¿Es el mercado inmobiliario una burbuja a punto de explotar? 2 expertos, uno de los cuales predijo la crisis de 2008, comparten las señales que invitan a pensar en un desplome del ladrillo
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- La preocupación por una caída del mercado inmobiliario es cada vez mayor.
- Muchos han comparado este momento con la burbuja inmobiliaria que precedió a 2008.
- Desmond Lachman e Ivy Zelman comparten las señales de advertencia que están observando.
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Mientras la Reserva Federal, el banco central de EEUU, se prepara para subir los tipos de interés en marzo, los mercados financieros, fuertemente estimulados hasta ahora por este, guardan cautela.
Eso incluye al sector inmobiliario. Desde que comenzó la pandemia a principios de 2020, la mediana de los precios de la vivienda ha experimentado en el país una subida sin precedentes, de más del 27%, según los datos de la Reserva Federal.
Pero ante las primeras subidas de tipos de interés desde 2018, los precios han empezado a caer ligeramente. Y el mercado está asustado, con algunos comparando el momento con el pico de la burbuja inmobiliaria de 2008.
No obstante, ¿son comparables ambos momentos? Según muchos indicadores fundamentales importantes, no.
En los años anteriores a 2008, los prestamistas ofrecieron sin parar hipotecas a pesar del alto riesgo de impago, preparando el mercado de la vivienda y la economía mundial para una caída catastrófica.
Desde la Gran Recesión, los estándares de préstamo se han reformado y el proceso de suscripción se ha vuelto más exhaustivo, lo que pretende reducir el riesgo de los préstamos.
El Índice de Disponibilidad de Crédito Hipotecario de la Asociación de Banqueros Hipotecarios ayuda a ilustrar esto.
Según los datos del Censo, la oferta de viviendas también es sustancialmente menor que en los años cercanos a 2008. Si la demanda sigue superando esta menor oferta, los precios, en general, seguirán subiendo.
Pero, ¿son estos indicadores suficientes para suponer que el mercado tiene una base sólida?
Según Desmond Lachman, miembro del American Enterprise Institute, exsubdirector del Fondo Monetario Internacional y exestratega de Salomon Smith Barney, la respuesta a esta pregunta es no.
Lachman, doctor en Economía por la Universidad de Cambridge, sostiene que el aumento de los tipos de interés es la fuerza más poderosa en juego, especialmente en la situación actual del mercado inmobiliario.
"Puede haber cierta validez en ese tipo de argumentos, pero yo digo que los tipos de interés son bastante críticos", comenta Lachman a Business Insider en una entrevista telefónica.
"Puede que haya factores subyacentes en la vivienda, como la población y la formación de hogares (los datos pueden parecer buenos por ese lado), pero si se produce una subida bastante importante de los tipos de interés y una recesión bastante profunda, los precios de la vivienda van a bajar".
Lachman añade que cree que la caída de los precios de la vivienda y de las acciones podría conducir a una recesión, lo que pondría aún más presión sobre el mercado de la vivienda y los consumidores preocupados por el precio de las misma.
Cuando la Fed "sube los tipos de interés", está elevando el tipo de interés de los fondos federales, que es el tipo de préstamo que los bancos se cobran entre sí para mantener las reservas a un día en niveles suficientes.
Estos tipos afectan a los tipos de interés para el consumidor, incluidos los tipos hipotecarios y los de las tarjetas de crédito.
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Cuando los tipos hipotecarios suben, los compradores de viviendas tienen que reevaluar sus presupuestos y su poder adquisitivo, ya que una mayor parte de sus ingresos se destinará a los intereses del préstamo en lugar de a la adquisición de la vivienda.
Esto se convierte en un lastre para los precios de la vivienda y para el crecimiento económico en general.
Pero con la inflación en el máximo de los últimos 40 años (7,5%), la Reserva Federal no tiene más remedio que subir los tipos de interés para frenar la subida de los precios y enfriar un mercado inmobiliario sobrecalentado.
El reto al que se enfrenta es inmenso, pues de lo que se trata es de no provocar una recesión.
Lachman cree que los mercados financieros de todo el mundo (incluidas las acciones y los bonos) se encuentran en mitad de una burbuja.
Aunque dice que es difícil determinar el momento exacto en que estallan las burbujas, "no le sorprendería" que los precios de la vivienda empezaran a bajar en algún momento de este año.
Además de la subida de los tipos de interés, hay quien señala otros factores preocupantes para el mercado inmobiliario.
Ivy Zelman, exanalista de Credit Suisse y fundadora de la empresa de investigación Zelman & Associates, dijo durante una entrevista en el podcast BiggerPockets que ve señales de alarma en el mercado.
Estas se encuentran en los vientos cambiantes de los datos relacionados con la oferta de viviendas.
Durante la pandemia, señaló, muchos estadounidenses más o menos ricos compraron segundas propiedades y se mudaron. Algunas de estas propiedades podrían empezar a salir al mercado.
Esto podría deberse a que quieren aprovechar la revalorización que han experimentado estas casas recientemente y vender mientras el mercado sigue caliente o a que simplemente ya no necesitan las otras propiedades.
Según Zelman, los promotores no están teniendo en cuenta esta circunstancia y están construyendo de más.
"Cuando empiezas a mirar el aspecto de la doble propiedad para entender lo que ocurre, te das cuenta de que muchos de los promotores no tienen en cuenta que no hemos tenido un último año normal en cuestión de ejecuciones hipotecarias y desalojos de alquiler'", ha señalado Zelman en el podcast.
"Hay un montón de nubarrones que hacen que sea difícil de saber lo que va a pasar. No se trata solo de que los datos demográficos sean negativos. La clave es que si llegamos a la sobreconstrucción que creemos que hay en proyecto, los precios se corregirán", ha dicho.
Además, losproblemas de la cadena de suministro están también frenando los precios al disminuir el crecimiento de la oferta, dice. Si estos problemas se resuelven, se impulsaría aún más el exceso de construcción que, según Zelman, se está produciendo.
"En este momento, el mejor amigo de esta industria es el hecho de que tenemos grandes problemas en la cadena de suministro y no podemos terminar las viviendas", explica.
"Si no tuviéramos esos cuellos de botella, toda la oferta llegaría al mercado, e incluso si los tipos no subieran, podríamos empezar a ver que la demanda se moderaría y que los precios de las viviendas empezarían a desacelerarse".
Zelman ahonda además en que la acumulación de viviendas que se están construyendo pero que aún no están terminadas está en su nivel más alto desde 1974.
Con los precios tan elevados, especialmente en los mercados más dinámicos, muchos inversores también podrían empezar a vender sus propiedades para fijar sus ganancias de los últimos dos años, vaticina Zelman.
También es posible que muchos inversores de fondos inmobiliarios esperen una rentabilidad poco realista y retiren su dinero cuando no se obtengan los beneficios esperados, lo que aceleraría la oleada de viviendas que inundan el mercado.
Luego está la población, que está creciendo al ritmo más lento desde la década de 1930.
De 2010 a 2020, la población estadounidense creció un 7,8%, según los datos del Censo. Más recientemente, la población solo creció un 0,1% de julio de 2020 a julio de 2021, señala, el año más lento registrado. Las tasas de inmigración también han bajado en medio de la pandemia.
"Nuestro punto de vista es que la demografía es realmente preocupante. No vamos a tener gente suficiente para llenar tantos hogares", comenta Zelman, que cree que los precios podrían seguir subiendo en 2022, pero tiene una visión bajista sobre los próximos años.
No es fácil prever con exactitud lo que hará el mercado de la vivienda, pues hay un gran número de factores a tener en cuenta que cambian constantemente y son diferentes en cada mercado.
Lachman y Zelman podrían equivocarse y el mercado puede proseguir su buena racha hasta bien entrado el año 2022 y 2023.
No obstante, cuando los expertos comienzan a adoptar una visión cada vez más bajista sobre lo que está sucediendo en el sector inmobiliario, estos pasan muchas veces a ser como esos pájaros con los que se trabajaba antes en las minas de carbón: una señal de que las cosas se pueden torcer pronto.
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