Cuál es el límite de tiempo para que te devuelvan la fianza de un piso y qué cosas te pueden descontar

El tema de la fianza sigue generando muchas dudas entre los inquilinos, desde el importe máximo que pueden pedirte a la posibilidad de negociar su cuantía, o cuándo y cómo deberían devolverte esta cantidad entregada con la firma del contrato del piso. 

Desde Fotocasa despejan estas incógnitas tan frecuentes, En primer lugar, hacen alusión a la normativa que regula este aspecto: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que estipula todos los requisitos y condiciones referentes a la fianza legal de los alquileres urbanos. 

Fianza legal: precio máximo, uso y modo de entrega

El inquilino debe entregar al arrendador el dinero equivalente a un mes de renta en concepto de fianza. Según la normativa, en ningún caso la cantidad puede superior al importe de 3 meses. La entrega debe hacerse en metálico al firmarse el contrato de alquiler.

El propietario no puede disponer de este dinero mientras dure el contrato de alquiler y además, si no realiza el depósito, puede ser demandado por el arrendatario por daños y perjuicios y enfrentarse a sanciones económicas.

La fianza debe devolverse cuando el contrato haya acabado y el inquilino haya devuelto las llaves. Si se ha cumplido con lo establecido, la vivienda está en buenas condiciones y se han abonado las mensualidades correspondientes.

El inquilino tiene derecho a recuperarla en un plazo de 30 días naturales desde que devuelve la llave.

El arrendador podrá usar parte o la totalidad de la fianza para hacer reparaciones en caso de desperfectos, saldar las deudas que hayan quedado pendientes o abonar los suministros que todavía quedan por pagar. 

Desde Fotocasa destacan que al devolver las llaves del piso es fundamental firmar el documento de fin de alquiler, que señala por escrito el fin del contrato y la modalidad de devolución, ya sea en mano y en metálico o a través de transferencia bancaria. Debe estar fechado y firmado por ambas partes. 

Si por facturas pendientes o el mal estado del piso no corresponde devolver la fianza, también debe indicarse en este documento, adjuntando las facturas correspondientes y la documentación necesaria. 

¿Qué cosas se pueden descontar de la fianza? 

Desde AAGD Abogados explican que se pueden descontar legalmente de la fianza impagos, desperfectos y el abandono prematuro de la vivienda(antes de los 6 meses o sin avisar con 30 días de antelación). 

En todo caso, se puede pactar la indemnización ajustada a la Ley de Arrendamientos Urbanos si se abandona el piso antes del medio año.  

La cantidad debe ser equivalente a "una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”, según la normativa. 

Además del alquiler pendiente, se pueden descontar suministros pendientes de pago. O lo que es lo mismo, se descuentan las últimas facturas y se devuelve el importe restante al inquilino. En algunas ocasiones, si el arrendatario se queda la fianza completa, sigue con la domiciliación de los suministros hasta abonar lo pendiente.

El casero también puede descontar las reparaciones y roturas del piso de alquiler, que deberán justificarse a través de las facturas pertinentes al devolver la fianza. 

Este apartado lo explica artículo 21.4 de la LAU de 1994, que dice que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. El casero debe hacerse cargo de las obras necesarias para que el piso sea habitable, pero el inquilino es responsable de las reparaciones pequeñas fruto del uso de la misma. 

Pintura y limpieza: los casos más conflictivos

Son dos de los puntos más conflictivos, que también aclaran desde AAGD Abogados. 

En el caso de la pintura, es el casero el responsable de pintar de nuevo la casa para que esté en buen estado para el siguiente inquilino. 

Sin embargo, si es el actual arrendatario quien ha estropeado o deteriorado la pintura, deberá afrontar el gasto. También si ha decidido pintar la casa de otro color sin consultar al casero, que tiene derecho de solicitar la vuelta al color original. 

En cuanto a la limpieza, el inquilino debe devolver la vivienda tal y como fue entregada, por lo que se recomienda realizar fotografías adjuntas al contrato en el momento de la entrega de llaves. 

¿Y si el casero no me devuelve la fianza?

Desde el blog de En Alquiler explican que el casero debe justificar las razones por las que no devuelve la fianza, mientras que el inquilino puede reclamar la cuantía de la fianza acudiendo a los tribunales. 

La opción más aconsejable es hablar con el arrendador para explicarle la situación, recomiendan en la completa guía de Bulldoc. La segunda mandarle un burofax para reclamar la devolución de la fianza del alquiler. De esta manera queda constancia.

"Con carácter general, el procedimiento para sustanciar cuestiones relativas a los arrendamientos es el procedimiento ordinario, pero hay juzgados en los que se admite el procedimiento verbal para exigir la devolución de la fianza", explica el abogado Pelayo de Salvador Morell en este artículo.

Aunque es recomendable tener asesoramiento jurídico, si la cuantía pendiente de devolución de la fianza es inferior a 2.000 euros, no es necesario acudir con abogado y procurador.