Auge y caída del 'milagro ruso' de la vivienda en España: de comprar más casas que los alemanes a hundirse a partir de la crisis de Crimea

Con la guerra en Ucrania ha quedado claro que, al menos en el inmobiliario, los rusos están en segundo plano. Pero no siempre fue así. Del milagro ruso en España hoy sólo quedan las cenizas. 

A principios de 2013 se hablaba del milagro de los turistas rusos. En cuestión de un año, la llegada de estos viajeros había crecido más de un 40%, y encima gastaban el doble que el resto. España se convirtió en su destino estrella y en el sector soñaban con alcanzar los 2 millones de rusos para 2015.

Puede que todo comenzara con unas vacaciones a las playas españolas, pero el milagro no acabó ahí. Para 2012, los rusos compraban más del 8% de las viviendas adquiridas por extranjeros, por delante de los alemanes.

"Muchos rusos tienen negocios o han tenido clientes aquí. Y por supuesto han vivido antes de alquiler. El que compra es porque ha vivido tiempo aquí y lo tiene súper claro", explican fuentes del sector inmobiliario con negocios en la costa del Maresme.

En sólo 3 años, Rusia se hizo con el doble del trozo del pastel que tenía en el mercado inmobiliario (en 2009 representaban el 4% de las operaciones de extranjeros). 

Para 2013, Rusia se había convertido en la tercera nacionalidad que más vivienda compraba en España, sólo detrás de británicos y franceses. Entonces estalló la crisis de Crimea. 

Recién empezado 2014, Crimea se convirtió en el escenario de una grave crisis entre Rusia y Occidente, que terminó con su anexión ilegal de la península por parte de Vladímir Putin. Fue el final prematuro del milagro ruso en España.

De un año para otro, la llegada de turistas de Rusia se desplomó un 31,7%, y la venta de viviendas a rusos empezaron a caer a fuego. 

"El ruso fue un comprador muy importante en el mercado inmobiliario y turístico del 2008 al 2013, pero ahí empieza el descenso", corrobora Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Este gráfico refleja el antes y el después que marcó 2014:

"Antes del conflicto de Crimea, Rusia representaba alrededor del 7% del perfil de comprador extranjero. Con el conflicto en Crimea, empezaron a caer en picado. En los últimos años se había recuperado hasta un 2%, pero eso fue antes del conflicto con Ucrania", explica Verónica M. Parellada Eller, experta en el sector y fundadora y CEO de Inmoself.

A la conquista de Valencia y Cataluña

Los rusos llegaron a ser los extranjeros que más vivienda compraban en la Comunidad Valenciana en 2013, con más del 13% de las operaciones; y los segundos en Cataluña, sólo por detrás de los franceses, copando el 10,3%, según datos del Colegio de Registradores. 

En 2015, sin embargo, cayeron a la quinta y tercera posición, respectivamente. Pero todavía hoy hay municipios de la costa catalana y valenciana donde el comprador ruso sigue colonizando el mercado. Barcelona, Torrevieja y Alicante son, de hecho, las ciudades españolas con más residentes de esta nacionalidad.

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"La anexión de Crimea significó una pérdida importante de peso del comprador ruso", reconoce Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. 

Ahora, en cambio, "la exposición del sector es muy relativa, y todavía no es posible ver el impacto de Ucrania", añade Font. Sin embargo, avisa: "Con la crisis de Ucrania, el segmento de lujo va a perder un cliente con mucho poder adquisitivo".

"Este comprador desaparece como actor de ningún tipo de relevancia, cayendo en picado las operaciones en curso en España", coincide Parellada.

¿Fue Crimea el origen del declive?

El principio del fin del milagro ruso fue en 2014, justo el año del conflicto de Crimea. Pero, ¿quiere decir que esa fue la causa del declive? No necesariamente.

Para empezar porque, aunque la Unión Europea castigó a Rusia con sanciones por la anexión ilegal, "eran sanciones light, para no enfadar", recuerda Bernardos, que en su lugar apunta a otra variable clave, también en descenso: el PIB de Rusia. 

"Lo que pasó tiene que ir ligado a la evolución del PIB de Rusia y del petróleo", subraya Bernardos. 

En 2013 el mundo vivía un boom de las materias primas (peor que el de ahora). El precio del petróleo y del gas estaban en máximos históricos. Ni siquiera ahora, en plena escalada energética, se han tocado esos niveles. China compraba barriles de crudo a tutiplén, y Rusia nadaba en dinero.

Pero 2014 no fue sólo el estallido de la crisis de Crimea. También fue el año en que el precio del petróleo empezó a caer. 

"Rusia era más pobre, por lo que sus ciudadanos tenían menos dinero", añade Bernardos. A partir de ese momento, la economía rusa inició su declive.

En términos de pobreza, la situación ahora podría ser similar, salvo porque los precios energéticos siguen por los cielos. 

"Rusia está ahora hundida en la miseria. Las empresas pronto entrarán en default, y las devaluaciones de la moneda este año han sido espectaculares. El poder adquisitivo de los rusos está liquidado completamente", sentencia Bernardos.