El Gobierno se fijará en el modelo catalán para rematar el índice de control de alquileres de la ley de vivienda

Con la ley de vivienda recién aprobada por el Congreso y a puntito de pasar por el Senado, el Gobierno trabaja en tener listo cuanto antes el índice de precios que permitirá aplicar el control de alquileres a aquellas comunidades que lo soliciten.

"Vamos a intentar terminar con este proceso lo más rápidamente posible para que esté listo con los precios de mercado", confirman fuentes del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana.

El Gobierno confía en ajustar los últimos detalles en los próximos meses de cara a garantizar un índice actualizado y fiable este mismo año. Para ello, se fijará en el modelo catalán. 

"Vamos a mejorar el índice actual para actualizarlo. En la ley se ha establecido que aprovecharemos aquello que esté bien hecho desde el punto de vista jurídico. Los índices que pudieran existir en otros territorios como el catalán nos pueden servir para establecer un mecanismo de homogeneización con el índice estatal", señalan las mismas fuentes.

Lo cierto es que el índice ya está (casi, casi) listo. La base será el propio índice creado por este ministerio hace unos años, cuando todavía era titular el exministro José Luis Ábalos. A principios de 2020, Ábalos anunció la publicación del primer índice oficial de precios de alquiler (hasta entonces, no había estadísticas públicas al respecto). 

La idea es aprovechar esa información, complementarla con la de algunas comunidades y establecer una homologación para poder utilizarla en el índice estatal.

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Desde que aprobó la ley 11/2020 de regulación de alquileres, Cataluña limita los precios en zonas tensionadas estableciendo como base un índice de precios de referencia. Para calcularlo, el índice utiliza los datos del Incasòl, el Instituto Catalán de Suelo, donde es obligatorio presentar las fianzas de las viviendas alquiladas.

El índice del Gobierno es más preciso porque cruza datos de la Agencia Tributaria (declaraciones de la renta de propietarios e inquilinos) con otras fuentes como el catastro para ofrecer al detalle el precio medio de los alquileres a nivel autonómico, municipal, de distritos o incluso de sección censal, si se quiere.

El problema es que el índice actual del Ministerio está desfasado y solo ofrece datos hasta 2021, hace casi 2 años. Básicamente, porque el grueso de los datos en que se apoya la estadística es información tributaria, que tiene el decalaje propio de la declaración de la renta. 

Esto significa que, si ahora mismo una comunidad quisiera declarar una zona tensionada, fijaría como límite el precio de mercado que había para los alquileres en 2021, no en 2023, y desde entonces han podido seguir subiendo.

El índice catalán, en cambio, muestra datos actualizados hasta el 09/03/2022, según la información disponible en la web de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. 

Un año de diferencia entre el índice estatal y el catalán, brecha que ahora el Ejecutivo estudia acortar fijándose en mecanismos que permitan obtener información más actualizada, como por ejemplo los datos de los depósitos de fianzas, que también existen en otras comunidades.

"Vamos a mejorar el índice actual y trabajar para actualizarlo. Hemos iniciado un proceso de actualización del índice para poder ajustarlo a los tiempos actuales, y a partir de ahora lo haremos en coordinación con las comunidades", afirman fuentes del Ministerio. 

Para ello, el Ejecutivo complementará la información actual con la de depósitos de fianzas, contratos antiguos y nuevos.

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"Hemos tratado de hacer todo lo posible para que este índice fuera lo más fidedigno", aseguran fuentes del ministerio, que esperan tenerlo disponible lo antes posible, para que cuando las comunidades autónomas pidan la declaración de zona tensionada esa referencia ya esté en marcha.

Las mismas fuentes recalcan que las medidas están pensadas para contener los precios y evitar la especulación y los incrementos por encima de los niveles del mercado.

El objetivo es que ese índice pudiera fijar un precio de referencia que ejerza de tope sobre las subidas de alquiler en zonas tensionadas. Pero solo para empresas o grandes propietarios (aquellos que tengan 5 pisos o más en el área tensionada). Estos no podrían subir el alquiler por encima del precio límite fijado por el índice. 

Los pequeños propietarios tampoco podrán subirlo, pero tendrán que fijarlo como referencia en el importe del último contrato en vigor de la vivienda que quiera alquilar.

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Ese precio límite fijado por el índice para grandes propietarios no es una cifra tirada al aire, ni tampoco el precio de una vivienda de alquiler asequible, sino que constituye la media de precios del mercado de las viviendas en alquiler que ya se ubicaban en el área tensionada.

"No es que aquellos propietarios tengan que bajar sus precios por debajo de precio de mercado. Lo que el índice recoge son los precios del mercado que los arrendadores han trasladado a la Agencia Tributaria. Otra cosa es que quieran subirlo un 30% o un 40% por encima del precio de mercado, pero nosotros no defendemos eso", matizan desde el Gobierno.

Al estar referenciado a precios de mercado, el control de precios no servirá tanto para bajar alquileres, sino para congelarlos.