No tienes que pagar IRPF al vender tu casa si cumples con estos requisitos

imagen de casa (vivienda) y dinero (impuestos)

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  • Vender tu casa lleva aparejado el pago del IRPF, pero no es necesario para algunas personas ni en determinadas situaciones.
  • Uno de los casos es lo que se conoce como la exención por reinversión en vivienda habitual, que se aplica si cumples con los requisitos y plazos marcados por la ley.

Necesitas más espacio porque vas a tener un bebé, te mudas a otra ciudad por preferencia personal o por traslado laboral, han aparecido termitas u otras sorpresas desagradables en tu casa, ya no puedes permitirte pagar tanto y buscas algo más barato... 

Por estos u otros motivos, es posible que, en algún momento, decidas vender tu casa, lo que lleva aparejado el abono del IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas) correspondiente. Sin embargo, en algunas situaciones no tienes que pagar IRPF por vender una vivienda.

"Si vendes un inmueble, tienes que incluir en tu declaración de la renta una ganancia o pérdida patrimonial", pero "la ganancia puede quedar exenta en determinados casos", informa la Agencia Tributaria en su sede electrónica.

¿Cuándo no se paga IRPF por vender una vivienda?

No tienes obligación de pagar IRPF si vendes una casa para comprar otra, en términos generales. Es lo que se conoce como la exención por reinversión en vivienda habitual, pero hay que cumplir varios requisitos para que pueda aplicarse.

¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual? 

Hacienda lo explica así: "Si transmites tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual".

Ahora bien, además de esta, se deben cumplir una serie de condiciones:

  • Debes manifestar tu voluntad de acogerte a esta exención, ya que su aplicación "no opera automáticamente".
  • Ambas (la casa vendida y la comprada, o rehabilitada) deben ser una vivienda habitual.
  • Tienes que cumplir con los plazos y condiciones establecidos por la ley.

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Respecto al concepto de vivienda habitual, se considera como tal a efectos fiscales "la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, 3 años". 

Sin embargo, también se entiende como vivienda habitual cuando, aunque no hayan pasado esos 3 años, "se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio", como un matrimonio o separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de trabajo u otras situaciones "análogas justificadas".

En cuanto a los plazos de compra y venta, Hacienda establece lo siguiente: "La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a 2 años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual".

Es decir, es válido tanto si adquieres una vivienda habitual en noviembre de 2022 y vendes la anterior antes de noviembre de 2024 como lo contrario: si vendes la casa en 2022 y compras una en los 2 años siguientes.

"La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo", añade la agencia pública.

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Asimismo, aclara que no es necesario invertir todo el dinero obtenido en la venta del inmueble, pero entonces la exención del pago del IRPF no será del 100%, sino proporcional: "En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente".

Por último, para que la ganancia patrimonial esté exenta Hacienda recoge otros casos excepcionales. No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual:

  • si eres mayor de 65 años
  • si eres una persona en situación de dependenciasevera o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
 

Para que se aplique esta exención en concreto, se entiende que la persona está trasmitiendo su vivienda habitual cuando esta lo sea "en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la fecha de la transmisión".

"La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose este el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda", complementa Hacienda, con sus matices.

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