Estos son los gastos que tienes que pagar cuando vendes tu casa

Cuando se va a vender una vivienda, conviene hacer números antes de ponerla en el mercado para saber cuánto hay que pagar en concepto de impuestos y de gastos asociados a la transacción (si no quieres llevarte un disgusto después).

La mayoría conoce los gastos asociados a la compra de una vivienda, que entre los gastos de escrituración, de tasación y de registro suelen suponer aproximadamente entre el 10% y el 12% del valor de la compraventa.

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Sin embargo, no todo el mundo conoce los gastos que le corresponden a la parte vendedora, algo que si bien constituye una cantidad sensiblemente menor, también son de carácter obligatorio y deben saldarse en plazo y forma para evitar sanciones.

Estos son los gastos que debe afrontar quien vende una vivienda:

Ganancia patrimonial en el IRPF

El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) constituye el principal impuesto que deben abonar quienes venden una vivienda y está asociado a la ganancia patrimonial lograda por la diferencia de precio de compra y de venta.

En este sentido, sólo se tributa el IRPF en el caso de que el precio de venta sea mayor que el de la compra efectuada en su momento. En caso contrario, se entiende que no existe ganancia y, por tanto, no es necesario pagar impuestos.

En su lugar, cuando se produce una minusvalía —venta a un precio menor que el de la adquisición—, es posible compensarla con una menor tributación sobre las ganancias obtenidas en los cuatro ejercicios inmediatamente posteriores.

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Desde la última reforma fiscal, ya no existen los coeficientes de inflación y de abatimiento de la compraventa de inmuebles, lo que que implica que se ha eliminado la rebaja de la plusvalía patrimonial que servía de base para la tributación.

En la práctica, esto significa que la tributación del vendedor es mayor que antes de 2015, con tipos entre el 19,5% y el 23,5% sobre la ganancia patrimonial: del 19,5% sobre los primeros 6.000 euros; del 21,5% sobre las cantidades comprendidas entre los 6.001 y 50.000 euros; y del 23,5% de 50.000 euros en adelante.

Por último, existe una exención tributaria en el caso de se produzca una ganancia: siempre que se trate de la vivienda habitual, el vendedor puede evitar el pago de este impuesto cuando reinvierta la ganancia obtenida en otra primera vivienda.

Qué ocurre con el pago de plusvalía municipal

La plusvalía municipal —o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— es una tasa obligatoria para todas las ventas de bienes inmuebles que se llevan a cabo en España.

Hasta hace poco, la plusvalía municipal se cobraba tanto cuando existía una ganancia en la venta de un bien inmueble, como cuando había pérdidas. Sin embargo, a raíz de varias sentencias com esta del Tribunal Supremo desde 2018 —en aplicación de la jurisprudencia dictada por otra sentencia anterior del Tribunal Constitucional—, ahora los vendedores están empezando a recuperar las tasas abonadas.

Y no sólo en los casos en los que se produce una minusvalía, sino también cuando hay una ganancia: desde la del Constitucional de mayo de 2017, incluso en los casos en los que se pueda demostrar que la diferencia en el valor de compra y de venta no implica una ganancia patrimonial.

Este impuesto se calcula sobre el valor catastral de la vivienda, así como por el número de años que se ha tenido en propiedad, por parte de cada ayuntamiento, que se basa en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Salvo excepciones, hay que abonar este impuesto en los 30 días siguientes a la compraventa y su importe dependerá del importe real de la adquisición, el coste de inversiones y mejoras (reformas), los gastos y tributos accesorios y las amortizaciones sobre bienes.

Gastos derivados de la hipoteca

Otro de los gastos a tener en cuenta son los referentes a la hipoteca. Al margen de los honorarios del notario, que están prefijados por el Estado y que en una compraventa es usual que corran a cargo de la parte compradora, si existe una hipoteca de por medio, los gastos de cancelación supondrán hasta un 0,5% del importe a amortizar.

Por ejemplo, si al vendedor le queda por pagar de hipoteca una cantidad de 100.000 euros, alrededor de 500 euros irían a parar al pago de la comisión de cancelación de la hipoteca.

Otros pagos para el vendedor de vivienda

Por otra parte, cuando se mantiene una hipoteca abierta sobre una vivienda es necesario cancelarla registralmente tras su amortización en el momento de la compraventa ante notario.

Esta es otra tasa prefijada por el Estado que varía en función del importe solicitado al banco, por lo que oscilará entre los 400 y los 1.000 euros en la mayoría de los casos.

Adicionalmente, el vendedor debe dejar abonados otros impuestos como el IBI —Impuesto sobre Bienes Inmuebles—, las tasas municipales de basuras, el pago de la comunidad y todos los certificados asociados a la vivienda, como por ejemplo el certificado energético, obligatorio desde 2013 para cualquier compraventa.