No es país para propietarios: España lo apuesta todo al alquiler social y deja las VPO en propiedad en peligro de extinción

Hubo un tiempo en que el 90% de los hogares que accedían a una primera vivienda en España lo hacían gracias a una Vivienda de Protección Oficial (VPO). Hoy, la vivienda es un bien de primera necesidad que cada vez menos hogares pueden permitirse, y los pisos protegidos están en peligro de extinción. 

El encarecimiento continuado de la vivienda en contraste con los salarios, la falta de políticas activas de vivienda y el desmantelamiento del parque público han estallado en un auténtico drama habitacional: en 2023, ya no se trata de que comprar un piso sea complicado, es que ni siquiera el alquiler es una opción para muchos. 

En España hay 1,3 millones de hogares que tienen que destinar más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, a los que se suman 400.000 solicitantes de vivienda protegida, 1,6 millones afectados por lanzamientos o ejecuciones, 648.300 hogares sin ningún ingreso, más de 20.000 personas sin hogar, y 2,2 millones de jóvenes de entre 25 y 34 años que viven con sus padres, según el informe de la Fundación Alternativas.

Con este panorama, la estrategia del Estado para dar respuesta al drama habitacional ha dado un giro de 180 grados: en 2023, España da carpetazo a las VPO en propiedad; la nueva apuesta se llama alquiler social.

Durante años, el Estado lo apostó todo a la vivienda pública, pero a través de ayudas a la promoción y a la compra, dejando el alquiler en un segundo plano. "La acción pública en este campo se ha centrado en el fomento del acceso a la propiedad a través de la vivienda protegida", apunta un informe de la Fundación Alternativas firmado por Carme Trilla Bellart y Jordi Bosch.

Entre 1952 y 2016 se construyeron más de 6,8 millones de pisos protegidos de alguna modalidad, según datos del Colegio de Arquitectos y el Ministerio de Fomento. La mayoría fueron VPO de compraventa, lo que explica que España siempre haya sido un país de propietarios, con un mercado del alquiler más bien raquítico. 

"En España jamás ha estado sobre la mesa hacer un parque de vivienda social. En su lugar, se ha apostado por la propiedad de la vivienda. El alquiler se consideraba una opción temporal cuando la gente era joven", explica Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Mientras los países del centro y norte de Europa afrontaban la escasez de vivienda construyendo grandes parques públicos de pisos en alquiler, España optó por promover la vivienda en propiedad. Pero esa apuesta por la propiedad tenía una parte negativa, y es que las VPO tenían fecha de caducidad. 

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"En muchas comunidades, a los 10, 20 o 30 años, era posible descalificar la vivienda y venderla en el mercado libre. Esto es un despropósito absoluto. Supone tirar por la borda el enorme esfuerzo que hicieron los españoles invirtiendo recursos públicos para tener viviendas a precio asequible", lamenta arquitecto y urbanista, ex director general de urbanismo de la Generalitat Valenciana y corredactor de diversas leyes urbanísticas autonómicas y de la Ley de suelo estatal.

Hoy, de la postal de un país volcado en la vivienda protegida solo quedan las ruinas. España goza del mayor parque de viviendas per cápita de toda la Unión Europea, pero de una proporción ridícula de VPO en propiedad y de alquiler social, consecuencia del gran desmantelamiento de vivienda pública que hubo durante la crisis, y de una política de vivienda inexistente.

Mientras que el precio de los pisos no ha dejado de subir en los últimos 9 años, llegando a superar máximos de la burbuja inmobiliaria en algunas ciudades, el parque público de vivienda no ha dejado de menguar. En otras palabras, la red del Estado, que debería servir para sostener a millones de personas y garantizar un derecho constitucional, está desgarrada.

"El abandono absoluto de la política de vivienda a partir del año 2011 ha conducido a unos resultados inéditos en nuestro país que consisten en que la protección oficial ha dejado de ser un amortiguador de la crisis", avisa el informe de la Fundación Alternativas.

En 2013, coincidiendo con los peores años de la crisis, el Gobierno apostó por primera vez por el alquiler social. "Con este nuevo enfoque, el gobierno de España suprimió las desgravaciones y las ayudas a la compra de vivienda protegida", señala el informe de la Fundación Alternativas.

Pero la apuesta fue tan tímida que la bolsa de alquiler social apenas aumentó de tamaño, mientras que la de pisos protegidos en propiedad sí que iba mermando. "En los últimos años se veía un interés, pero no se han creado las condiciones para que esa apuesta sea real", lamenta Beatriz Toribio, directora general de Masteos y experta inmobiliaria. 

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En las últimas semanas, el Gobierno ha puesto todos los ladrillos sobre la mesa, con una movilización histórica de suelo y activos de la administración para mejorar el acceso a la vivienda, amén de miles de millones de euros en ayudas y bonificaciones a la rehabilitación para sacar más oferta al mercado.

Pero durante los próximos años, la mayoría de los recursos públicos destinados a vivienda estarán dirigidos a la creación de un parque público de alquiler. Ahora mismo, la bolsa de pisos públicos en alquiler apenas llega al 2,5% del parque residencial. El objetivo del Gobierno es aumentar su peso hasta alcanzar el 20% del parque residencial en España en 20 años. 

"Para producir toda esa vivienda, necesitaríamos producir 300.000 viviendas sociales y asequibles al año, cuando ahora mismo estamos promoviendo 150.000 como mucho a precio libre", señala Toribio.

Teniendo en cuenta que, ahora mismo, se producen menos de 10.000 viviendas sociales al año, entre alquiler social, protegidas de compraventa y otras modalidades; alcanzar el objetivo del 20% "es difícil de imaginar", pronostica un informe publicado por EsadeEcPol, ya que exigiría que cada año de aquí a 2043 España sumara tantas viviendas al parque social como las que existen a día de hoy.

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Un esfuerzo así implicaría apostarlo todo por el alquiler social, lo que difícilmente dejaría hueco para la vivienda protegida en propiedad, que pasaría a un segundo plano. Si España fue un país de propietarios, parece que ahora no hay más remedio que conducirla hasta un territorio de inquilinos.

"Una parte de las viviendas sociales que se hagan también podrá ser protegida en propiedad, pero la apuesta clara es por el alquiler social", apunta Roger.

La idea es responder al drama que se nos viene encima. En los próximos 5 años en España se formarán 217.000 nuevos hogares. El problema es que cada año se construye la mitad. Si el acceso a la vivienda ya es complicado, en unos años puede ser un auténtico problema de Estado.

"Muchas veces, cuando se habla de vivienda pública, tienden a confundirse términos. Pero no es lo mismo. Una cosa es el parque de vivienda protegida en propiedad, y otra el parque público de vivienda social de alquiler a colectivos más desfavorecidos. Tenemos carencia de ambos", aclaran fuentes jurídicas de un importante despacho de abogados.

No es casualidad que España esté dejando de ser un país de propietarios. Si en 2010, el 80% de los hogares residía en una vivienda en propiedad, en 2020 había caído al 75%, según datos de Eurostat, y emanciparse se ha convertido en una utopía para colectivos como los jóvenes.

"La demanda potencial de vivienda social es actualmente de 1,5 millones de hogares y, de acuerdo con las proyecciones de hogares, puede ascender hasta los 2,65 millones de hogares en 2030", señala el informe de Fundación Alternativas.

Y la situación solo puede empeorar, añade el informe. De mantenerse las mismas condiciones, costes e ingresos del mercado residencial, de los entre 5,7 y 6 millones de nuevos hogares previstos, "estimamos que entre 2,3 millones y 3,6 millones necesitarán alguna forma de ayuda pública, ya sea en forma de vivienda social, ayudas al pago del alquiler, o vivienda protegida de compraventa".