Construir para alquilar: 5 claves que apoyan el crecimiento del 'build to rent' en España y un factor que puede frenar su desarrollo

En España, a pesar de que el porcentaje de hogares que habitan en una vivienda en propiedad sigue siendo mayoritario, el alquiler ha ido ganando terreno en los últimos años ante los vaivenes del mercado de compraventa hasta situarse en un 18,1%, 5 puntos por debajo de media de la Unión Europea y casi 10 respecto al promedio en Francia, Alemania, Reino Unido e Italia.

No obstante, en 2020 ya hay regiones de España que tienen tasas de alquiler similares o incluso superiores a las presentes en el resto de la UE, como muestra el gráfico anterior, que forma parte del estudio Estado y Tendencias del build to rent en España que ha publicado este martes la consultora Atlas Real Estate Analytics y en el que se analizan los factores que pueden propiciar el desarrollo de la vivienda construida directamente para ser alquilada.

El informe desvela que el build to rent "ha conquistado el mercado inmobiliario español en un tiempo récord, con una escala y una dispersión geográfica nunca antes alcanzadas por otras tendencias anteriores", precisando que algunos de las operaciones inmobiliarias más importantes de 2020 se han centrado en este mercado y augurando un volumen de 9.000 viviendas al año para alquiler en los próximos años.

5 factores que apoyan el crecimiento del build to rent

Por este motivo, Atlas Real Estate Analytics ha analizado el potencial del build to rent repasando los factores "sociales, demográficos y económicos que nos han traído hasta este punto de eclosión", el interés inversor y la relación entre la oferta de vivienda construida para alquilar y la demanda potencial que puede generar, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia.

El encarecimiento de la vivienda frente a los salarios

La consultora especializada destaca la dificultad de acceso a la compraventa de vivienda y señala que entre 2014 y 2019 los salarios aumentaron un 5% mientras la vivienda en propiedad se encareció de media un 12%. Así, como muestra el gráfico anterior,  "los españoles tienen una presión creciente para optar por el alquiler en lugar de una vivienda en propiedad que queda cada vez más lejos", según el estudio.

Analizando al acceso a vivienda en las 2 últimas décadas, el informe destaca la influencia de "los años de burbuja inmobiliaria, donde la vivienda era muy cara en relación al salario medio", aunque precisa que "el acceso a crédito era mucho más sencillo en aquel entonces, por lo que en realidad el acceso a la vivienda no estaba tan condicionado por el salario", como sucede en la actualidad.

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Además de un acceso más difícil a la vivienda en propiedad, Atlas afirma que la población joven, que sufre problemas de salarios "especialmente graves", se ve afectada por las altas tasas de desempleo, que afecta a casi el 20% de trabajadores entre 30 y 34 años y al 15% con entre 35 y 39 años. El texto augura que este problema empeorará "limitando significativamente sus opciones de acceso a la vivienda".

Más trabas hipotecarias

Como señala el informe en el epígrafe sobre el acceso a vivienda y los salarios, desde 2014 detecta un cambio de tendencia con una mayor tasa de esfuerzo de la vivienda en propiedad sumada a "menores facilidades hipotecarias", que analizan desde 3 puntos de vista. En primer lugar, Atlas destaca que ha disminuido fuertemente el número de hipotecas constituidas, pasando de más de 366.000 en 2006 a menos de un tercio de esa cantidad en 2019 y 2020.

Así, la ratio de hipotecas firmadas por compraventa ha pasado del 1,79% de 2009 al 0,71% del tercer trimestre de 2020, como muestra el gráfico anterior, "lo que indica que cada vez más personas tienen que comprar una vivienda sin recurrir a un crédito bancario a causa de unos requisitos de acceso más duros", según el informe, que destaca que también ha caído el porcentaje del valor de la vivienda que se permite hipotecar, dese un 107% en 2006 a un 80% en 2016.

En tercer lugar, el estudio de la consultora asegura que el valor medio de las hipotecas se hundió tras la burbuja inmobiliaria, aunque está repuntando de nuevo, situándose en 134.000 euros en el tercer trimestre. Por ello, Atlas destaca que "el precio de la vivienda está volviendo a subir rápidamente; además indica una tendencia pre-Covid de agotamiento de los ahorros de los compradores, que se ven obligados a acceder a créditos más altos".

Más movilidad y volatilidad laboral

Además de los condicionantes laborales y de renta que pesan sobre el alquiler, el informe de Atlas Real Estate Analytics también se centra en los cambios de hábitos de la población, especialmente en aquellos que afectan a su decisión de vivienda. En primer lugar, el estudio destaca que el build to rent gana interés para "una población cada vez más nómada y con menos estabilidad en el ámbito laboral".

Los autores del informe consideran que la construcción destinada a alquiler se beneficia de una población cada vez más móvil, como se refleja en el gráfico anterior sobre cambios oficiales de vivienda, aunque puntualiza que la polarización de los habitantes en ciudades como Madrid y en el litoral mediterráneo "puede suponer un obstáculo".

Mientras, en el ámbito laboral, el estudio asegura que "la cantidad de tiempo que un trabajador se mantiene en un puesto de trabajo se ha reducido ligeramente", pasando de un 23% de trabajadores con menos de 2 años de antigüedad en 2010 a un 25% en 2020, mientras se redujeron en la misma medida los empleados que llevan más de 2 años en su puesto, por lo que los expertos estima que puede "suponer el inicio de una tendencia hacia una mayor volatilidad en el mercado de trabajo".

Un consumidor más favorable a modelos de suscripción

Otro de los condicionantes sobre los consumidores en los que se revelan los cambios en sus hábitos de vida y consumo, según el informe, es "el ascenso de la llamada sharing economy y, más relacionado con el sector inmobiliario, el pay-to-use y el concepto de que 'el acceso es la nueva propiedad'", como se refleja en el gráfico anterior, que refleja las previsiones de valor de mercado de este nuevo segmento.

Por este motivo, el informe señala que la población, especialmente la más joven, no está interesada en poseer, sino en tener acceso puntual a los servicios que requiere en un momento concreto, como se refleja en el consumo de servicios audiovisuales por suscripción, como Netflix o Spotify, en plataformas online de transporte, como Uber o Cabify o en el alquiler vacacional al estilo de Airbnb.

"La lección de aplicación para el BTR es que solo será una alternativa completa a la propiedad si consigue ofrecer un producto que los clientes consideren de calidad y ofrezca más comodidad que comprar una vivienda", asegura el informe, que destaca el peso del desarrollo tecnológico a la hora de ofrecer servicios asequibles a menor coste.

El residencial de alquiler ya supone más de un 27% del mercado

El último de los factores que pueden favorecer el avance del build to rent en España se refiere al propio mercado inmobiliario y la respuesta de los inversores ante esta nueva tendencia. De hecho, el informe señala que, del mismo modo que el interés del alquiler crece entre los consumidores, "los inversores no son ajenos a este fenómeno y han disparado su interés en el sector en los últimos años".

De este modo, Atlas afirma que el build to rent es "un producto muy atractivo para un gran variedad de jugadores, desde asset managers hasta fondos de pensiones", como demuestra el aumento de la inversión inmobiliaria ligada al alquiler, que ha pasado de suponer en torno a un 15% en 2010 para incrementarse hasta el 27% en una década, de forma similar a otros sectores como residencias estudiantiles o de la tercera edad.

El informe señala que este incremento del apetito inversor está provocando un avance en el número de viviendas que se construyen para arrendamiento. No obstante, pese a que los expertos de la consultora afirman que "el inicio ha sido lento, en los próximos años se espera una aceleración fuerte que traerá más de 9.000 viviendas al año en 2022 y 2023", destacando que "muchos proyectos están todavía en fase de planificación".

Y un factor en contra: la demanda supera a la oferta

Precisamente, la principal traba para el avance del build to rent está vinculada con esa última clave para su desarrollo, como destaca el estudio de Atlas Real Estate Analytics, afirmando que "el pipeline anunciado hasta el momento todavía no es suficiente para satisfacer la demanda potencial, por lo que todavía queda mucho margen de crecimiento".

Como refleja el gráfico anterior, solo Cataluña y Baleares cuenta con un margen de viviendas disponibles suficiente para alcanzar la media de alquiler de la UE, fijada en el 23,4%. En total, hará falta casi 1 millón más de viviendas para situarse en ese promedio y casi el doble, 1,83 millones de nuevas casas, para situarse a la par que Alemania, Francia, Reino Unido e Italia.

El informe de Atlas señala además que, con los proyectos que han anunciado promotoras como Metrovacesa o Aedas, fondos como Stoneweg o Azora y las administraciones públicas, se espera que se construyan más de 90.000 viviendas en régimen de build to rent hasta 2028, que la consultora asegura que "no son suficientes para satisfacer toda la demanda potencial por parte de las personas que buscan vivienda".

Por este motivo, Atlas Real Estate Analytics estima que "se tardaría más de 10 años en llegar a una situación similar a la europea salvo que al margen del build to rent haya una conversión masiva de viviendas de particulares al alquiler", aunque considera que esta tendencia está todavía despertando en España, por lo que augura que su presencia siga incrementándose en el futuro inmediato.