Cuándo puede el casero quedarse con la fianza del alquiler, y qué puede hacer el inquilino si no se la devuelven

La fianza en un piso de alquiler

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  • La fianza es uno de los asuntos que más conflictos puede generar entre el casero y el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que es obligatoria y determina su cantidad.
  • ¿Cuándo debe devolver la fianza el casero al inquilino? ¿Qué pasa si no lo hace? ¿En qué casos el arrendador puede quedarse con la fianza del alquiler, y cómo puede actuar el arrendatario?
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No es fácil independizarse en España, donde solo el 15,8% de los jóvenes estaban emancipados a finales de 2020. Además, si una persona joven española quiere alquilar una vivienda en solitario, tendría que gastar 6 de cada 10 euros de media.

A eso se suman las dificultades para encontrar un piso en alquiler disponible y al precio deseado. Una vez conseguido, la relación entre el casero y los inquilinos puede ser cordial e incluso amistosa o, por el contrario, fuente de problemas. Uno de los conflictos que suelen darse es el relacionado con la fianza, o dinero en efectivo que se deja en depósito como garantía.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36, estipula que esta es obligatoria y determina la cantidad: "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de 2 en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda".

A partir de ahí, por normal general, "el arrendador debe devolver la fianza al arrendatario en el momento de la devolución de las llaves", una vez haya comprobado que el piso se encuentra en las condiciones adecuadas y que no hay gastos pendientes por parte de las personas que lo han utilizado, explica Manuel H. Vilches, director de Vilches Abogados, según recoge Consumer.

A este respecto, la citada ley establece un plazo de un mes desde que se entregan las llaves para que el casero devuelva  la fianza antes de que se generen intereses por ella: "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".

Sin embargo, en muchos casos bien el casero, bien los inquilinos, no cumplen con su parte, lo que puede desembocar en conflictos.

¿En qué casos no se devuelve la fianza de un alquiler?

En algunas ocasiones, si el inquilino incumple con las obligaciones del contrato, el casero puede quedarse con parte o el total de la fianza para descontar deudas u otros aspectos pendientes, justificando cada cantidad con una factura.

En estas situaciones, el casero puede no devolver la fianza o parte de ella:

  • El inquilino deja el piso antes de lo acordado. En su artículo 11, la ley establece que "el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización". Por tanto, en caso de abandono prematuro de la vivienda por parte del inquilino, el casero puede exigir su indemnización y cobrarla de la fianza si ha incluido la cláusula de desestimiento e indemnización en el contrato de alquiler.
  • El inquilino no ha realizado todos los pagos. Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes, o se ha excedido el plazo legar para pagar el alquiler, el casero puede descontarlo de la fianza siempre que lo justifique con una factura. Una situación similar es si hay suministros pendientes de pago.
  • En caso de desperfectos en la vivienda. Si el inquilino rompe algo, es decir, genera daños o desperfectos en la vivienda por negligencia o mal uso, debe repararlo o asumir el coste de su reparación. Si no lo hace, el casero puede descontarlo de la fianza. Es el caso más conflictivo: por un lado, porque hay que diferenciar entre mal uso y desgaste por el uso normal a lo largo del tiempo; por otro, porque a veces es difícil demostrar que no se ha entregado el piso como se recibió. Por eso, se recomienda incluir fotografías de la vivienda al entregar las llaves.

¿Qué puedes hacer si no te devuelven la fianza del piso?

Si eres inquilino y el casero no te ha devuelto la fianza del piso, comprueba primero que no se trata por algunos de los casos anteriormente explicados. 

Para asegurarte de que el arrendador no alega daños, desperfectos o suciedad cuando entregas el piso, se aconseja revisar que esté en buenas condiciones cuando se entra por primera vez, así como, al marcharte, visitar el piso junto con el arrendador y comprobar que se encuentra en las mismas condiciones de uso. Si esto último no es posible, la alternativa puede ser hacer fotografías.

Posteriormente, el paso a seguir es enviar un burofax al propietario en el que se le informa de su obligación de devolver la fianza, con el objetivo de dejar constancia del aviso.

Además, en las comunidades autónomas que poseen un servicio de mediación o arbitraje, se acudirá aquí antes de presentar la demanda.

"Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje", recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El último caso es acudir a los juzgados para reclamar la fianza, ya sea por el procedimiento del juicio declarativo (verbal u ordinario) o el proceso monitorio (el juzgado envía un requerimiento al demandado para que pague la cantidad o se oponga en un máximo de 10 días).

Si la cuantía no excede los 2.000 euros, no se requiere un abogado o procurador.

Fuentes: BOE - Ley de Arrendamientos Urbanos, Consumer, AAGD Abogados, Mundo Jurídico

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