Ejecución hipotecaria

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Cuando el titular de una hipoteca deja de hacer frente al pago de las cuotas, la entidad bancaria que ha concedido el préstamo puede cobrar su deuda ejecutando la garantía reflejada en el contrato. Por lo general, esta garantía es la propia vivienda hipotecada. Este procedimiento, que se conoce como ejecución hipotecaria, permite al banco finalizar el contrato, saldar la deuda y subastar el inmueble para recuperar el capital invertido.

Este proceso sólo puede activarse en aquellos casos en los que el deudor haya dejado de pagar tres o más cuotas mensuales. La entidad reclamará las mensualidades atrasadas junto con el resto del crédito pendiente, con un interés que suele oscilar entre el 20% y el 25% por penalización. Asimismo, los gastos judiciales que se generen correrán a cuenta del deudor.

¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?

Una vez que se pone en marcha el proceso de ejecución hipotecaria, puede terminar con el embargo del inmueble y el desahucio de los inquilinos. Con frecuencia esto es suficiente para resolver la deuda pendiente entre el deudor hipotecario y la entidad financiera. Si no es así, se aplicaría posteriormente la garantía personal, de forma que la deuda restante se saldaría con los bienes presentes y futuros del hipotecado.  

En España, las ejecuciones hipotecarias se dispararon tras la crisis financiera de 2008 y registraron picos históricos en los años siguientes. Por ejemplo, en 2014 se produjeron alrededor de 35.000 ejecuciones hipotecarias de viviendas habituales, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra ha disminuido en los últimos años, pese a que ha experimentado un repunte a raíz de la pandemia: en 2021 hubo cerca de 12.000 embargos, con un incremento del 57% respecto a 2020.

¿Qué pasos se siguen en una ejecución hipotecaria?

Las ejecuciones hipotecarias conllevan un largo procedimiento judicial, que se compone de distintas fases. A lo largo de este proceso, el deudor puede alcanzar un acuerdo con la entidad o abonar las cuotas pendientes para detener la ejecución. Estos son los principales pasos que se suelen seguir:

1. Primer contacto del banco. Aproximadamente 15 días después el primer impago, el banco se pondrá en contacto con el titular de la hipoteca para avisar de lo ocurrido y preguntar los motivos.
2. Notificación oficial. Si transcurre 1 mes y la deuda sigue sin pagarse, la entidad enviará una comunicación por escrito. Esta notificación puede llevarse a cabo vía SMS, correo electrónico o carta.
3. Entrada en listado de morosos. A los 5 meses de impagos, el banco incluirá al deudor en un registro de morosos como ASNEF o RAI.  Esto puede traer consecuencias muy negativas para el cliente, si en un futuro quiere conseguir un crédito o contratar otros servicios.
4. Demanda judicial. La Ley Hipotecaria ha establecido una ampliación de plazos para la ejecutar la comisión de vencimiento anticipado, que es la fórmula que permite que la entidad solicite al juzgado el inicio de la ejecución. El procedimiento se activa a partir de la duodécima cuota impagada en la primera mitad de la hipoteca y de la decimoquinta mensualidad si se trata de la segunda mitad del préstamo. Además, aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas. 
5. Inscripción de las cargas. El banco pondrá en marcha una notificación para incluir las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.
6. Convocatoria de subasta. La vivienda saldrá a subasta y se publicará la fecha, hora y precio de salida en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. En todo caso, no es obligatorio que esta información se comunique al deudor.
7. Celebración de la subasta. El inmueble se adjudicará al mejor postor. Si no hay ningún comprador que alcance el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% de su valor. Si se termina subastando por un precio inferior al importe que el titular de la hipoteca adeuda al banco, seguiría existiendo una deuda a favor de la entidad.
8. Desahucio. El último paso del proceso es el lanzamiento, en el que el inquilino tendrá que abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial, un cerrajero y, en los casos en que se considere necesario, la policía. 

¿Se puede evitar una ejecución hipotecaria?

Si te ves inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria y posterior desahucio, debes saber que existen distintos mecanismos o vías para detener el procedimiento una vez se haya iniciado:

• A través de una demanda judicial por cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Si existen este tipo de cláusulas, el procedimiento podría llegar a declararse nulo. Es una vía que permite ganar tiempo, del mismo modo que una demanda por errores en la notificación, aunque el banco puede demostrar que las cláusulas no eran abusivas.
• Llegando a un acuerdo con el banco. En ciertos casos, cabe la posibilidad de pactar con la entidad para que anule el desahucio a cambio del compromiso de que pagarás la deuda si amplía el plazo o te concede un periodo de carencia.
• Abonando los pagos pendientes. Ponerse al día con la cantidad adeudada antes de la subasta cancelará el procedimiento de ejecución, siempre y cuando el inmueble sea la vivienda habitual del titular.
• Acogiéndose al Código de Buenas Prácticas. Si estás dentro del umbral de exclusión social, puedes solicitar al banco que detenga los trámites para el desahucio y reestructure la deuda, por medio de una ampliación de la hipotecaria.
• Certificando que formas parte de un colectivo vulnerable. Si cumples este requisito, la entidad no podrá desahuciarte pese a que la ejecución ya se haya producido. Entre otros, se considera como deudores vulnerables a colectivos como las familias numerosas y las familias monoparentales con un hijo, según el Real Decreto-ley 6/2020.

Estos mecanismos son los más habituales, pero existen otras alternativas. Una de ellas es la dación en pago, que te permitiría devolver el inmueble para saldar la deuda y limpiar así tu historial. Sin embargo, el sistema en España no contempla esta opción por defecto, por lo que el titular puede deber dinero al banco incluso tras perder su vivienda. Otra opción es la subrogación hipotecaria que, no obstante, tampoco es fácil de conseguir.