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Se aprueba la nueva ley hipotecaria: así te va afectar si compras casa en 2019

Una pareja organiza su mudanza a una nueva casa
Getty Images
  • El Congreso de los Diputados ha aprobado este jueves in extremis la Ley Hipotecaria antes de la disolución de las Cortes para las elecciones anticipadas del 28 de abril.
  • Esta norma obliga a los bancos a una mayor trasparencia en la concesión de préstamos, prohíbe las cláusulas suelo, regula el vencimiento y la amortización anticipada y elimina el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • La Ley Hipotecaria es la trasposición de una directiva comunitaria que tendría que haberse aplicado el 21 de marzo de 2016 y España podría ser sometida a sanciones si no aprobaba esta medida antes del 21 de marzo de este año.

Tras más de un año de tramitación parlamentaria y a menos de dos semanas de que se disuelvan las Cortes de cara a la celebración de las elecciones anticipadas, finalmente el Congreso de los Diputados ha dado este jueves el visto bueno definitivo a la nueva normativa de crédito inmobiliario, conocida como Ley Hipotecaria, la trasposición de una directiva de la Unión Europea que debía haberse aprobado en 2016.

La votación de este jueves, que probablemente será la última de la XII Legislatura, se ha centrado en rechazar algunas las enmiendas introducidas en el Senado, como la de elevar las comisiones de amortización anticipada, y aprobar otras, como la de retrasar la entrada en vigor hasta 3 meses, como proponía el PP.

La aprobación se produce un mes antes de que Bruselas activase sanciones de 106.000 euros al día contra España por el retraso en aprobar esta medida.

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Quiénes se pueden acoger a la Ley Hipotecaria

Los cambios que introduce esta normativa se aplican a quienes firmen un préstamo hipotecario tras la entrada en vigor de la ley, que se producirá después de su publicación en el BOE, que se producirá este viernes 22 de febrero. La ley no tiene carácter retroactivo, pero incluye dos excepciones:

  • Podrán acogerse a la ley aquellas personas a las que se les haya concedido una hipoteca antes de la entrada en vigor de la ley, pero subroguen o renegocien sus contratos después.
  • Podrán acogerse también quienes tengan una hipoteca anterior con cláusula de vencimiento anticipado menos favorable que lo establecido por la nueva Ley Hipotecaria.

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Cómo te afectará la Ley Hipotecaria si pides una hipoteca en 2019

De este modo, si solicitas una hipoteca en 2019, la nueva ley implica que:

  • Aumenta la información que debe ofrece el banco al hipotecado: la entidad que concede el crédito está obligada a redactar con claridad las cláusulas del acuerdo e informar al cliente, además de evaluar en profundidad su solvencia. El hipotecado debe disponer de su contrato al menos 10 días antes de la firma.
  • Aumenta la protección en caso de embargo: se incrementan los meses de impago para ejecutar una hipoteca. Durante la primera mitad de la duración del crédito, serán 12 meses o el 3% del montante total del crédito, frente a los 3 meses que fijaba la normativa anterior. En la segunda mitad, el impago debe alcanzar las 15 cuotas o el 7% del valor de la hipoteca.
  • Está prohibido imponer productos vinculados a la contratación de la hipoteca: El banco no podrá ofrecer incentivos al hipotecado para que asuma condiciones de riesgo o imponer otros productos vinculados a la aprobación de la hipoteca, como seguros o tarjetas. Sin embargo, las entidades seguirán pudiendo ofrecer incentivos, siempre que no empeoren las condiciones de la hipoteca concedida.
  • Están prohibidas las cláusulas suelo: la reforma hipotecaria establece que el banco no podrá fijar un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable, lo que permitirá que el hipotecado pueda ahorrarse algún dinero si baja el euríbor. Sin embargo, el límite es 0, ya que el interés tampoco podrá ser negativo.
  • Bajan las comisiones de amortización anticipada: en hipotecas a tipo fijo se establecen en un 2% durante la primera década y un 1,5% a partir de esa fecha, mientras que para las de tipo variable, el cliente elegirá amortizar en 3 años, con comisiones del 0,25%, o de 5 años, con el 0,15%.
  • Bajan los intereses de demora: la nueva ley establece que esa penalización será, como máximo, de 3 puntos porcentuales más el interés que  ya está pagando el hipotecado. Anteriormente, se permitía cobrar hasta el triple del interés legal. 
  • La comisión de apertura será la única que se te podrá cobrar y se incluirá en los gastos de tramitación de la hipoteca: la nueva norma no prohíbe esta comisión, sino que establece que se devengará en un solo pago.
  • Es obligatorio visitar al notario un día antes de firmar la hipoteca: el notario debe corroborar que quien va a contratar una hipoteca conoce el producto y sus condiciones a través de un test, asesorándole de forma gratuita. Los avalistas también están obligados a acudir.
  • Cambia el reparto de gastos de formalización de hipoteca: la nueva normativa establece que el hipotecado pague solo los gastos de tasación, que pueden ascender a 600 euros, mientras que el banco que concede la hipoteca se hará cargo de los de gestoría, notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • Si vas a comprar o a rehabilitar un edificio con mejoras energéticas, tendrás derecho al Crédito Verde: esta medida, que busca fomentar la eficiencia energética y el uso de energías renovables, es una de las introducidas por el Senado. Incluye la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la financiación de intereses ordinarios, de demora, comisiones y gastos.
  • Plazo de ejecución: la Ley Hipotecaria salió del Congreso fijando un plazo de 30 días para que las entidades financieras se adaptasen, pero el Senado lo elevó a tres meses con la mayoría absoluta del PP en la Cámara. El Congreso ha votado a favor de la enmienda del Senado con los votos de PP, Ciudadanos, PDeCAT, UPN y Foro Asturias, por lo que entrará en vigor en 180 días.

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Cómo te afecta si ya tienes una hipoteca

Si has firmado tu crédito hipotecario antes de la entrada en vigor de la nueva ley, debes tener en cuenta que:

  • La subrogación y novación de una hipoteca son gratuitas: si tu préstamo se ha aprobado antes de la entrada en vigor de la ley, pero cambias de entidad o subrogas la hipoteca después de su aprobación, no tendrás que pagar comisiones por ello.
  • Si quieres subrogar tu hipoteca, el banco no podrá frenarlo con una contraoferta: con la normativa anterior, un hipotecado estaba obligado a quedarse en su entidad si esta le hacía una contraoferta que superase la del banco al que quería cambiarse. Ahora, la decisión corresponde solo al cliente.
  • Se abarata el cambio de hipoteca de variable a fija: la nueva ley limita la comisión por el cambio de tipo hipotecario al 0,15% durante los 3 primeros años, aunque estará sometido a la autorización de la entidad.
  • Si estás litigando un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el vencimiento anticipado en los juzgados, no podrás acogerte a la nueva ley: estos procedimientos de desahucio seguirán suspendidos a la espera de la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

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