Cuántos impuestos hay que pagar por heredar una vivienda

El 80,4% de las familias españolas tiene vivienda en propiedad según un estudio de Finanbest y AFI. La vivienda sigue siendo la principal inversión de las familias españolas y por eso también el principal activo en una herencia.

Recibir una casa en herencia es un dulce que puede volverse amargo si no se hacen cuentas antes de aceptarla. Y es que Hacienda va a querer su parte del pastel. De hecho, todos los bienes que heredes salvo los planes de pensiones estarán sujetos al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Además, en el caso de la vivienda se añadirá la famosa plusvalía municipal.

El Impuesto de Sucesiones: universal pero con muchas diferencias entre comunidades

El Impuesto sobre Sucesiones se aplica a toda la masa hereditaria, no solo a la vivienda. Sin embargo, la casa suele ser el elemento que marca la diferencia porque es el que más valor tiene, como ya hemos visto.

El Impuesto de Sucesiones está cedido a las comunidades autónomas, de manera que el Estado sólo fija una serie de normas generales que cada gobierno regional puede adaptar según sus necesidades. El resultado es que existen enormes diferencias entre comunidades. Según los datos del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), heredar en determinadas regiones puede ser hasta 1.000 veces más caro.

El funcionamiento de impuesto sobre las herencias es más sencillo de lo que puedas pensar. De hecho, uno de los errores más habituales con las herencias es precisamente no hacer un pequeño esfuerzo para entenderlo. De forma resumida, cada CCAA cuenta con una tabla con las tarifas a aplicar sobre el total de bienes heredados en función de la cuantía. ya que éste es un tributo progresivo (cuanto más heredas, más pagas). En Andalucía no existen apenas ventajas y por eso es una de las regiones más caras para heredar. 

Después cada región aplica una serie de bonificaciones que harán que pagues menos en función de cuestiones como parentesco o la transmisión de determinados bienes, como pueden ser las acciones de una empresa. La clave de las diferencias en este punto no es tanto la tarifa del impuesto, que oscila entre el 7,65% y el 35%, sino las bonificaciones que puedas aplicar. Para entenderlo mejor sólo hay que pensar en la diferencia entre incluir los 150.000 euros que puede valer esa casa o sumar solo 1.500 porque existe una bonificación del 99% sobre este tipo de bienes.

A modo de ejemplo, si heredas en Madrid el impuesto está exento en un 99% para los herederos directos, que serían los padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho. Si formas parte de este grupo, apenas pagarás por heredar una vivienda o cualquier otro bien.

El problema es que no puedes elegir dónde heredar. La normativa es clara: el Impuesto de Sucesiones se paga en la comunidad de la persona fallecida y dispones de seis meses, ampliables a un año, para liquidarlo.

¿Cómo calcular el valor de la casa en una herencia?

El mercado inmobiliario es volátil y pueden existir grandes diferencias en el valor de la casa dependiendo del tasador (por eso a la hora de conseguir una hipoteca el banco querrá usar su agencia de tasación y a ti te convendrá otra que sea más generosa con su valoración). Hacienda evita este tipo de conflictos encargándose ella de valorar la vivienda. En concreto, la agencia encargada es la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que está situado el inmueble.

Por fortuna, las tasaciones de Hacienda suelen ser bastante ecuánimes y tienden a no sobrevalorar la casa. Eso te ayudará a pagar menos impuestos al heredarla. 

La Plusvalía Municipal: el Ayuntamiento también quiere cobrar

La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, su nombre real, depende de los ayuntamientos. Es un tributo que se paga cada vez que se transmite una vivienda, tanto al vender la casa como al donarla o heredarla. En el primero de los casos lo pagarás si eres quien vende. En el seguro y tercero tendrás que pagarla al heredar o recibir la casa en donación.

La Plusvalía Municipal grava el aumento de valor del suelo desde la primera compra. Se calcula a través del valor catastral de la vivienda, que es el que también se usa en el IBI.

Como ocurre con el Impuesto de sucesiones sobre vivienda, aquí también existen grandes diferencias entre ayuntamientos. De nuevo, las bonificaciones son las que marcan las diferencias. Si tomamos de nuevo Madrid como ejemplo, el ayuntamiento madrileño aplica una bonificación del 95% sobre la plusvalía municipal cuando la vivienda era la habitual del fallecido y el valor del suelo inferior a 60.000 euros. 

¿Qué pasa si no hay dinero para pagar los impuestos por heredar la casa?

Cobrar la herencia no sale gratis y no siempre tiene por qué llegar en el mejor momento financiero. ¿Qué puedes hacer si no tienes dinero para pagar? Lo primero tener claro que hay un plazo de seis meses para hacer frente al impuesto, no tienes que pagar de forma inmediata.

Además, la ley te permite realizar rescates parciales de otros bienes de la herencia para hacer frente al Impuesto sobre Sucesiones. En concreto, podrás acceder al dinero de seguros de vida, seguros de ahorro, cuentas corrientes, depósitos e incluso acciones. Para ello bastará con justificar ante Hacienda que necesitas hacer uso de ese capital para pagar los tributos de la herencia.

¿Y si no existe esa posibilidad? La segunda opción es solicitar ante Hacienda un aplazamiento de hasta un año e incluso un fraccionamiento del pago. Hacerlo no te saldrá gratis y tendrás que pagar intereses, que ahora mismo son del 3%. Además, es fácil que la Agencia Tributaria te exija garantías de pago adicionales en forma de aval. Algunas comunidades como Valencia permiten ampliar a tres años el pago del impuesto en el caso de la vivienda habitual, aunque exigen garantías adicionales por un 25% del valor del tributo más los intereses.

La tercera vía pasa por recurrir a los bancos. En otras palabras, pedir un préstamo que después tendrás que devolver con intereses. Con una vivienda en propiedad siempre será más fácil hacerlo, bien con su venta o con su alquiler. En ambos casos tendrás que volver a pagar impuestos por la casa, como ahora veremos. Es más, incluso si te la quedas y no la usas, también pagarás impuestos.

La última alternativa está relacionada con la venta de la vivienda. Puedes vender la vivienda estableciendo en el contrato que la parte compradora realice un adelanto que servirá para el pago del impuesto.

Venta de la casa, alquiler o mantenerla en propiedad: más impuestos vía IRPF

Los impuestos por heredar la vivienda terminan con el impuesto sobre sucesiones y la plusvalía municipal. Sin embargo eso no quiere decir que Hacienda vaya a dejar de recaudar por la casa.

Dependiendo del uso que hagas de ella tendrás que pagar de nuevo, esta vez en el IRPF. Solo hay un supuesto en el que te librarás: si la casa es tu vivienda habitual.

Esto es lo que pasará con el resto de usos de la casa heredada:

• En caso de vender la vivienda. Tendrás que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Esta se calcula por la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta. En el caso de las viviendas heredadas, este precio es el valor que se dé en la herencia.
• En caso de alquilar la vivienda. Los alquileres tributan en la renta dentro de la base general del IRPF. Al los ingresos por el alquiler podrás restar los gastos relacionados con el alquiler, como el IBI, la comunidad de vecinos, derramas o la tasa de basura. Además, si la casa se alquila como vivienda, al resultado de esta operación se le aplicará una reducción del 60%, de manera que sólo se pagan impuestos por el 40% del beneficio neto.
• En caso de mantener la casa. Si tienes la casa vacía no te librarás de tributar por ella en la renta y de pagar impuestos. Hacienda entiende que la casa te permite generar una renta. Que la aproveches o no será tu problema, pero para Hacienda será como si hubieses tenido un ingreso mínimo. Es lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria. La traducción es que se sumarán a las rentas que obtienes el equivalente de entre un 1% y un 2% del valor catastral de la vivienda dependiendo de cuándo se revisó por última vez.

A esto hay que añadir el IBI, que tendrás que pagar cada año independientemente de lo que hagas con la vivienda.

Como puedes ver, heredar una casa no sala gratis, ni por la herencia ni por su mantenimiento.