¿Obras de mejora o conservación? La pequeña diferencia que te interesa conocer si alquilas tu piso

• En la renta es posible desgravar algunos gastos del alquiler que cobras como casero.
• Hacienda permite restar de tus ganancias por el alquiler el gasto de las obras de conservación y reparación.
• Por el contrario, las obras de mejora no se pueden deducir porque son una inversión.
• Existe toda una jurisprudencia que limita qué se considera mejora y qué conservación y reparación para Hacienda.
• Desde 2018 también se pueden desgravar los gastos de reparación y conservación de tu vivienda habitual si la vas a alquilar.
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Poner una vivienda en alquiler y mantenerla arrendada conlleva una serie de gastos. Hacienda lo sabe y por eso te permite desgravar varios de estos gastos al incluir el alquiler en la declaración de la renta.

Como norma general, Hacienda permite restar a los ingresos del alquiler todos los gastos que soportas por tener la vivienda arrendada como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad o la electricidad, si eres tú quien la paga. Dentro de estos gastos deducibles por el alquiler también entrarían los gastos de reforma y conservación, pero no así los de mejora.

Y es que Hacienda diferencia entre reforma y conservación de la casa y lo que supone una mejora. El motivo de esta distinción es que para el fisco una mejora equivale a invertir en la vivienda y eso no es un gasto deducible, sino una apuesta para mejorar la rentabilidad que obtienes.

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Qué se considera reforma y conservación en la renta

El artículo 23 de la Ley de IRPF define los gastos deducibles en el alquiler, que incluyen los de “reparación y conservación del inmueble” y el artículo 13 del Reglamento de IRPF concreta un poco más cuáles son estos dispendios. En otras palabras, qué se puede incluir como conservación del inmueble y qué no.

Según el reglamento, se considera un gasto de reparación y conservación:

• Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones” as´ñi
• Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

El manual de la renta va todavía más allá y aclara que “se entiende por reparación el proceso por el que se vuelve a poner en condiciones de funcionamiento un elemento del inmovilizado. Por su parte, la conservación tiene por objeto mantener el activo en buenas condiciones de funcionamiento, manteniendo su capacidad productiva”.

Además, en todos los casos se especifica que no se pueden deducir las cantidades destinadas a ampliación y mejora. Se entienden como gastos de ampliación y mejora las inversiones nuevas, que aumentan el valor del bien y el precio del arrendamiento, como por ejemplo poner aire acondicionado en una vivienda que no lo tenía.

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Las dudas suelen surgir en otros cambios, como por ejemplo al cambiar unas ventanas de aluminio por unas mejores de PVC. ¿Es una mejora o una sustitución? Ahí es donde la diferencia entre reforma, conservación y mejora para Hacienda no está tan clara.

Ha costado años pulir esta delgada línea a base de sentencias y dictámenes de la Dirección General de Tributos. En este sentido, serían gastos deducibles como reformas o mejora los de reforma de carpintería de aluminio y madera en puertas y ventajas, impermeabilización, grifería o instalación eléctrica que sirvan para mantener la vida útil de la vivienda, aunque también la alarguen.

Así se desprende de la Sentencia de la Audiencia del 3 de octubre de 2020, es que se seguirán considerando una reforma o sustitución el cambio de elementos que se encontraban en estado ruinoso, por más que supongan una mejora efectiva de los que había.

Sin embargo, también hay sentencias contrarias a este criterio, según explican desde Asesor Excelente. Dentro de las mismas están la del Tribunal Superior de Justicia Galicia, que distintas ocasiones ha estimado como una ampliación o mejora cualquier gasto destinado a mejorar la vida útil o la capacidad de uso de una vivienda, por más que su estado fuese ruinoso. Estos gastos se podrían incluir como un gasto amortizable.

Con estos datos y diferentes interpretaciones, se puede concluir que son gastos de sustitución o reforma todos los sirvan para mantener la vida útil del inmueble sin que la alarguen o aumenten su valor. La excepción la marcan las reformas en la vivienda que sí mejoren su habitabilidad pero que sirvan para que la vivienda esté en condiciones dignas de habitabilidad. Un ejemplo sería cambiar un baño de la postguerra, por ejemplo.

Por último, es importante que estos gastos estén directamente relacionados con el alquiler. En otras palabras, que sean gastos de sustitución o reforma de una casa en alquiler o que se vaya a alquilar.

En este caso, si la vivienda todavía no está en alquiler deberás ser capaz de demostrar que todos los gastos de acondicionamiento están destinados a alquilar la casa, sin que tú vayas a disfrutar de ellos.