La desescalada inmobiliaria: hay ciudades con el 50% de las propiedades en venta que tenían hace 10 años, destaca el coordinador de la FAI

Si en algo coinciden los expertos consultados por Business Insider España es en que el coronavirus seguirá teniendo una afección directa en el mercado inmobiliario en 2022. Y esto se traduce, principalmente, en que, a la hora de comprar una casa, continuarán buscándose viviendas con espacios abiertos, terrazas o jardines.

José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), lo califica como “efecto pandémico” y sostiene que aún se dejará notar en el año venidero. 

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El que un inmueble tuviera balcón o terraza, indica, “antes no era un valor añadido, pero ahora ha adquirido mucha transcendencia. Incluso las viviendas unifamiliares saldrán beneficiadas”. 

Un detalle más acerca de este cambio en las preferencias lo aporta Javier Fernández-Pacheco, profesor de Finanzas de EAE Business School: “El teletrabajo nos ha hecho darnos cuenta de que es básico estar cómodos en casa. Por eso hay mayor interés en salir de las ciudades, ahora se da mucha importancia a estar fuera y tener una casa grande con espacio para trabajar”. En su opinión, esto es lo que ha sucedido en 2021 y es una tendencia que se va a consolidar.

Ligero aumento de precios 

La evolución de la pandemia y de la modalidad de trabajo que implanten las empresas tendrá, además, un efecto directo en el precio. Lo apunta José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) en este artículo publicado en Idealista. 

Para él, que las empresas opten por la vuelta a la oficina, por un híbrido o por continuar con el teletrabajo será algo que afectará sobremanera a los precios de la vivienda. 

Y lo ejemplifica así: “Si en 2020 y a inicios de 2021 hubo un incremento de precios en zonas limítrofes de las grandes ciudades en España, como la Sierra de Madrid, fue por la gran demanda, pero ahora podría bajar si la presencialidad laboral vuelve a ser la norma, y esto llevaría también a un posible aumento de precios en los principales núcleos urbanos del país”. 

A este respecto, Alfaro señala que, en materia inmobiliaria, hay una España a 2 velocidades: “Las ciudades más pujantes, donde hay crecimiento de población y empleo, y el resto: urbes con decremento poblacional, mayor índice de paro y población envejecida. Estas llevan otro ritmo, en las épocas alcistas crecen poco, sin embargo, en las bajistas tampoco bajan demasiado”. 

El coordinador de FAI explica que, antes de la pandemia, el mercado inmobiliario estaba en una fase de estabilización, después de una curva de subida que se arrastraba desde 2015 y que duró hasta 2019, cuando los precios medios estaban muy cerca de los máximos de 2007.

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Sin embargo, el coronavirus todo lo cambio, y ahora, define Alfaro, “estamos en una fase de desescalada inmobiliaria: hay ciudades con el 50% de propiedades en venta de las que había hace 10 años”. 

Esto, en sus palabras, ha sucedido porque, tras la fortísima depresión con la que llegó el mercado a 2015, se fue incorporando demanda al mercado, pero la oferta fue a otro ritmo. “No había suficiente reposición: se vendían 2 propiedades y sólo una se incorporaba de nuevo al mercado”.

Sostiene que en 2022 habrá “un mercado en ralentización en el que los precios seguirán tendiendo a subir y los tipos de interés se mantendrán muy bajitos”.

En Idealista también barruntan esa posible (y leve) subida en los precios de las casas: los expertos inmobiliarios coinciden en vaticinar que, si la situación de la buena marca de la compra-venta sigue, “podría producirse un ligero aumento del precio”. 

Para el subdirector de UCI, tras analizar los resultados de la IX Oleada del Barómetro Inmobiliario, “los agentes inmobiliarios, que son los que realmente tienen el pulso del mercado, creen que para el cierre de 2021 y el inicio de 2022 podría haber un ligero aumento (nunca superior al 10%)”.

¿Podría llegar a haber una burbuja inmobiliaria?

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), desde principios de verano en España ya se venden más pisos que en pleno boom inmobiliario: en septiembre se cerraron 53.410 operaciones de venta, frente a las 45.453 de septiembre de 2008.

La diferencia es que ahora no hay tanta oferta como entonces, y un fuerte desajuste entre oferta y demanda podría llevar a una espiral alcista en los precios. Gonzalo Bernardos, profesor titular y directo del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona señala que, "si los promotores estuvieran haciendo 300.000 viviendas al año diría que estamos muy lejos de la burbuja inmobiliaria, pero tirando por arriba, el año que viene harán a lo sumo 130.000, y eso no da para absorber la demanda".

De hecho, el propio Banco de España ha puesto el riesgo de burbuja en su radar. Por un lado, dice que "no hay evidencia clara de sobrecalentamiento", pero al mismo tiempo reconoce que el precio de la vivienda ya está por encima de lo que costaba en 2019, antes de la pandemia, y supera (aunque por poco) sus niveles de equilibrio.

En cualquier caso, de haberla, no será como la última burbuja. La diferencia con la crisis anterior es que ahora el riesgo financiero es bajo, y sin una burbuja del crédito el alcance de un hipotético boom es más limitado.

Bajos tipos de interés

La de los tipos de interés es la otra pata clave: el 60% de las hipotecas que se están firmando son a tipo fijo, subraya el representante de la FAI, “y se está financiando al 1,20 o 1,30 y a 15, 20 o 25 años. Esto protege mucho. Ante cualquier vaivén, no habrá una subida en las cuotas como las que tuvieron lugar antes de 2008, cuando algunas familias tuvieron que soportar incrementos de hasta el 60%". 

El profesor de EAE tiene más dudas. Centra en la inflación su análisis: “Si esta se consolida, puede que no haya subida en los tipos de interés y, por lo tanto, nos quedemos igual. Pero si se consolida y el Banco Central Europeo sube los tipos, esto se verá reflejado en el Euribor y habrá una presión a la baja en el precio de los pisos”. 

¿Será 2022 un buen año para comprar piso?

En una situación como la actual, marcada por la incertidumbre pandémica, no resulta, ni mucho menos sencillo, adivinar el futuro. El Observatorio Sectorial DBK de INFORMA estima que, a corto y medio plazo, el mercado inmobiliario presenta perspectivas favorables, en un contexto marcado por la mejora de la economía, los bajos tipos de interés y el incremento del nivel de ahorro, “lo que permite anticipar una recuperación en la demanda y de los precios”.

En UCI, tal y como apuntan en Idealista, observan que el gran cambio se producirá por la “buenísima situación que tienen ahora los clientes para solicitar una hipoteca, porque las entidades están apostando por propuestas muy económicas”.

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Fernández-Pacheco recuerda que, si el objetivo es comprar para invertir, lo importante es hacer cuentas: “El beneficio que voy a sacar incluirá el precio al que lo venda, menos al que lo compré, más los alquileres que haya ido cobrando. Pero si por el medio suben los tipos de interés, el alquiler me irá bien y el precio de venta no tan bien”.

A todo esto, incide, hay que sumar lo que pueda suceder con la economía en su conjunto. “La incertidumbre es enorme, pocas veces he visto tantos ‘y si, y si’”, concluye. 

José Manuel Fernández vaticina que la inversión se centrará, sobre todo, en la rehabilitación: “Con la llegada de los fondos europeos, a nivel público, se va a destinar una importante liquidez a la rehabilitación de viviendas a favor de la eficiencia energética, que también impulsará la compra y la reforma. Así que creo que veremos mucha más inversión de propietarios que hace años destinada a mejorar la calidad y eficiencia energética de sus hogares”.