La compraventa de viviendas ya ha vuelto a niveles prepandemia: la demanda se recupera pero los precios siguen resistiéndose a caer y no habrá cambios en la segunda mitad del año

Tras un 2020 en el que el mercado inmobiliario marcó mínimos de más de una década en el volumen de compraventa de viviendas mientras los precios continuaron aumentando sin acusar el impacto de la pandemia, como preveía el consenso del sector, en 2021 la tónica ha cambiado en cuanto al número de transacciones, con una recuperación de la demanda, mientras los precios siguen resistiéndose a caer.

Este es, a grandes rasgos, el diagnóstico de los principales expertos y portales inmobiliarios consultados por Business Insider España para conocer su opinión respecto al comportamiento de la compraventa de vivienda durante la primera mitad del año y sus pronósticos para el segundo semestre, aunque con importantes matices entre ellos respecto a la recuperación del mercado y la evolución de sus precios.

En lo que respecta al inicio de 2021, varios índices del sector apuntan a que los precios, a pesar de las diferencias entre zonas, han frenado su recorrido al alza durante la primera mitad del año. Así, Fotocasa estima que, en el segundo trimestre se han puesto fin a 4 años de subidas ininterrumpidas del precio de la vivienda, cifrando su caída en un 0,7% respecto al trimestre anterior, aunque destacando que siguen un 0,5% por encima del valor de hace 12 meses.

Los precios siguen sin caer en la primera mitad de 2021

Mientras, la estadística trimestral de vivienda terminada de la sociedad de tasación Tinsa correspondiente al periodo entre abril y junio mostraba un encarecimiento del 2% respecto al segundo trimestre de 2020, destacando que el mercado mantiene la tendencia positiva con la que inició el año y que los mayores incrementos se están registrando en ambos archipiélagos, Galicia y País Vasco. 

No obstante, el Informe del Mercado de la Vivienda de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra refleja que el precio de la vivienda —en este caso usada— en España ha descendido en el primer semestre del año un 1,43% respecto al mismo periodo del año anterior, acumulando 4 semestres consecutivos en negativo, como muestra la gráfica anterior, aunque moderando los retrocesos del 4,4% que registró en la segunda mitad de 2020 debido a la reactivación de la demanda.

¿A qué se debe esta variedad de cifras? 

"Desde 2017, el precio de la vivienda no ha logrado estabilizarse en ningún momento en España, siendo comunes las subidas y bajadas de un trimestre a otro", asegura a Business Insider España Guillermo Llibre, CEO de Housell, subrayando que la tendencia en los precios ha sido alcista entre 2018 y la llegada de la pandemia, cuando el mercado acumulaba su sexto año de subida de precios.

Así están evolucionando los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2021: subidas en compra y caídas en el alquiler en las grandes ciudades

"Por ello, creemos que en España el mercado inmobiliario es cíclico y tiene una duración aproximada de 7 años", afirma Llibre, que explica que el barómetro inmobiliario nacional elaborado por Housell desvela que el precio de la vivienda ha subido un 12,54% en el último semestre respecto a los mismos meses del año anterior. Esto implica un alza de más de 2.000 euros, hasta un precio medio de 225.405 euros.

"Sorprendentemente para todos, y para mí el primero, no han bajado los precios durante 2020, lo que todos esperábamos", reconoce a Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), que lo atribuye a que los propietarios de vivienda entendieron que esta crisis era coyuntural y temporal y que señala que en 2021 tampoco se ha producido ese ajuste en los precios, que considera que se mantienen estables.

"No se producen caídas a nivel estatal desde verano del año pasado, de hecho al principio de la pandemia las tendencias empezaron a ir a la baja", destaca Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. "Después del verano de 2020, los precios de venta se empezaron a recuperar y lo siguen haciendo, aunque de una forma bastante moderada a nivel nacional", añade. Y precisa que las subidas son más destacadas en Madrid.

Por su parte, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, destaca que los propietarios de vivienda se resisten a bajar precios a pesar de pandemia por 4 motivos: "La gran demanda latente por cambiar de casa, la alta rentabilidad como producto financiero, las atractivas condiciones de financiación de los bancos a la hora de conceder hipotecas y el cambio en las preferencias habitacionales de los individuos, ya que ahora valoramos más nuestra vivienda".

Matos señala que los precios acumulan 28 trimestres de crecimiento interanual y atribuye el mantenimiento de esta tendencia al interés por cambiar a una casa más amplia y con salida al exterior que ha generado el confinamiento. "Creemos que en esta primera mitad de año el mercado ha demostrado su gran dinamismo y su gran capacidad de recuperación tras el impacto de la pandemia", añade.

Por su parte, Lázaro Cubero, director de Análisis de Tecnocasa, destaca que los precios se están manteniendo con caídas leves y apunta a que hay que observar el comportamiento en cada ciudad, dado que en núcleos como Málaga, Córdoba o Alcalá de Henares (Madrid) se han registrado retrocesos de entre el 5% y el 6%, mientras que en Madrid o Barcelona ha habido descensos más moderados y en Sevilla, Valencia o Zaragoza se han registrado incrementos por encima del 1%.

La recuperación del apetito comprador

En cuanto al volumen de compraventas, Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa España, asegura que durante el primer semestre se ha registrado un comportamiento mejor de lo esperado, con un 57% de operaciones de compra más que durante el año anterior. Además, Cubero precisa que el mercado de segunda mano ha repuntado un 20% interanual según el Ministerio de Transportes, registrando niveles similares a los de 2019.

"El mercado ya está en cifras previas al coronavirus. Si bien en marzo se produjo un repunte y de manera intermensual en abril hay una ligera caída, sí que es cierto que las cifras de abril, que superan las 42.000 transmisiones de vivienda en España, lo colocan como el mejor mes de abril desde 2008", asegura Ferran Font, señalando que el avance es de un 65% respecto a 2020 y de un 3% respecto a hace 2 años. 

"Llevamos 2 meses, marzo y abril, que ya están mostrando cifras previas al coronavirus y tendremos que ir viendo cómo evolucionan y si se va asentando esta tendencia tan positiva", explica el director de Estudios de Pisos.com. Y señala que la vivienda de obra nueva está funcionando de forma comparativamente superior que la segunda mano, aumentando más de un 10% respecto a 2019, frente al 1% de la vivienda usada.

Iñaki Unsain atribuye este dinamismo a la recuperación durante 2021 de las operaciones que quedaron paralizadas por la pandemia, afirmando que el retroceso durante 2020 fue desigual y afectó más a las zonas con mayor presencia extranjera, especialmente en localidades de costa, en el arco mediterráneo y en las islas, que compensaron las cifras del resto de territorios.

Mientras, el barómetro inmobiliario de Housell refleja que en el primer semestre de 2021 se vendieron las mismas viviendas que en el último de 2020, con más de 200.000 compraventas. "Por otro lado, los tiempos de venta también se han incrementado un 62,5%, según este estudio. El hecho de no poder visitar una vivienda hace que, muchas veces, las personas se lo piensen dos veces antes de realizar la adquisición", explica su CEO, Guillermo Llibre.

Demanda y precios sin cambios drásticos en la segunda mitad de 2021

Respecto al panorama inmobiliario durante el segundo semestre, Llibre considera que el mercado ha comenzado a recuperarse, aunque no del todo. "Parece que el mercado ha empezado a recuperarse un poco, pero creemos que seguirá tratándose de una tendencia algo irregular en el segundo semestre, y que falta mucho para que la situación se estabilice", añade. Y pronostica que "2021 no será el año de la recuperación inmobiliaria".

Por su parte, Paolo Boarini afirma que el mercado está en un escenario estable y descarta un descenso fuerte de los precios dado que tampoco se produjo durante la pandemia y apuesta por un aumento moderado. Por su parte, José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, considera que la incertidumbre macroeconómica frenará las grandes subidas tanto de precio como de operaciones con los compradores en compás de espera.

"En cuanto al número de operaciones, se recuperarán las que se cayeron en 2020, este año volveremos a tener un volumen de operaciones similar al de 2019, es decir, a 450.000 unidades", calcula Iñaki Unsain, mientras que espera cambios en lo que respecta a precios. "Sigo creyendo que la magnitud de las consecuencias que ha tenido la pandemia para muchísima gente y para las empresas es muy importante y, por tanto, creo que va a haber una situación muy irregular", prevé.

"Vamos a vivir un mercado raro, en el que puedes encontrar grandes oportunidades en aquellas personas que tengan necesidad, con bajadas importantes de precio del 10% o 15%, pero de media no va a haber una bajada por la mezcla de los que pueden aguantar y los que no pueden aguantar, más las correcciones de precios al alza, harán que la media se mantenga estable, no preveo bajadas importantes este año ni tampoco subidas", asegura el presidente de AEPSI.

Mientras, María Matos apunta a un cambio más profundo. "Nuestro Índice Inmobiliario Fotocasa ya detectó a cierre de 2019 las primeras caídas en el precio de la vivienda, por primera vez tras 38 meses de subidas. Por lo tanto, entraría dentro de la normalidad que ya cumplido un año tras el impacto del COVID-19, comenzásemos un cambio de ciclo", afirma, señalando que los precios crecen a su menor ritmo en los 7 últimos años.

"Desde Fotocasa creemos que probablemente entremos en un ciclo de moderación. Esta templanza detectada en el precio, podría ser señal de que el gran auge por comprar vivienda detectado tras el confinamiento va serenándose a medida que el sector inmobiliario va dando respuesta a la demanda surgida y las transacciones se van completando", señala la directora de Estudios del portal inmobiliario, que prevé un descenso de precios en cuanto la demanda pierda intensidad.