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4 gráficos que muestran dónde es más rentable alquilar un piso en Airbnb que un alquiler a largo plazo

Unos turistas pasean por Las Ramblas de Barcelona.
Unos turistas pasean por Las Ramblas de Barcelona. Carl Court/Getty Images
  • Un estudio de dos investigadores de Fedea analiza la situación de las viviendas turísticas en España en un informe titulado Las viviendas turísticas ofertadas por las plataformas online: estado de la cuestión. 
  • Uno de los temas tratados es si es más rentable alquiler un piso en Airbnb o decantarse por el alquiler de larga duración. 
  • En Madrid y Barcelona, el alquiler de larga duración se muestra como una opción con mayores ingresos en el periodo analizado, mientras que en ciudades más pequeñas los pisos en Airbnb pueden dar mayores ingresos. 

El fenómeno Airbnb ha crecido de forma fulgurante en los últimos años. El aumento de la oferta de pisos de alquiler vacacionales no ha estado exento de polémica. La llegada de Airbnb y otras plataformas cómo Homeaway o Wimdu ha estado acompañada de acusaciones de competencia desleal por parte de los hoteleros y de gentrificación por parte de los vecinos de algunos barrios más céntricos. Pero, ¿compensa alquilar un pisos en Airbnb frente a un alquiler de larga duración? 

En este contexto, dos investigadores de Fedea buscan la respuesta a esta duda. En un informe de Armando Ortuño (U. de Alicante) y Juan Luis Jiménez (U. de las Palmas de Gran Canaria) bajo el título Las viviendas turísticas ofertadas por plataformas online: estado de la cuestión  hacen balance de la situación en España y analizan entre otros puntos si es más rentable alquilar una piso a través de Airbnb o ponerlo en alquiler de larga duración. 

La respuesta varía en función del tamaño de la ciudad, y de cómo es la oferta de alquiler en ella. Así, en Madrid y Barcelona, las conclusiones del estudio muestran que los ingresos por alquiler de larga duración superan en la mayoría de meses a los ingresos que se registran por alquiler vacacional. 

El estudio apunta que en el caso de las dos grandes ciudades, tanto los ingresos por alquiler de larga duración como alquiler turístico han vivido un repunte continuado, aunque en el caso de los pisos en Airbnb su fluctuación es más acusada en función del mes que se observe. 

Evolución ingresos pisos airbnb y alquiler larga duración.
FEDEA

Si se repite este análisis para el resto de los municipios más pequeños, en los que tienen entre 3.000 y 10.000 viviendas de alquiler en Airbnb las diferencias respecto a Madrid y Barcelona son "aparentemente más notables en varios puntos", según señala el informe. En estas 8 ciudades analizadas se observa que la rentabilidad de alquiler vía Airbnb es más acentuada que en las dos grandes ciudades, aunque también está sujeta a la alta variabilidad temporal de efectos de mes. 

En este sentido, los investigadores destacan que los alquileres convencionales son más bajos que en las dos grandes capitales. Además, el repunte del precio del alquiler ha sido menor que en las grandes ciudades. En Barcelona el precio del metro cuadrado de alquiler subió un 53%, en Madrid lo hizo un 35% y e estas ciudades más pequeñas el repunte fue del 19,8%,  según los datos recogidos entre agosto de 2014 y septiembre de 2017 por estos expertos. 

Ciudades medianas diferencia precio alquiler larga duración y Airbnb.
FEDEA

En el siguiente nivel de análisis, las ciudades con entre 1.000 y 3.000 viviendas, el análisis es similar al caso anterior. Para estos 9 municipios, excepto en Murcia, en buena parte del periodo es más rentable alquilar a través de Airbnb que en alquiler de larga duración. 

comparación estimaciones ingresos por alquiler de largo plazo y por Airbnb
FEDEA

Lo que sí se observa también en estas ciudades es que la fluctuación de precios del alquiler en Airbnb es mucho más grande que en el caso del alquier de larga duración, que es una línea muy estable en todos los meses analizados. 

Ciudades más pequeñas comparación Airbnb y alquiler larga duración.
FEDEA

Para realizar estos análisis, los investigadores han tomado por un lado el precio de alquiler mensual por metro cuadrado en cada uno de los municipios de la muestra con datos de Idealista. Estos datos los han cruzado con datos de precio medio diario (conocido en el sector como ADR, average daily price) obtenidos sobre la base de Airdna. 

Los investigadores apuntan que el principal supuesto que se asume es que esa vivienda media Airbnb dispone de 80 metros cuadrados y con ellos se comparan los ingresos que recibirían por una casa de 80 metros cuadrados en cada ciudad utilizando el índice de idealista, para lo que multiplican los 80 metros cuadrados por el precio por metro cuadrado, frente a los ingresos que se obtendrían por Airbnb. 

Los ingresos de Airbnb son promedios para cada ciudad y se obtienen ponderando el ingreso medio por la ocupación del piso en cada mes. 

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