Por qué ahora puede ser un buen momento de comprar vivienda para alquilar

• Las hipotecas actuales limitan el efecto negativo de la inflación.
• Una vivienda céntrica en una capital europea recogerá en la evolución de su valor la inflación.
• El alquiler pagaría el coste de la casa a lo largo del tiempo.
• Para el invertir que busca comodidad, puede ser un activo de bajo riesgo muy asequible.

El mercado de la vivienda vuelve a reactivarse. El sector inmobiliario está viviendo un espectacular arranque del año que no se veía desde 2008.

En los primeros dos meses del año se han realizado 91.340 compraventas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Una cifra que supone un 2,4% más que en el mismo periodo de 2018.

En 2018, la compraventa de vivienda se saldó con un aumento del 10,4%.

Aumentan las operaciones y también lo hace el precio de la vivienda. El precio de la vivienda ha aumentado un 4,9% en el primer trimestre del año, según TINSA.

Estos datos muestran además que el precio  no ha dejado de subir desde el cuarto trimestre de 2015 y está ya a niveles de principios de 2013.

Muchos hablan ya de una nueva burbuja en el sector, especialmente en el del alquiler, donde los precios incluso se han moderado. Así lo recoge también la rentabilidad bruta media del alquiler, que en el primer trimestre del año descendió un 3,26% respecto al mismo periodo de 2018 para colocarse en el 7,46%.

Y pese a todo, comprar casa para alquilar puede ser una gran alternativa como “activo libre de riesgo” Quien habla en esos términos está lejos de poder considerarse un actor interesado en la especulación inmobiliaria o en fomentar la inversión en vivienda. Se trata de Fernando Bernard, socio fundador y codirector de inversiones de AzValor.

Esta afirmación fue parte de la respuesta a la pregunta de un usuario que quería saber si era mejor comprar vivienda para alquilar a 20 años o comprar un fondo de la gestora. Y lo curioso en sí no es la contestación, sino que sea un gestor de fondos e inversor en valor quien la da, recalca Vicente Varó desde Finect.

¿Por qué piensan desde AzValor que ahora puede ser un buen momento para comprar una casa y alquilarla? Básicamente por financiación y comodidad.

"Te permite no complicarte la vida para ganar una rentabilidad muy ajustada (que puede ser del 2-3-4%), que normalmente te protege de la inflación al ir recogiendo el efecto inflacionario, aunque a veces con cierto retraso, pero que no te da una acumulación neta de riqueza diferencial”, explica Beltrán.

Esta capacidad para recoger el efecto de la inflación es una de las ventajas de la vivienda frente a otros activos en teoría seguros como la renta fija. Gracias a ello te aseguras que tu dinero no perderá valor por el paso del tiempo, que es precisamente el efecto de la inflación sobre tus ahorros.

Sobre la financiación, Álvaro Guzmán de Lázaro, socio fundador y CEO de AzValor aclara que son precisamente las actuales hipotecas las que hacen que estemos ante “una ocasión muy puntual” y atractiva. Y es que con una hipoteca a tipo fijo a 20 años entre un 1,9% y un 2,2%, “prácticamente no pagas la casa, porque la deuda es la misma y la casa va generando una renta que va subiendo”.

Para que lo entiendas mejor, con una inflación del 2% (el objetivo de inflación del Banco Central Europeo), el incremento en el precio del valor de la casa pagará por si solo los intereses de la hipoteca. Y si la inflación es mayor, podría darse el caso de que ‘ganases’ dinero con la financiación de la casa en relación a lo que te cuesta pagarla.

Quizás ahora estés pensando dónde está el truco, si es que lo hay. Y lo cierto es que sí. Esta teoría se aplica sólo a “pisos en capitales mundiales importantes y en los mejores barrios”, que es donde siempre, o casi siempre habrá demanda sin que pueda haber más oferta –aquí puedes ver cuáles son esos barrios en las principales ciudades españolas–.

Además, siempre estará el problema inherente a la inversión en vivienda: necesitas un alto capital de partida, incluso con hipoteca de por medio. Si para comprar una vivienda habitual el banco te financiará el 80% del valor de tasación, con una compra para alquilar, este porcentaje se reduce normalmente al 70%. En otras palabras, te hará falta tener más dinero ahorrado.

A esto hay que añadir los riesgos propios de toda inversión. En este caso el mayor será el riesgo de impago por parte del inquilino. La ventaja es que normalmente quienes acceden a este tipo de viviendas son personas con alto poder adquisitivo.