Estas son las 8 capitales españolas donde el coste de la hipoteca ha subido más que la inflación y los salarios

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Cuando esta semana el Instituto Nacional de Estadística publicó que el precio de los pisos había subido un 8,5% en mayo, varios portales inmobiliarios hablaron de boom de la vivienda. No se había visto una subida de precios igual desde mediados de 2007, cuando el mercado estaba en pleno colofón de una burbuja a punto de reventar.

No es la primera vez que se enciende la alerta de boom. En diciembre, el Fondo Monetario Internacional pidió a España vigilar el precio de la vivienda y, meses después, el Banco de España constató signos de sobrevaloración en el mercado.

"En 2022 no se puede hablar de burbuja, pero sí de peligro de burbuja", matiza Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

El precio de los pisos lleva subiendo ininterrumpidamente desde 2015. Pero los salarios no han evolucionado al mismo ritmo, y tampoco la inflación (aunque en el último año el precio de la cesta de la compra sí se ha disparado por encima). 

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En mayo, la inflación escaló un 8,7%, mientras que el precio de los pisos subió algo menos, un 8,5%. Los salarios por convenio, en cambio, apenas tuvieron un incremento medio del 2,5%.

La vida es más cara, acceder a la compra de un piso es cada vez más privativo, pero los salarios no crecen al mismo ritmo. Y como colofón, esta semana el BCE ha anunciado la primera subida de tipos de interés, que será en julio y del 0,25%, lo que significa que, además de lo anterior, conseguir un préstamo para pagar un piso costará más. 

Así te afectará la subida de tipos de interés: suben las hipotecas, créditos más caros, beneficios para ahorradores y daños colaterales en renta variable

Es más, añade Bernardos, "si lo que está pasando en 2022 se replica en 2023 y 2024, tendremos un problema". Ahora mismo, el esfuerzo financiero para pagar la hipoteca está en niveles controlados (supone un 33,4% de los ingresos medios, según el Banco de España). 

Pero la realidad es que hay capitales españolas donde el esfuerzo para pagar una vivienda es muy superior y donde, de hecho, la cuota hipotecaria sube más que la inflación y los salarios.

Hay 8 capitales donde el coste de hacer frente al pago de una vivienda ha subido más de un 8,7% en el último año, según los datos elaborados por urbanData Analytics (uDA) para Business Insider España, que tienen en cuenta la cuota hipotecaria media anual en cada capital más un recargo común del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del 0,4+0,7%.

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Zamora, San Sebastián, Palma, Cuenca, Teruel, Badajoz, Castellón y Málaga son las ciudades españolas donde el coste de la cuota hipotecaria ya sube más que la inflación. 

Sin embargo, se observan dos corrientes: por un lado están mercados como San Sebastián, Palma o Málaga, tradicionalmente muy dinámicos y donde la cuota media hipotecaria ya se encontraba en niveles muy elevados. 

Por otro, ciudades menos demandadas, como Zamora, Cuenca, Teruel o Badajoz, donde el incremento en términos absolutos es poco representativo, y en todo caso podría explicarse por un repunte de la demanda posterior al confinamiento. 

Zamora, por ejemplo, es la capital española donde más ha aumentado el coste medio de la cuota hipotecaria: un 20% entre 2020 y 2021. En términos absolutos, sin embargo, estamos hablando de que la cuota hipotecaria anual era de 5.366 euros en 2020, y un año después ha subido a 6.445 euros, en niveles muy bajos en comparación con otras ciudades.

San Sebastián y Palma: más de 2.000 euros al mes de hipoteca

San Sebastián

San Sebastián no sólo es la capital española donde más cuesta hacer frente al pago de la hipoteca, también se ha convertido en la segunda donde más aumenta su coste, muy por encima de la inflación.

Pagar un piso en la capital vasca sale a unos 28.000 euros al año, es decir, nada menos que 2.333 euros al mes. Un importe que se ha disparado en un 12,6% respecto a 2020. Le sigue Palma de Mallorca, donde el pago medio hipotecario supone 23.443 euros anuales, un 11,9% más.

"En el caso de principales ciudades como San Sebastián o Palma, ha habido un fuerte incremento del precio de la vivienda en 2021 que ha presionado el pago medio de la hipoteca", explica Javier Ventas, vicepresidente de uDA.

Estas capitales han mostrado, además, una recuperación del número de operaciones de compra, añade Ventas: "aunque la rotación del mercado se ha visto afectada y no ha alcanzado todavía los niveles precovid, sigue siendo de las más altas".

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Madrid y Barcelona: 18.000 euros al año, pero tendencias contrarias

Ciudad de Madrid

En el mercado de Madrid y Barcelona, hacer frente al pago de una vivienda supone algo más de 18.000 euros al año en ambos casos, unos 1.500 euros al mes, según los datos de uDA. 

Pero mientras en Madrid siguió aumentando el coste un 1,4% en 2021, en Barcelona ha caído un 2,1%.

El pago medio de hipoteca en Madrid ha subido un 1,4% en 2021 impulsado por la revalorización de la vivienda del último año. "El número de transacciones de venta ha recuperado ampliamente las cifras anteriores al impacto del COVID-19, a pesar de que la rotación del mercado también se ha visto afectada ligeramente", apunta Ventas.

En cuanto a Barcelona, Ventas atribuye el abaratamiento de la cuota hipotecaria a una caída en el precio de venta de los pisos. Si bien las ventas aumentaron en 2021, superando niveles de 2019, "la absorción de este mercado se ha resentido considerablemente y no ha llegado todavía a los niveles prepandemia".

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En general, todas las principales capitales, salvo Barcelona, han visto subir el coste de la cuota hipotecaria, como reflejo del encarecimiento del precio de la vivienda y de financiación.

En estas áreas, explica Bernardos, la cuota sigue subiendo a pesar de que los salarios no, y muy por encima de la inflación, por dos razones principales: la escasez de oferta, que tira de precios, y el peso de la demanda extranjera:

"Tanto en Madrid como Barcelona, y otras ciudades como Málaga, buena parte de los compradores no son de allí, son gente acaudalada de otros países, lo que tienen es una demanda extranjera bestial y también de residentes en otras partes de España con alto poder adquisitivo".

En cuanto al crecimiento en municipios como Cuenca, Teruel, Badajoz o Zamora, desde urbanData lo atribuyen a un incremento de la demanda relacionado con las compras pospuestas durante la pandemia, que se espera que se vayan suavizando durante los próximos trimestres.

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