenir este tipo de operaciones. Con la nueva Ley Hipotecaria el límite de esta comisión es de 0,5% del capital pendiente para los primeros cinco años y el 0,25% a partir de ese momento. Sin embargo, para las hipotecas más antiguas ese porcentaje puede ser mayor. 

Retomando el ejemplo anterior y suponiendo que lleves más de cinco años pagando la hipoteca, subrogar la hipoteca supondría un coste adicional de 216 euros. 

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Cómo es el proceso de subrogación

Subrogar una hipoteca es ahora más sencillo con la nueva Ley Hipotecaria. 

Todo empieza por encontrar una nueva hipoteca que te convenza y te permita ahorrar La oferta del nuevo banco deberá indicar los costes, intereses, el cuadro de amortización y sus condiciones concretas. 

Una vez la aceptes, la nueva entidad a la que vas a subrogar la hipoteca le pedirá a tu banco que le confirme el importe pendiente del préstamo, algo que el banco acreedor debe hacer en un plazo máximo de 7 días. Además, tu banco dispone de 15 días desde que pidas el cambio para hacer una contraoferta.

Antiguamente, bastaba con el que tu banco igualase las condiciones de la nueva hipoteca para retenerte con ellos. Ahora este derecho de tanteo no existe. Eso quiere decir que puedes escoger la oferta que quieras, sin importar si tu banco iguala lo que te ofrece la nueva entidad.

Una vez pasado ese plazo de 15 días, podrás firmar la nueva hipoteca y ya estarás ahorrando cada mes.

Recuerda que si quieres pagar menos de hipoteca también puedes amortizar anticipadamente una parte del préstamo y reducir cuota en lugar de plazo.