La extinción del condominio: qué es y en qué repercute cuando tienes una hipoteca

Dentro del mercado inmobiliario hay conceptos que seguramente no conoces y que te pueden ayudar a tener un mayor conocimiento sobre las finanzas personales.

En la compra de un piso lo más corriente es buscar el inmueble que se necesita, se hipoteca, y se va amortizando paulatinamente. Aquí entran las reglas comunes del dinero y no existe ningún tipo de problema asociado.

Pero hay otros supuestos. Por ejemplo, si se hereda un inmueble concreto de manera conjunta con otro individuo se genera lo que se denomina un condominio.

¿Cómo se puede traducir para que lo entiendas a la perfección? Básicamente, puedes comprar un inmueble al 50 % u otro porcentaje porque uno de los compradores haya aportado más que el otro, y heredar el 50 % de un inmueble o un porcentaje inferior porque seáis más personas para repartir. Aunque parezca algo complejo, esto suele producirse en el entorno español y hay que saber de qué manera afecta si tienes una hipoteca.

Además, el inmueble que pasa a tu propiedad puede estar gravado por una hipoteca, sea porque la hayas solicitado para comprarlo, o porque ya viniera gravado por una hipoteca en el caso de ser heredado. La duda, entonces, es: ¿Qué tienes que hacer cuando no quieres continuar compartiendo una propiedad con otra persona y quieres salirte de ese entramado?

Lo más normal es que otro el otro propietario compre tu parte. Para ello hay que valorar la vivienda en cuestión y determinar el capital que se ha de abonar. Esto es lo que se conoce ampliamente como el condominio.

Cómo hacer que se extinga el condominio

La extinción de condominio es la desaparición de la propiedad en común de un bien, por parte de varias personas. 

Lo primero que has de hacer es acudir al notario. Al igual que en los procesos de compraventa, este profesional se encarga de redactar una escritura en donde se manifiesta la voluntad de separar los bienes compartidos, junto a la valoración que se hace del inmueble y el establecimiento de la cantidad que hay que pagar al que vende.Un importe que, habitualmente, suele ser el 50% de la valoración de la propiedad.

Las cargas o impuestos que se abonan en una extinción de condominio son más bajos que en una operación de compraventa. En esta última, pagamos el impuesto de transmisiones patrimoniales, que se sitúa entre un 5% y un 10% en función de la comunidad autónoma donde se halle la vivienda.

Por su parte, en la extinción de condominio pagamos el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que va del 0,50 % al 1,50 %, también dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.

Cómo repercute si hay una hipoteca detrás

No obstante, también hay que saber qué es lo que sucede con la extinción del condominio cuando hay un préstamo hipotecario en la vivienda. Es bastante corriente encontrarse con parejas que se han separado sin estar casados o que se han divorciado, y que en su convenio regulador han acordado que uno de los 2 se quedaba con la casa.

Frente al primer supuesto, el que se queda la vivienda debe acudir al banco y solicitar la hipoteca que necesita. El banco evaluará si tiene capacidad para pagar la hipoteca, lo que se traducirá en que la cuota resultante no ha de superar el 40% de sus ingresos, y en tal caso se la concederá.

Por otra parte, el que se queda la vivienda deberá solicitar también la hipoteca y presentar el convenio regulador. En este punto, en ocasiones, te puedes encontrar con que la vivienda ya ha sido inscrita en el registro de la propiedad a nombre de uno de los propietarios, aunque el crédito sigue a nombre de los 2.

La entidad bancaria dio la hipoteca a 2 individuos y, con este esquema, puede creer que la persona que se queda con la vivienda no puede asumir los pagos de las cuotas. Esto puede traducirse en un problema de gran índole, dado que el que ha cedido la vivienda a cambio de un importe pactado ve como la propiedad ya no está a su nombre, pero en cambio sigue siendo deudor del crédito.