La venta de viviendas continúa batiendo récords no vistos desde la burbuja de 2007, pero el mercado ha empezado a enfriarse: estas 3 razones explican por qué

En España se venden más viviendas que en 2008, en pleno boom inmobiliario, pero la inflación de costes y las subidas de tipos de interés ya empiezan a enfriar el mercado.

Si en junio las compraventas se dispararon un 18,8% respecto al mismo mes de 2021, en julio aumentaron menos de la mitad: un 8% interanual, según los últimos datos de compraventas publicados hoy por el INE.

En julio se vendieron 53.720 pisos en España. Es el mejor dato registrado desde julio de 2007, hace 15 años. Entonces, la fiebre inmobiliaria recalentó el mercado, inflando la burbuja del sector. Ese mes de 2007 se llegaron a superar las 63.700 operaciones de venta.

"Este año está siendo mucho más intenso y con mejores datos que el pasado, que cerró con más de 565.000 compraventas y fue el mejor año de los últimos 13 años. De hecho, los siete primeros meses de 2021 se cerraron 331.700 compraventas y en 2022 llevamos más de 383.000 compraventas cerradas, lo que representa un 15% más de operaciones cerradas que el pasado año", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Sin embargo, a pesar de ser un dato históricamente alto, es inferior al registrado en meses anteriores. El incremento de julio está casi 11 puntos por debajo del registrado en junio, cuando las ventas de vivienda aumentaron un 18,8%, hasta superar las 58.000 transacciones.

Esta diferencia entre el dato de junio y el de julio indica que el mercado continúa al alza, pero que las ventas podrían haber empezado a ralentizarse, y lo hacen por 3 razones.

Las causas del enfriamiento del mercado en julio

La primera razón tiene que ver con la subida de tipos de interés. Fue precisamente en julio cuando el Banco Central Europeo (BCE) sorprendió aprobando una subida de tipos de interés que era el doble de lo inicialmente anunciado. 

Que el BCE suba tipos tiene un efecto directo sobre el mercado hipotecario, y es que los préstamos se encarecen. Y si la vivienda es más cara y también las hipotecas, la demanda puede caer.

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La segunda causa está relacionada con un parón de ventas en la obra nueva. Mientras que las compraventas de vivienda usada crecieron un 10,4% interanual en julio, hasta llegar a las 44.691 operaciones; la venta de pisos nuevos ha caído un 2,5% respecto a 2021. 

Es la primera vez que caen las ventas de vivienda de obra nueva desde la pandemia. En octubre de 2020, las operaciones retrocedieron un 5,5%. 

Un descenso que puede deberse, por un lado, al elevado precio de venta (los pisos nuevos son mucho más caros que los de vivienda usada, y alcanzan niveles de 2007); y, por otro, a la inflación. 

El aumento de costes en el sector de la construcción ha disparado el precio de materiales. Eso, ligado a la escasez de mano de obra que sufre el sector, está paralizando promociones. Y si hay menos oferta, hay menos margen para aumentar las ventas.

Por último, está la cuestión de la estacionalidad. El verano no es precisamente la mejor época para vender vivienda, y es normal que las operaciones se ralenticen respecto a meses anteriores. Con la llegada de las vacaciones y el calor, y la menor actividad en registros y notarias, la cabeza de compradores y vendedores no está precisamente centrada en cerrar operaciones.