Sant Andreu de Llavaneres, el feudo de los magnates rusos que se resiente por el conflicto en Ucrania: "Las ventas de vivienda están congeladas"

En agosto de 2016, Leonid Mijelson, el hombre más rico de Rusia, desembarcaba en las costas del Maresme después de dar la vuelta al mundo en el Pacific, un yate de lujo de 85 metros de eslora, valorado en 133 millones de euros. 

Los habitantes de Arenys de Mar, en la comarca catalana del Maresme, contemplaban con una mezcla de estupor y curiosidad el mega-yate, fondeando a sólo 50 metros de la playa.

"En un pueblo, estas cosas te chocan: De repente ves un barco super lujoso, llegaban con una lancha a la costa para coger la comida…", recuerda la empleada de una pescadería de Sant Andreu de Llavaneres. 

La semana pasada, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciaba en una entrevista en La Sexta que España había inmovilizado en Barcelona el buque de 85 metros de eslora de un oligarca ruso. Fue el primer bien embargado en España por las sanciones impuestas a Rusia.

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"Están comprando terrenos y construyendo unas casas inmensas. Aquí hay una montaña que es casi toda de ellos. Hará como 8 o 10 años que empezaron", añade la empleada. A 15 minutos de su establecimiento se encuentra la Avenida Rocaferrera, la calle más cara de toda Cataluña para comprar vivienda. 

Sant Andreu de Llavaneres, el municipio en el que se ubica la calle, tiene unos 11.000 habitantes y la particularidad de albergar en su interior un mercado de vivienda de superlujo, como la urbanización Super Maresme. 

A este y a otros enclaves de similares características, como Sant Vicenç de Montalt, se dirigió Mijelson, acompañado de magnates como el presidente de Novatek, el gigante ruso del gas. 

Según relataron entonces los funcionarios del Ayuntamiento a La Vanguardia, "llegaron al Consistorio como si estuvieran jugando al Monopoly, comprando de todo". Mijelson puso el ojo en Super Maresme.

Los rusos son los extranjeros que más vivienda compran tanto en Sant Andreu de Llavaneres como en Sant Vicenç de Montalt, según explica a Business Insider España Ferran Plazas, director de Engel & Völkers Maresme, que destaca una especial predominancia de esta nacionalidad en la zona.

"Los rusos adquieren viviendas unifamiliares de alto standing, concentradas en los municipios de Sant Vicenç de Montalt, Sant Andreu de LLavaneres, Alella y Tiana", confirman fuentes de Tinsa.

Según datos elaborados por urbanData Analytics (uDA) para BIEspaña, hay una treintena de municipios (entre aquellos que tienen una población de residentes rusos superior a 100) con más de un 30% de segundas residencias.

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Operaciones congeladas por el bloqueo a Rusia

La situación de absoluta incertidumbre por el conflicto en Ucrania y las sanciones y el bloqueo impuestos desde la Unión Europea a Rusia, que incluyen la congelación de activos y embargo de bienes de más de 800 oligarcas rusos, también ha golpeado al inmobiliario en mercados muy concretos.

"Se nos han congelado las operaciones, tanto de alquiler como de venta, porque tienen las cuentas congeladas", reconocen fuentes del sector con negocios en la zona consultadas por BIEspaña.

A nivel nacional, las compras de vivienda por parte de rusos son residuales. Rusia ocupa la duodécima posición del ránking de operaciones por parte de extranjeros. En 2021 apenas suponen el 1,89% de las compraventas, según datos del Colegio de Registradores (en 2019 estaban algo mejor posicionados: décimos en compras y un 3,14% de cuota).

Pero en el Maresme y el Garraf, ambas costas limítrofes al norte y al sur de Barcelona, la postal cambia. Rusia ocupa la primera posición en compraventas por parte de extranjeros en Sant Andreu, en Sant Vicenç y en Alella, y la segunda en Tiana. También destacan en Gavà y Castelldefels.

"Claramente, tendrá un impacto negativo en el mercado ruso, por lo que las áreas con un alto volumen de compradores rusos, al menos aquellos compradores que tienen sus fondos en Rusia, verán el mayor impacto a corto plazo", apunta Tom Maidment, socio de Lucas Fox y director de Maresme.

En algunos casos, añaden las mismas fuentes, que prefieren no revelar su identidad, se están apalabrando las reservas de vivienda, "pero en otros directamente las hemos perdido".

"Es un golpe importante. Hablamos de que los compradores rusos pueden superar el 10% del mercado de lujo extranjero en estas áreas",  subraya Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

El mirlo blanco del superlujo

Los compradores rusos también son los que piden las viviendas más caras. Rusia vuelve a situarse en el pódio de las nacionalidades con el ticket más alto de compra en estos micromercados.

"En el segmento del superlujo son uno de los principales mercados. Encontrarse un ruso que te vaya a comprar por 200.000 euros es difícil, pero por encima de los 5 millones es fácil", corrobora Bernardos.

El comprador ruso no negocia tanto en precio y pagan valores muy por encima de mercado. "Las ciudades con un elevado volumen de transacciones de compra de vivienda de lujo desde 2019 se sitúan también entre estos municipios con mayor número de residentes rusos", explica por su parte Manuel Cacho, director general de Soluciones de uDA.

"Son casoplones en el Maresme, donde hay de todo y tienes la ventaja de que es playa y estás a 30-40 kilómetros de la ciudad", añade Bernardos.

"Es un cliente que lo pide todo. Si puede tener todo, mejor. Buscan casas de obra nueva o acabados muy altos. Huyen de típica casita de 70 metros cuadrados. Cuantos más extras tenga la vivienda (piscina, pista de tenis, jardín...) mejor", apuntan fuentes consultadas.

"La mayoría de estas ciudades han registrado un precio unitario de compra por encima del de la provincia, con una tendencia alcista en los últimos 3 años, y prácticamente todas superan los 1.000 euros por metro cuadrado", añade Cacho.

Por eso, en la Costa del Maresme y el Garraf, donde la configuración del plan urbanístico no permite construir viviendas muy altas y las parcelas son enormes, el impacto es mayor. 

Según cálculos de uDA, el 86% de los municipios con más residentes rusos se caracteriza por tener inmuebles de más de 100 m2 de media.

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"El teléfono no para de sonar"

"La gente está muy preocupada sobre cómo afrontar las labores de pago, porque hay limitaciones tanto del Banco nacional ruso para sacar dinero fuera el país, como por parte de las entidades europeas, que impiden cualquier transferencia desde una cuenta bancaria rusa por importe superior a 100.000 euros", explica Yulia Mukhacheva, abogada sénior del despacho Fabregat Perulles Sales.

Mukhacheva reconoce que "el teléfono no para de sonar en el despacho", que también está dando servicios pro bono a clientes de Ucrania.

"Tenemos muchas transacciones congeladas y difícilmente tendremos solución rápida. Como abogados tenemos que encontrar forma legal de hacerlo bien y cerrar operaciones. En algunos casos se solicitan prórrogas, pero en otros no", añade.

Mukhacheva también lamenta la inseguridad jurídica con la que tienen que lidiar los despachos legales: "Antes de ayer me confirmaron desde la unidad de grandes empresas que tramitaban los expedientes Golden Visa para ciudadanos rusos, y ayer salió la noticia que los suspendía. Cada 2 horas aparecen nuevas órdenes, normas, noticias. Es muy complejo trabajar en estas circunstancias".