Qué debes saber antes de pedir una hipoteca en 2022: vuelve la guerra hipotecaria, los créditos de hasta el 100%, el riesgo del tipo variable y la ventaja de subrogar

La fiebre de la vivienda ha vuelto en 2021 y ya ha contagiado al mercado hipotecario. En los últimos meses se venden más pisos que en 2008, en pleno boom inmobiliario, y como la gran mayoría se pagan  con financiación bancaria, las hipotecas han empezado a subir como la espuma.

Tanto es así, que ya se superan de largo los niveles prepandemia. En los primeros 9 meses de 2021 se firmaron 312.327 hipotecas, frente a las 271.138 concedidas entre enero y septiembre de 2019, aunque hay que tener en cuenta que a finales de 2019 el mercado sufrió el impacto de la ley hipotecaria.

El mercado ha ido cogiendo ritmo conforme avanzaba el año, y en septiembre ya se firmaron 42.547 hipotecas, el doble que en el mismo mes de 2020 y un máximo no visto en una década, desde 2011, según los últimos datos disponibles del INE.

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De cara a 2022, ¿qué conviene tener en cuenta a la hora de pedir una hipoteca? Según los expertos consultados por Business Insider España, el crédito seguirá fluyendo. 

"Todo apunta a que este seguirá siendo el escenario hasta final de año y en los primeros meses de 2022", apunta Josep Vera, director de desarrollo de negocio en Hipotecas.com, y destaca dos factores que ayudarán: los bajos tipos de interés y un euríbor en negativo.

No se relajarán las condiciones, pero sí se librará una guerra hipotecaria entre bancos para captar a clientes, especialmente a los más jóvenes, a quienes ya se les ofrecen créditos de hasta el 100%. 

Por otro lado, el riesgo de subida de tipos amenaza los préstamos variables, por lo que conviene refugiarse en el tipo fijo.

¿Por qué suben tanto las hipotecas? 

En primer lugar, porque la demanda de vivienda se ha disparado, y eso empuja necesariamente el crédito. 

La necesidad renovada de cambiar de casa a una más espaciosa ha despertado el apetito de nuevos compradores, que además tienen más ahorro que nunca. También influye la acumulación de operaciones paralizadas durante 2020 por la pandemia, a las que ahora se les empieza a dar salida.

En segundo lugar, por las condiciones de financiación, que atraen a inversores: Comprar vivienda puede ser un refugio de rentabilidad para escapar de una inflación desbocada. Con el euríbor en negativo, endeudarse sale barato. Al mismo tiempo, comprar vivienda para alquilar ofrece una rentabilidad media del 3,7%, muy por encima de los bonos del Estado (0,4%).

Las hipotecas son la gasolina del mercado de venta de la vivienda, y en 2022 "la gasolina será abundante y barata", explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. 

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"Las hipotecas son una opción interesante tanto para los clientes como para las entidades financieras. Antes igual no iban de la mano, pero ahora otros productos financieros no ofrecen esa rentabilidad para los bancos y tampoco para los clientes", coincide Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

¿Hay riesgo de burbuja de crédito?

El rebote en las ventas de vivienda trajo un déjà vu de 2008 y, con él, la pregunta: ¿Hay riesgo de burbuja en la vivienda? 

La respuesta rápida es sí y no: hay riesgo de burbuja, pero lo más probable es que sea una burbuja light, que no contagie al sector financiero, por lo que no se parecerá a lo sufrido en 2008.

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Prueba de ello, las alrededor de 300.000 hipotecas concedidas hasta septiembre están muy lejos de las 976.248 de 2007. Síntoma de que ahora los bancos han endurecido los requisitos de concesión para minimizar el riesgo de insolvencia.

En 2007, por ejemplo, el valor de las hipotecas concedidas podía llegar al 150% del precio de la vivienda.

"Ahora, en cambio, los bancos son conservadores, buscan clientes con seguridad laboral, que no se endeuden más de un 35 - 40% de sus ingresos netos mensuales y no suelen dar más del 80% del precio y, si lo dan, es con una buena garantía hipotecaria", señala Montse Moreno, vicepresidenta de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). 

Vuelve la guerra hipotecaria: ¿Cómo competirán los bancos?

En la última burbuja, los bancos se lanzaban a la caza de clientes ofreciendo préstamos que cubrían el 100% del precio de la vivienda y más, y rebajando a la mínima expresión los requisitos para poder obtener financiación. 

Esta fue la semilla de la última burbuja, por eso después de que estallara la Comisión Europea endureció la regulación financiera, para evitar futuros riesgos.

En 2021 la guerra hipotecaria ha vuelto, pero se libra en otros frentes. Ahora, los bancos compiten principalmente vía tipos de interés y, en un segundo plano, subiendo el umbral de financiación, pero sólo a perfiles que aseguren solvencia.

Los bancos buscan deshacerse de 1.500 pisos con precios por debajo de 80.000 euros que mantienen desde la crisis de 2008.

La guerra entre entidades ha llevado a algunas a ofrecer créditos a tipo fijo que se mueven en el entorno del 1%. Teniendo en cuenta que el tipo fijo medio en los años del boom rondaba el 4,7%, y en años posteriores ha rondado el 2-3%, estamos hablando de que ahora las hipotecas están más baratas que nunca.

Conseguir una hipoteca con un tipo fijo en el entorno del 1% significa que el comprador se asegura estar pagando una hipoteca con intereses muy bajos durante toda la vida del préstamo, por muchos cambios que haya en la política monetaria. 

¿Por qué son tan baratas las hipotecas a tipo fijo?

Porque es la forma que tienen los bancos de atraer más clientes hacia el negocio que más margen podía darles. 

Con el euríbor (el principal índice de referencia de los préstamos para la compra de una vivienda) rozando mínimos históricos, las hipotecas a interés variable se convertían en una ganga. El interés de este tipo de hipotecas se calcula sumando un diferencial al euríbor, pero si el euríbor está negativo, el interés resultante es especialmente bajo.

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El problema es que los bancos apenas pueden sacar margen de beneficio con este tipo de hipotecas, por eso se han centrado en atraer a los clientes hacia los préstamos de tipo fijo. 

"El tipo no podía competir antes con el variable con un euríbor en negativo. Esto ha hecho que las entidades tuvieran que bajar mucho los tipos, para captar más clientes escogiendo tipo fijo y asegurarse una ganancia, aunque no fuera muy elevada", apunta Solé.

El riesgo de escoger tipo variable y la remontada del tipo fijo  

En 2014 apenas un 5,4% de las hipotecas se pedían a tipo fijo. En julio de 2021, el porcentaje se ha disparado al 68,1% y domina el mercado. "El tipo fijo ha dado un vuelco y acabaremos el año por encima del 70%", añade Solé.

"Las hipotecas a tipo fijo han subido bárbaramente", coincide Bernardos. ¿Es porque la gente se ha vuelto más prudente por si suben los tipos? "Puede ser en una parte, pero es sobre todo porque interesa más", añade. ¿A quién le interesa? 

Le interesa al banco, explica Bernardos, porque los bancos piensan en su balance a corto plazo, y con el euríbor en negativo lo que les compensa es incentivar las hipotecas a tipo fijo. Cuando suban los tipos de interés ya será otro cantar.

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Lo curioso es que, ahora mismo, también le conviene al cliente. "Incentivarlo en este caso es un acierto, porque el tipo de interés solo va a subir, y mucha gente se arrepentirá de haber pedido tipo variable", añade Bernardos.

"Muchos de los hipotecados son trabajadores por cuenta ajena, con subidas salariales ligadas al IPC, por lo que prefieren pagar un poco más, pero tener la certeza de que siempre van a pagar lo mismo, ya que los plazos de las hipotecas suelen ser de 20 - 30 años", señala Moreno.

El riesgo de pedir una hipoteca a tipo variable ahora es que las voces que anuncian una subida de tipos de interés próximamente cada vez suenan más cerca. Aunque desde el Banco Central Europeo descartan una subida de tipos en 2022, en EEUU la Reserva Federal ha comenzado la retirada de estímulos, y cada vez más analistas coinciden en que la subida de tipos allí podría llegar en 2022.

¿Cómo pueden afectar la inflación o una subida de tipos de interés a las hipotecas?

Una subida de tipos haría subir el euríbor, lo que a su vez encarecería los préstamos. En el caso del tipo fijo, por ejemplo, Bernardos avisa de que será más difícil conseguir hipotecas al 1%, porque EEUU está punto de hacer menos expansiva la política monetaria".

Si la subida de tipos fuese muy alta, las entidades financieras podrían tener préstamos a tipo fijo, no rentables. No obstante, no parece que prevean subidas de tipos que hagan que el euríbor supere el 1%, ya que siguen priorizando las hipotecas fijas a las variables.

"Lo que podría hacer subir los tipos, sería la inflación, que ahora mismo por el incremento de costes de la electricidad está muy alta, pero se prevé que esto sea momentáneo y que en el 2022 se vaya corrigiendo", añade.

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Un momento idóneo para subrogar

El último euro que lo gane otro. Este famoso lema de la inversión en Bolsa sirve para ilustrar el momento actual de las hipotecas. Sí, ahora mismo el tipo variable es más atractivo, pero mirando al largo plazo, puede ser un buen momento para cambiarse a tipo fijo.

"Es un momento idóneo para subrogarse y pasar de tipo variable a tipo fijo. No recomendaría esperar al último minuto", aconseja Bernardos.

Gracias a la Ley hipotecaria de 2019, los clientes pueden cambiar libremente de hipoteca de un banco a otro, y las operaciones de este tipo se están disparando. En septiembre, por ejemplo, 20.247 personas mejoraron sus hipotecas, un 140,7% más que en septiembre de 2020. 

En la mayoría de las ocasiones el cambio se produce porque el cliente encuentra en otro banco unas condiciones financieras más favorables que la hipoteca que tenía contratada, igual que ocurre con los cambios entre compañías telefónicas. Pero estos cambios también pueden hacerse para pasar de hipotecas de tipo variable a tipo fijo y viceversa.

Créditos de hasta el 100%

¿Cuáles son esas ofertas para captar nuevos clientes? En la mayoría de ocasiones se compite por precio. Aunque, como apunta Moreno, "el cliente a veces no acaba de saber que paga más por la vinculación de productos". Por ejemplo, si se contratan seguros, alarmas, tarjetas...

Pero las entidades se están lanzando cada vez más a competir dando mayores porcentajes de financiación. Es el caso de hipotecas para jóvenes o para perfiles con mayor solvencia.

Esta mayor financiación, coincide Moreno, se le ofrece por ejemplo "a colectivos que tienen seguridad laboral, pero que no disponen de los fondos propios necesarios para comprar".

También ocurre con los jóvenes. Cada vez son más los bancos que se lanzan a la guerra hipotecaria para captar jóvenes, un nicho con capacidad de pago, que lo que necesita es un empujón inicial.

Por ejemplo, en mayo, el Banco Santander lanzó hipotecas para menores de 35 años que financiaban hasta el 95% de la compra, siempre que hubiera un avalista. Meses después, Ibercaja se subió al tren de las hipotecas para jóvenes.

"La guerra hipotecaria conduce a que a que hayan más hipotecas al 100%", augura Bernardos.